A befektetők haboznak a lakásokkal, a „királyi” szegmens felé fordulnak; piaci értékelés 2024-2025

A lakások iránti érdeklődés hiányában a befektetők pénzt költenek külvárosi telkek felvásárlására; több mint 1400 hektárnyi földterület visszaszerzésére; a tengeri behatolási beruházási projektekhez kapcsolódó földterület-kiosztási és -lízingelési eljárások... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az ingatlanpiac az utóbbi időben több pozitív jelet mutatott mind a vállalkozások, mind az ügyfelek tőkéhez való hozzáférése tekintetében. (Fotó: HA)

A „nagyfiúk” megjegyzései a piacról

A részvényesekkel tartott éves találkozón a nagyvállalatok vezetői előrejelzéseket és véleményeket nyilvánítottak az idei ingatlanpiacról, amely lehetőségeket és kihívásokat is magában foglalt.

Az idei ingatlanpiacot értékelve Pham Thieu Hoa úr, a Vinhomes igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy a pozitívum a Nemzetgyűlés által elfogadott 3 ingatlanokkal kapcsolatos törvény, amelyek elősegítik a piac átláthatóbbá és tisztábbá tételét. Ahhoz azonban, hogy ezek a törvények pozitív hatással legyenek a piacra, szerinte meg kell várni a végrehajtásukat irányító rendeletek hatálybalépését.

Nguyen Thu Hang, a Vinhomes vezérigazgatója úgy értékelte, hogy a piac helyre fog állni, de nem olyan gyorsan, mint ahogy várták.

Hang asszony szerint a piac az utóbbi időben pozitívabb jeleket mutatott mind a vállalkozások, mind az ügyfelek tőkéhez való hozzáférése tekintetében. A lakásvásárlók most jobb kamattámogatást kapnak, mint korábban, az első két évben évi 6-6,5%-os fix kamatlábbal. Ez megteremti a feltételeket és a bizalmat a lakásvásárlók számára a piacra való visszatéréshez.

Ami a Nam Long Befektetési Részvénytársaságot illeti, Nguyen Xuan Quang úr, az igazgatótanács elnöke, a lehetőségekre és a kihívásokra egyaránt rámutatott.

Quang úr elemzése szerint az első kihívás a piaccal és a termékekkel kapcsolatos. A piacon egyensúlyhiány tapasztalható a kínálat és a kereslet között a különböző ingatlanszegmensekben, a bizalmi válság pedig a likviditás csökkenéséhez és a készletek növekedéséhez vezet.

A második a pénzügyi kihívás, mivel az adósságok továbbra is fennállnak, a kötvénytételek, bár meghosszabbítva vannak, 2024-ben és 2025-ben is fennmaradnak. A harmadik a projekt jogi kihívása, mivel jelenleg egyes törvények még mindig átfedésben vannak.

Szerinte azonban a piac számos különböző lehetőséget is nyit, mint például a magas valós kereslet, a megfizethető lakhatási szegmensek és a fejlődő szociális lakások. A hitelkamatok csökkentek, még a Covid-19 előtti szinthez képest is alacsonyabbak, és versenyképesek sok más országgal, így nagyon vonzó.

Különösen az ingatlanokkal kapcsolatos új törvények jelentek meg nemrég. A kormány nagy erőfeszítéseket tett a fenntartható fejlődés felé való elmozdulás piaci akadályainak megteremtésében, megszüntetésében és előmozdításában.

A Ho Si Minh-városban és Dong Naiban számos projektet megvalósító Dat Xanh Group igazgatótanácsának elnöke, Luong Tri Thin úr elmondta, hogy a Covid-19 vége után a gazdaság hanyatlásnak indul, és ez hatással lesz az ingatlanpiacra.

A közelmúltbeli Tet ünnep után a piac pozitív fellendülési jeleket kezdett mutatni. Az első negyedévben ismét forgalom mutatkozott a lakások iránt, bár nem olyan magas szinten, mint az előző években, de 2023 utolsó két negyedévéhez és 2023 első negyedévéhez képest a tranzakciók száma megduplázódott, különösen Hanoiban, háromszorosára nőtt.

Egy ilyen általános helyzetet figyelembe véve Mr. Thin úgy látja, hogy a piacnak továbbra is vannak pozitívumai, mint például az átlagos kínálat szűkössége; a lakások iránti kereslet továbbra is nagyon nagy; a jelenlegi olcsó cash flow nagyon jó, sok ügyfél 20 éves futamidővel vesz fel hitelt, a 3 éves fix kamatláb mindössze 5-6%/év.

Összességében az általános piac javulni fog idén, és 2025 pozitív változásokat hoz.

Csökkennek a lakásárak, a befektetők pénzt fektetnek a külvárosi telkek vásárlásába

A lakásárak évek óta folyamatosan emelkednek, és az idei év első hónapjaiban drámaian megugrottak. A legfrissebb piaci információk szerint Hoang Hai úr, a Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztály (Építési Minisztérium) igazgatója elmondta, hogy egyes hanoi és ho Si Minh-városi projektek átlagos eladási ára 50-70 millió VND/m2 körül mozog.

Hai úr szerint Hanoiban a lakásárak folyamatosan emelkednek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. Figyelemre méltó, hogy vannak olyan lakásprojektek, amelyek már 5-10 éve használatban vannak, sőt, még a régi, toronyházak árai is meglehetősen magasra emelkednek.

Az Építésügyi Minisztérium vezetője azonban megjegyezte, hogy egyes, hirtelen áremelkedéssel járó társasházakban nagyon kevés, szinte semmilyen tranzakció nem történt.

Valójában a lakások magas ára sok befektetőt és valódi vásárlót habozásra késztetett. Sokan úgy döntöttek, hogy jelenleg felhagynak a lakások adásvételével.

A magas árak és a lakáskínálat szűkössége Hanoiban ebben az időszakban sok befektetőt vonakodik attól, hogy ebbe a szegmensbe fektessen be. A tapasztalt emberek kihasználják ezt az időszakot, hogy földet vásároljanak a külvárosokban.

Sok befektető a telkek és magánházak szegmense felé fordul. Ennek az az oka, hogy a külvárosi telkek ára még mindig „alacsony”, így jelenleg alkalmasabbak lakásokba való befektetésre. Azonban fontos, hogy olyan termékekbe fektessünk be, amelyek egyértelmű jogi státusszal, tervezéssel és a jó infrastruktúra révén áremelkedési potenciállal rendelkeznek.

A földpiac az utóbbi időben forró trendet mutat. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) első negyedéves ingatlanpiaci jelentése és a második negyedévre vonatkozó előrejelzése azt mutatja, hogy Hanoi számos külvárosi kerületében hirtelen emelkednek a földárak, különösen a felosztott telkek esetében.

2023 negyedik negyedévéhez képest a telekárak mintegy 5%-kal emelkedtek, míg Hanoi külvárosában és az ipari parkokhoz kapcsolódó piac 10-20%-kal bővült.

„A földárak csökkenése sok helyen megállt. A külvárosokban, tartományokban és városokban 2 milliárd VND alatti árú földtermékek esetében, amelyek garantált jogi státusszal, rendelkezésre álló infrastruktúrával és közművekkel rendelkeznek, akár 40%-os áremelkedés is felléphet a piac legnehezebb időszakához képest” – idézi a VARS jelentés.

Ez az egység arra is figyelmeztetett, hogy a befektetőknek nagyon óvatosnak kell lenniük, mielőtt pénzt költenének földvásárlásra ebben az időszakban, és gondosan meg kell vizsgálniuk a szegmens árszintjeit, hogy elkerüljék a „virtuális lázak” kialakulását, amelyek veszélyes kockázatokat okoznak, amikor a piac még a fellendülés folyamatában van.

Az idei ingatlanpiacot kommentálva számos szakértő úgy véli, hogy a hosszú távú befektetések esetében a „föld továbbra is a király”. Azok a befektetők fontolóra vehetik a befektetést, akik rendelkeznek „tőkével” vagy alacsony pénzügyi tőkeáttételt alkalmaznak.

Bár ezt tartják a befektetés megfontolásának megfelelő időpontjának, a szakértők azt is javasolják, hogy a befektetők alaposan mérlegeljék, nehogy az árcsökkenés „csapdájába” essenek.

Több mint 1400 hektárnyi földterület visszaszerzése Yen Dung kerületben, Bac Giangban

A Yen Dung kerület 2024-es földhasználati terve szerint, amelyet a Bac Giang tartomány Népi Bizottsága jóváhagyott, ez a település idén 1411,45 hektár földet kap vissza.

Konkrétan Yen Dung kerület 1360,23 hektár mezőgazdasági területet von vissza, amelyből a rizsföldek rekultiválása 1111,93 hektár, az egyéb egynyári növényeknek szánt földterület 20,47 hektár, az évelő növényeknek szánt földterület 208,62 hektár, az akvakultúra számára szánt földterület 19,21 hektár, a nem mezőgazdasági földterület pedig 51,23 hektár. A rekultiválandó nagy területeket magukban foglaló települések a Tien Phong (32 hektár), Yen Lu (221,2 hektár), Tan An város (124,66 hektár), Nham Bien város (109,53 hektár)...

Nham Bien városának egy sarka, Yen Dung kerület, Bac Giang tartomány. (Forrás: XD Újság)

A Bac Giang tartomány Népi Bizottsága felkéri a Yen Dung járás Népi Bizottságát, hogy a törvény előtt vállaljon felelősséget a 2024-re jóváhagyott földhasználati tervben szereplő információk, adatok, dokumentumok, térképrendszer és adatbázis pontosságáért; a fenti tervben szereplő információk és adatok összhangjáért a 2030-as földhasználati terv kiigazításával és a törvényi rendelkezésekkel a területen végzett munkák és projektek listájának javaslatakor.

Fejezze be az összes jóváhagyott 2024-es földhasználati tervdokumentum közzétételét a Yen Dung Kerületi Népi Bizottság portálján/weboldalán, és ezzel egyidejűleg szervezze meg a fenti terv tartalmának közzétételét és nyilvánosságra hozatalát a törvényi rendelkezéseknek megfelelően.

A Bac Giang tartomány Népi Bizottsága felkérte Yen Dung kerületet, hogy a jóváhagyott földhasználati tervvel összhangban végezze el a földgazdálkodást, a föld-visszanyerést, a földhasználat-célváltást, a földkiosztást és a földbérletet; a munkálatokat és projekteket a törvényi rendelkezéseknek megfelelően hajtsa végre. Szervezzen rendszeres ellenőrzést és felügyeletet a 2024-es földhasználati terv végrehajtásának a községi szintű Népi Bizottságok számára.

Tengeri behatolási beruházási projektekhez kapcsolódó földterület-kiosztási és -bérleti eljárások

A kormány nemrégiben kiadta a 42/2024/ND-CP rendeletet a tengeri rekultivációs tevékenységekről. Ennek megfelelően a tengeri rekultivációra kijelölt tengerterületnek meghatározott hellyel, területtel, határral és koordinátákkal kell rendelkeznie, amelyeket a földmérési és térképezési törvény rendelkezései szerint kell meghatározni. A tengeri rekultivációra szánt tengerterületek földhasználat-tervezésbe és tervekbe foglalandó meghatározásának biztosítania kell a 2024. évi földtörvényben előírt elveket.

A rendelet egyértelműen kimondja, hogy a tengerrekultivációs beruházási projektek, illetve a közberuházási tőkét felhasználó tengeri rekultivációs elemeket tartalmazó beruházási projektek esetében a földkiosztás és a földbérlet rendjét és eljárásait a 43/2014/ND-CP rendelet 68. cikkének 3. pontjában foglaltak szerint kell végrehajtani. Tengerrekultivációs beruházási projektek, illetve földalapok fejlesztésére irányuló tengeri rekultivációs elemeket tartalmazó beruházási projektek esetén a tengeri rekultiváció befejezése és a szabályoknak megfelelő elfogadás után a tengeri rekultivációs projekt befektetőjének át kell adnia a rekultivációs és építési munkálatok teljes területét (ha van ilyen) az illetékes állami szervnek a földkiosztás és a földbérlet elvégzésére szervezetek és magánszemélyek számára a földről szóló törvény rendelkezéseinek megfelelően.

A tengeri behatolási beruházási projektek, vagy a külföldi tőkét felhasználó, tengeri behatolási elemeket tartalmazó beruházási projektek, valamint az egyéb tőkeforrásokat felhasználó projektek esetében a földkiosztás és a földbérlet rendje és eljárásai a következők: Földhasználati jogok árverésén keresztül történő földkiosztás és földbérlet esetén a 43/2014/ND-CP rendelet 68. cikkének 5. pontjában és a 148/2020/ND-CP rendelet 1. cikkének 21. pontjában előírt rendet és eljárásokat kell alkalmazni;

Földterület-kijelölés vagy földbérlet esetén, amennyiben a befektetők kiválasztása a licitálásról szóló törvény rendelkezéseivel összhangban licitálás útján történik, vagy ha a befektető jóváhagyja a 2020. évi Befektetési Törvény 29. cikkének 3. pontjában foglaltakat, a földterület-kijelölésre és földbérletre vonatkozó, a 43/2014/ND-CP rendelet 68. cikkének 3. pontjában foglalt rendet és eljárásokat kell alkalmazni.

Amennyiben a földhasználati jogok árverésen kívül kerül sor földkiosztásra vagy földbérletre, azt a 43/2014/ND-CP rendelet 68. cikkének 3. pontjában előírt sorrendben és eljárások szerint kell végrehajtani.

Tengeri terjeszkedéssel kapcsolatos beruházási projektek vagy tengeri terjeszkedéssel kapcsolatos elemeket tartalmazó beruházási projektek befektetői, amikor földterület-kiosztásra, földbérletre, tengeri terjeszkedéssel kapcsolatos beruházási projektekkel vagy tengeri terjeszkedéssel kapcsolatos elemeket tartalmazó beruházási projektek iránti kérelmet nyújtanak be az illetékes állami szervek által jóváhagyott beruházási projektek esetében.

A tartományi Népi Bizottság a tengerrekultiváció céljából a tengerterületek kijelölésével egyidejűleg határoz a földterületek kiosztásáról és bérbeadásáról. A tengerrekultivációs beruházási projektek vagy a tengerrekultivációs tételeket tartalmazó beruházási projektek befektetőinek nem kell díjat fizetniük a tengerterületek tengerrekultivációs tevékenységek végzéséhez való használatáért.

A földhasználó általi földhasználatba vételi kötelezettség megállapításának határidejét a befejezett tengeri beépítési terület egészének vagy egy részének elfogadásáról szóló értesítés napjától kell számítani, a tengeri beépítési beruházási projekt vagy a beruházási projektben szereplő tengeri beépítési tételek előrehaladásától függően.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html