Paradoxon: A vállalkozásoknak saját maguktól kell bérelniük a földet

Ahhoz, hogy földterületük legyen gyárak, műhelyek építéséhez... korábban sok vállalkozásnak „át kellett adnia” a földjét az államnak, majd vissza kellett bérelnie a saját földjét.

Nehézségek a föld visszaszerzésében

A 2000-es évek elején a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának politikája értelmében a gyártóüzemeket a külvárosokba kellett áthelyezni a környezetszennyezés elkerülése érdekében. Eközben a központi területen található gyárterületeket városi és szolgáltatási célokra tervezték.

Jelenleg nagyon kevés az ipari övezet, a terület néha nem alkalmas. Míg sok külvárosi területen lakóterület-felhasználás van, nincs 1/2000-es felosztású területrendezés, ami nem alkalmas gyárak építésére. Egy javasolt megoldás az, hogy a földdel rendelkező magánszemélyek vagy vállalkozások átadják azt az államnak. Innen az állam bérbe adja saját földjét a földhasználóknak gyárak építésére (nem mezőgazdasági földterület) éves kifizetésekkel, rövid távú, 5 vagy 10 éves bérleti szerződésekkel.

Amikor azonban a bérleti szerződés lejár, vagy a vállalkozás fel akarja számolni a földbérleti szerződést, és a rózsaszín könyvet a jelenlegi vagy korábbi állapotban akarja újra kiadni, számos problémával fog szembesülni.

Tipikus példa erre Cao Cuong úr esete a régi Ho Si Minh-város Binh Chanh kerületében, aki 1990-ben bevezette azt a politikát, hogy gyártóüzemét a külvárosokba költöztette. A Binh Chanh kerület Népi Bizottságának jóváhagyásával Cao Cuong úr megvásárolt egy ^{5930 m2-} es, rózsaszín könyvvel ellátott mezőgazdasági területet. 2006-ban a fenti területet átruházta arra a cégre, amelynek a tulajdonosa volt, hogy kérje a földterület rendeltetésének megváltoztatását termelési és üzleti célokra.

Cao Cuong úrnak bérelnie kellett a földjét.

Mivel azonban a telek a meglévő lakóépület-felújítási tervhez tartozik, nincs jóváhagyott részletes építési terv 1/2000-es léptékben, ezért Ho Si Minh-város Népi Bizottsága jóváhagyta azt a szabályzatot, hogy a földet a régi Binh Chanh kerület Népi Bizottságának adja bérbe cégének 10 évre (2010-2020) egy ^{5150 m2-} es területen gyárépítésre, éves bérleti díj fizetése mellett. A fennmaradó ^{780 m2} (beleértve a telek mögötti ^{380 m2-t} és az előtte lévő ^{400 m2-t} ) a csatornavédelmi folyosóhoz tartozik, így továbbra is mezőgazdasági terület.

2017-re, a bérleti szerződés lejárta előtt Cao Cuong úr cége írásbeli kérelmet nyújtott be a bérleti szerződés meghosszabbítására, de a kérelmet nem hagyták jóvá, mivel a terület lakóövezetbe volt besorolva, míg a gyár termelési és üzleti célokat szolgált. Ezért 2018-ban a cég lebonyolította a földterület Cao Cuong úrnak történő személyes visszaadását célzó eljárásokat. Ez idő alatt számos kérelmet nyújtott be a földbérlet meghosszabbítására, a földhasználat céljának megváltoztatására, vagy a rózsaszín könyv újbóli kiállítására a jelenlegi vagy eredeti státusznak megfelelően, a bérleti szerződés lejárta utáni további használatra.

A rendezési folyamat azonban évekig tartott, míg 2024-ig ^{4800 m2-t} alakíthatott át lakóterületté, de a földhasználati díj 100%-át ki kellett fizetnie a mezőgazdasági földár levonása nélkül. A fennmaradó ^{350 m2} termelési és üzleti területet nem engedélyezték lakóterületté alakítani, de nem kapott rózsaszín könyvet, és kénytelen volt megújítani a földbérleti szerződést és fizetni az éves bérleti díjat.

