Az ok, amiért a megfizethető lakások kihaltak Hanoiban

2018-ban a megfizethető lakások aránya Hanoiban az új kínálat 35%-át tette ki. 2024-re azonban ez a szám 0%-ra csökkent. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége szerint 3 fő oka van ennek a helyzetnek.

2018-ban a megfizethető lakások aránya Hanoiban az új kínálat 35%-át tette ki. 2024-re azonban ez a szám 0%-ra csökkent. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége szerint 3 fő oka van ennek a helyzetnek.

A Vietnámi Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint 2023 óta Hanoiban eltűntek a 25 millió VND/m2 alatti árú lakások, és valószínűtlen, hogy újra megjelennek. Másrészt a felső kategóriás szegmens egyre inkább „uralja a rádióamatőr médiát”. Az elmúlt 9 hónapban a Hanoiban eladó lakások 80%-ának eladási ára 50 millió VND/m2 vagy annál magasabb volt.

Mielőtt azonban a „kihalás” állapotába került volna, az újonnan piacra dobott, megfizethető lakások aránya 2018-ban elérte a 35%-ot, majd 2019-ben 20%-ra, 2020-ban pedig már csak 12%-ra csökkent. 2021-ben és 2022-ben a megfizethető lakások kínálata Hanoiban tovább csökkent, és az eladásra kínált lakások teljes kínálatának mindössze mintegy 4%-át tette ki.

Hanoi külvárosában található lakások ára négyzetméterenként nem kevesebb, mint 30 millió VND. Fotó: Thanh Vu

A VARS szerint ennek a helyzetnek három fő oka van.

Először is , mivel a befektetők és az ingatlanfejlesztők maguk nem érdeklődnek a megfizethető lakások szegmense iránt, mivel a profitmarzsok alacsonyabbak a felső kategóriás szegmenshez képest. A megfizethető lakások építéséhez a vállalkozásoknak számos költséget kell optimalizálniuk, a telekalapoktól kezdve az építésen át az üzemeltetésig.

„Mindössze 15% körüli profitmarzs mellett, ha a tőke 1-2 évig stagnál, vagy az értékesítés 1-2 évig késik, a fejlesztő pénzt veszít” – vonták le a következtetést az egyesület szakértői.

Ezenkívül a vállalkozások inputköltségei között a földköltségek emelkednek, mivel a központi területeken egyre szűkösebb a földterület. Ez arra kényszeríti a vállalatokat, hogy a tőkebefektetések kompenzálása érdekében emeljék a lakásárakat.

Másodszor , bár a kormány számos intézkedést vezetett be a szociális lakások és a megfizethető lakhatás fejlesztésének ösztönzése érdekében, a földterületekkel és a tervezéssel kapcsolatos jogi eljárások továbbra is jelentős akadályt jelentenek. Az engedélyezési folyamat bonyolult, sokáig tart, és a nagyvárosokban a lakásépítésre szánt földalap egyre szűkül, ami arra készteti a projektfejlesztőket, hogy alaposan megfontolják, mielőtt ebbe a szegmensbe fektetnének be.

Ezenkívül a szociális lakások szegmensében lakásvásárlóknak szóló hiteltámogatási politikákat nem hajtották végre szinkronban. Az alacsony és közepes jövedelműeknek szánt pénzügyi támogatási csomagok, mint például a kedvezményes kamatlábak és hitelforrások, továbbra is számos nehézséggel és bonyolult eljárással érhetők el.

Harmadszor , a lakásárak valószínűleg nem fognak „lehűlni” a közeljövőben, mivel a felső kategóriás projektek magas profitmarzsot hoznak, de továbbra is jó likviditással rendelkeznek. Egyes projektek akár 99%-os abszorpciós arányt is feljegyeztek közvetlenül a hivatalos megnyitáskor.

Ezt a tendenciát erősíti az a tény, hogy a magas jövedelmű ügyfélkör a gazdaság fejlődésével együtt folyamatosan növekszik. Emellett külföldiek és tengerentúli vietnamiak pénze is áramlik a vietnami ingatlanpiacra, köszönhetően az új jogi folyosónak, amely lazítja a lakásvásárlási feltételeket.

Azonban, még ha ez a költekező vásárlói csoport növekedni is kezd, a hanoiak többségének továbbra is csak a megélhetésre elegendő jövedelme van. Az Általános Statisztikai Hivatal legfrissebb jelentése szerint Hanoiban az egy főre jutó átlagos jövedelem 2023-ban mindössze 6869 millió VND/hó. A jelenlegi lakásárakhoz képest a helyzet hasonló lesz Nguyen Cong Long, a Nemzetgyűlés küldöttjének (Dong Nai küldöttség) kijelentéséhez: „A köztisztviselők évszázadokig nem ehetnek annyit, hogy házat vehessenek”.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány kezelése érdekében a VARS azt javasolja, hogy az állam kutasson és dolgozzon ki olyan politikákat, amelyek kedvező feltételeket teremtenek a befektetők számára a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztéséhez, például olyan politikákat alkalmazva, amelyek mentesítik a telekadót, a társasági adót, vagy növelik az építési sűrűséget vagy a földhasználati együtthatót a megfizethető kereskedelmi lakásprojektekre vonatkozó szabványokhoz képest.

„Az államnak elő kell mozdítania a kormány és a magánszektor közötti együttműködési projekteket a megfizethető lakások építése érdekében. A magánszektor végzi az építési és fejlesztési folyamat nagy részét, míg az állam földvásárlási ösztönzőket és jogi támogatást nyújt” – mondta a VARS.

A kínálat előmozdítása mellett a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége azt is javasolta, hogy az ingatlankezelő ügynökségek kutassanak fel és hozzanak létre egy alapot az alacsony költségű lakáskínálat fejlesztésének és fenntartásának támogatására; adjanak ki politikákat az ingatlanspekulációk korlátozására; építsenek ki egy információs rendszert és piaci adatokat...

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html