A bérlők már nem érdeklődnek a Ho Si Minh-város központi részén található helyiségek iránt.

Az utcafronti bérbeadásra kínált házak számos hátránnyal járnak

A 2023-as helyzettel ellentétben Ho Si Minh-város központi részén számos üzlethelyiséget kiadtak. Azonban még mindig sok „aranyföld” áll üresen közel egy éve. Figyelemre méltó, hogy a központi területen újonnan megnyílt üzletek száma továbbra is az vendéglátóiparra összpontosít, és bővíteni kell a márkaismertség növelése, illetve a turisztikai ágazat fellendülésének kihasználása érdekében. Eközben más kiskereskedelmi ágazatok, mint például a divat , a kozmetikumok, a szolgáltatások stb. fokozatosan eltűnnek.

Az iparszerkezet változásának és a belváros kiemelt helyszínein található üres üzlethelyiségeknek a fő oka továbbra is az emberek vásárlási szokásainak megváltozása. Amikor a legtöbb alapvető árucikk ma már könnyen megvásárolható az e-kereskedelmi platformokon.

Ho Si Minh-város számos kiváló ingatlana nehezen talált ügyfeleket 2023 közepe óta.

A NielsenIQ Vietnam legfrissebb jelentése a vietnami fogyasztók vásárlási szokásairól megerősítette ezt a véleményt, rögzítve, hogy a fogyasztók online vásárlási gyakorisága kétszer olyan magas, mint tavaly. Pontosabban, átlagosan minden ember havonta közel négyszer vásárol online, és hetente több mint 8 órát tölt online vásárlással. Ez a szám majdnem kétszerese a vietnamiak havi szupermarket-látogatásainak gyakoriságának.

Emellett a központi területen található utcafronti házak bérleti díja és hátrányai is olyan tényezők, amelyek közömbössé teszik a bérlőket. Ennek megfelelően a Batdongsan.com.vn adatai azt mutatják, hogy Ho Si Minh-városban az utcafronti házak bérleti díja folyamatosan emelkedik. 2024 első 6 hónapjában a régi 1., 3., 4. és 2. kerület (ma Thu Duc City) mind 25-40%-kal emelkedett, csak a 7. kerületben csökkentek kismértékben, több mint 4%-kal az előző év azonos időszakához képest.

A központi területen tapasztalható drága bérleti díjak problémája tükröződik a Starbucks és a Han Thuyen 11-13. számú ház (Ho Si Minh-város, 1. kerület) közötti „szétválasztásban”. Számos brókercégtől származó információ azt mutatja, hogy 2017-ben a világ leghíresebb kávémárkája körülbelül 21 000 USD/hó áron bérelte ezt a helyiséget (ami több mint 520 millió VND/hónak felel meg). 2024 közepére a bérbeadó és a bérlő nem tudott megegyezni a 30 000 USD/hó árban (ami havi 750 millió VND/hónak felel meg), ami a bérleti szerződés felmondásához vezetett.

A Starbucks szerződésfelmondásának esete Han Thuyenben sok embert meglepett a helyiség „hatalmas” bérleti díjával.

Dinh Minh Tuan, a Batdongsan.com.vn értékesítési igazgatója korábban a piaccal kapcsolatban elmondta, hogy a Ho Si Minh-városban az utcai házak bérlésének piaca nem igazán javult. Azon kívül, hogy az élelmiszeriparnak gyakran bővítenie kell a márkaismertség növelése érdekében, számos más kiskereskedelmi iparágban, például a divat- és kozmetikai iparban is csökkent az üzlethelyiségek bérlésének igénye az e-kereskedelmi platformokon történő értékesítés trendje miatt.

Azonban azok, akik városközponti sorházakkal rendelkeznek, gyakran jó pénzforgalommal rendelkeznek, így nem az a fontos számukra, hogy ki tudják-e bérelni a házat vagy sem, hanem az, hogy magas áron kell-e bérbe adniuk az ingatlan értékének növelése érdekében. A bérleti díjak emelkedésével együtt a fogyasztói magatartás változásai is arra kényszerítik a bérbeadókat, hogy újragondolják működési stratégiáikat.

Ugyanezen a véleményen van Hoang Nguyet Minh asszony, a Savills Hanoi Kereskedelmi Lízing Osztályának vezető igazgatója is, aki elmondta, hogy a magas bérleti díjak, miközben az üzleti tevékenységek egyre nehezebbek, cash flow problémákat okoznak a márkáknak, ezért csökkenteniük kell az üzlethelyiségeiket, vagy olcsóbb bérleti díjakkal rendelkező területekre költözniük a költségek minimalizálása érdekében.

A bevásárlóközpontok úti célokká válnak

Miután nemrég adta vissza a Dien Bien Phu utcában (Ho Si Minh-város 3. kerülete) található, közel 50 millió havi bérleti díjért eladó ingatlant, Nguyen Minh Trang asszony, egy divatmárka tulajdonosa elmondta: „A bérleti díjak a tavalyi év vége óta emelkednek, egészen mostanáig. Az ingatlanban kevés a parkolóhely, mindenféle tábla és reklámtábla takarja el, ezért kellett ideiglenesen leállítanom a vállalkozásomat. A közeljövőben egy bevásárlóközpontba költözöm, online üzlettel kombinálva.”

Trang asszony szerint a bevásárlóközpontokban található üzlethelyiségeknek számos előnyük van az utcafronti házakkal szemben, mint például a bérleti díjak, a közös létesítmények és a professzionális üzemeltetés. Különösen a központi területen kívüli területeken a bérleti díjak meglehetősen versenyképesek, ami alkalmas azoknak az üzletembereknek, akik egy kis üzletet szeretnének birtokolni az online értékesítés kombinálásához.

A Batdongsan.com.vn árelőzmény-elemző eszköze azt mutatja, hogy a Dien Bien Phu környékén a bérleti díjak közel 40%-kal emelkedtek az elmúlt évben.

Különösen a változó trendekkel együtt a bevásárlóközpontok is vonzó helyekké váltak Ho Si Minh-város vásárlói számára, különösen az ünnepek és a hétvégék alatt. Ez a közelmúltban, szeptember 2-án, a nemzeti ünnepen is megmutatkozott, amikor a város bevásárlóközpontjai megteltek vásárlókkal, és minden termékcsalád eladásai meredeken emelkedtek.

Ez az oka annak is, hogy a Ho Si Minh-városban található bevásárlóközpontok kihasználtsága mindig magas. A Cushman & Wakefield felmérése szerint a Ho Si Minh-városban található bevásárlóközpontok kihasználtsága 2024 második negyedévében elérte a 90%-ot, ami kismértékű növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és éves szinten stabil.

Az egység azt is megjegyezte, hogy az új és felújított bevásárlóközpontok, amelyek részben vagy teljesen megkezdték működésüket, jó kihasználtsági aránnyal rendelkeznek. Ezenkívül egyes projektek befejezték a bérlői struktúra átszervezését, és több nagy bérlőt fogadtak a szupermarketek, a belsőépítészet, a divat, valamint az élelmiszer- és italgyártó iparágak területén, hozzájárulva az általános kihasználtsági arány javításához.

Cao Thi Thanh Huong, a Savills HCMC kutatási osztályának vezető menedzsere szerint a kiskereskedelmi területek kínálata 2%-kal nőtt 2024 második negyedévében, és 6 nagyszabású projekttel tovább nőtt a városközpontból. A bérleti tranzakciók száma az év első felében 26%-kal nőtt ugyanebben az időszakban. Különösen sok híres márkalánc volt jelen, mint például a Muji, a Poseidon, az Uniqlo..., amelyekben a divatipar a bérbeadási terület 35%-át, ezt követte az vendéglátás 30%-kal, a háztartási gépek és bútorok pedig 15%-kal.

Forrás: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html