Phuong asszony esetéhez hasonlóan, egy gyár felépítéséhez 2010-ben 4890 ^{négyzetméternyi} földterületet kellett „átadnia” a Binh Chanh kerület Népi Bizottságának, majd cégének szerződést kellett kötnie az állammal a fenti földterület bérbeadásáról. 2018-ban a cég átadta a fenti földterületet Phuong asszonynak. A szabályozások szerint azonban csak a fennmaradó ideig, 2020-ig folytathatja a földterület bérbeadását. Phuong asszony évek óta kérelmezi a rózsaszín könyv újbóli kiadását a földterületre, ugyanazzal a rendeltetéssel, de eddig nem járt sikerrel. Eközben, ha a földhasználatot lakóterületre változtatja, a fenti területtel a számítások szerint több mint 160 milliárd VND adót kell fizetnie, ami olyan nagy összeg, hogy rendkívül nehéz és dilemmás helyzetbe kerül.

Javaslat a rózsaszín könyv újrakiadására

Cao Cuong úr elmondta, hogy sok hasonló probléma van országszerte. Azoknak a magánszemélyeknek, akik saját földet hoznak létre, de gyárakat szeretnének építeni, át kell adniuk azt az államnak, majd bérbe kell venniük a földjüket. De most, hogy a bérleti szerződés lejárt, a földtulajdonos nem kapja meg az eredeti állapotában lévő rózsaszín bérleti díjat. Ha nem tudják tovább bérbe adni a földet, az állam is "dilemmás helyzetbe" került, mert a jelenlegi törvények ezt nem szabályozzák egyértelműen. Ha a föld rendeltetése lakóterületté változik, a föld értékét az adó kiszámításakor 0 VND-ként számolják. Ez a számítás hasonló a vállalkozások által bérelt állami földterületek földhasználati díjainak kiszámításához. Az ilyen szabályozások számos következménnyel járnak az eszközök, befektetések, jelzáloghitelek, tranzakciók stb. tekintetében.

Tran Minh Cuong ügyvéd, a Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara képviselője azt is elmondta, hogy a jelenlegi 2024-es földtörvény és a 103/2024-es rendelet nehézségeket, akadályokat és hiányosságokat teremtett, amelyekkel sok ember és vállalkozás szembesül a földhasználati célok megváltoztatására és a nem mezőgazdasági földterületek bérleti szerződéseinek felszámolására irányuló eljárások lebonyolítása során, amelyeket éves bérleti díjakkal béreltek bérbe, és amelyek önerőből, nem pedig bérbe adott állami földterületről származnak.

Phuong asszony földjét eddig nem alakították át lakóterületté.

A 103/2024-es rendelet nem tesz egyértelmű különbséget az éves bérleti díjjal járó magánterületek és az államilag bérbe adott közterületek között. E megkülönböztetés hiánya miatt lakóterületté alakításkor mindkét típusú terület után a lakóterületi földhasználati díj 100%-át kell fizetni az átalakításkori földár szerint (a föld értéke 0). Ennek eredményeként a földhasználóknak sokkal magasabb földhasználati díjat kell fizetniük, mint más mezőgazdasági földterületek esetében, mivel a földhasználó által a föld megvásárlására fordított tényleges földértéket nem számítják ki.

Bár a törvény jelenleg nem tartalmaz olyan mechanizmust, amely lehetővé teszi, hogy a földbérleti szerződés megszüntetésekor a jelenlegi vagy a földbérlet előtti állapotában újra rózsaszín bérleti könyveket kapjanak, a törvény azonban nem rendelkezik a föld visszaszerzésére vonatkozóan sem ebben az esetben, ami számos problémát okoz a rózsaszín bérleti könyvek kiadásában a földbérleti szerződés lejárta után az emberek és a vállalkozások számára. Ez szétszórt, kicsi, elhagyatott földek kialakulásához vezet, amelyeket nehéz kezelni és nem lehet velük kereskedni.

Ezért Tran Minh Cuong ügyvéd javasolta a háztartások és magánszemélyek által éves bérleti díjakkal bérbe adott, örökölt vagy saját kezűleg létrehozott, nem állami, az állam által bérbe adott földterületek földhasználat-átalakítási díjairól szóló 103/2024. számú rendelet módosítását és kiegészítését. Lakóterületté alakítás esetén a földhasználati díjat a nem mezőgazdasági termelési és üzleti földterületek, illetve a földhasználat-átalakítás időpontjában érvényes mezőgazdasági földterületek díjaként kell kiszámítani, nem pedig a lakóterület árának 100%-át alkalmazva. Ezenkívül ezekben az esetekben jog van a bérleti szerződést a lejárat előtt felmondani, ha már nincs rá szükség, és a földterület jelenlegi állapotának vagy bérbeadás előtti típusának megfelelően új rózsaszín bérleti díjat kiállítani.

Forrás: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm