Sok „szellem”városi terület és kudarcot vallott projekt a földhasználat-tervezés hiánya miatt

A kudarcot vallott és félbehagyott ingatlanprojektek már nem számítanak szokatlannak a vietnami piacon. Bár ennek számos oka van, a Savills Vietnam földhasználat-tervezési jelentése elemezte a földhasználat-tervezés fontosságát egy projekt kidolgozása során.

Troy Griffiths úr, a Savills Vietnam ügyvezető igazgatóhelyettese

A földhasználat-tervezés segít meghatározni a legmegfelelőbb földhasználati lehetőségeket, valamint az infrastruktúra, a tervezés, a szállítás és a környezeti hatások elosztását a projekthez.

Troy Griffiths úr, a Savills Vietnam ügyvezető igazgatóhelyettese megjegyezte, hogy a földhasználati terv részletes és hatékony tervet hoz létre a föld- és erőforrás-elosztásra, ezáltal a projekt, valamint az ingatlanpiac fenntartható fejlődését célozza meg. Az ingatlanfejlesztés típusának, léptékének, fázisának, árának és értékesítési stratégiájának meghatározásával a földhasználati terv biztosítja, hogy a fejlesztés hatékony, minimalizálja a környezeti hatásokat és pénzügyileg megvalósítható legyen.

„A sikertelen földhasználati terv olyan termékeket, infrastruktúrát és létesítményeket fejleszt, amelyek nem biztosítanak pénzügyi, társadalmi-gazdasági és környezeti előnyöket. A rossz tervezés olyan termékeket eredményezhet, amelyek nem piacképesek, valamint olyan infrastruktúrát és létesítményeket, amelyek nem felelnek meg a közösségi igényeknek. A rossz földhasználati tervezés vagy a terv végrehajtásának elmulasztása jelentős pénzügyi kockázatnak, sőt akár befektetési kudarcnak is kiteheti az érdekelt feleket” – mondta Troy Griffiths.

Például Hanoi déli részén egy befektető egy 9000 lakásos, 3500 m2-es lakásprojektet fejlesztett ki. Ez a vállalkozás azonban nem tartotta be az eredeti tervet, hanem irodákat és üzlethelyiségeket alakított át lakásokká, így a lakások mérete csökkent, és a lakások száma jelentősen megnőtt. Ezek a változtatások nagy nyomást gyakoroltak az infrastruktúrára, és a közművek nem voltak elegendőek a lakosok számához képest. Ez számos konfliktushoz vezetett a lakócsoportok között, és a projektben élők életminőségének romlásához vezetett.

A szakértő szerint sok olyan projekt van, amelynek jó termékei vannak, de mégis kudarcot vallanak, mert a terv nem veszi figyelembe a megfelelő infrastruktúra fejlesztését.

„Még ha egy projekt megfelelő lakó- vagy kereskedelmi célú épületekkel is rendelkezik, ha hiányoznak belőle az utak, a vízelvezető rendszerek és a közművek, az életminőség továbbra is hiányos és kényelmetlen lesz. Ez lakatlan „szellem”városi területekhez vezet” – mondta.

Egy másik, a Savills által említett példa Nha Trang városa, ahol számos projekt építési sűrűsége eléri a 70%-ot. A város építési követelményeinek figyelmen kívül hagyása olyan szintű fejlesztéshez vezetett, amely nem egyeztethető össze Nha Trang infrastruktúrájával és társadalmi infrastruktúra-tervezésével.

„A megfelelő földhasználat-fejlesztés és -tervezés megköveteli mind a kedvező, mind a kedvezőtlen forgatókönyvek figyelembevételét, beleértve a kockázatok figyelembevételét, a megvalósítható értékesítési stratégiák, termékkínálatok és értékesítési szakaszok azonosítását, ezáltal minimalizálva a kudarc kockázatát és maximalizálva a siker lehetőségét” – mondta Troy Griffiths.

Ezzel szemben a vietnami ingatlanszektorban is vannak sikeres példák az átfogó és optimális földhasználat-tervezésre. A 7. kerületben található Phu My Hung (HCMC) és a Hung Yenben található Ecopark két példa a termékfejlesztési tervezésre, a fázisokra osztásra és az értékesítési stratégiákra, amelyek támogatják a projektek sikerét.

A Savills elemzése szerint a 7. kerületben található, 433 hektáros Phu My Hung „ambiciózus” kezdettel indult, azzal a céllal, hogy egy üres területet Ho Si Minh-város déli részének vezető pénzügyi, lakó-, kereskedelmi, ipari és oktatási központjává alakítson.

A projekt minden fázisában világos, átfogó, 30 éves fejlesztési tervvel rendelkezik. A folyamat során a befektető betartotta a nemzetközi fejlesztési szabványokat, beleértve a fenntartható fejlődést is, biztosítva, hogy az építkezés összhangban legyen a társadalmi-gazdasági fejlődéssel, és megfeleljen az összes tervezési és építési előírásnak.

„Mielőtt építkezésbe vagy befektetésbe kezdenénk, elengedhetetlen a gondos és alapos tervezés. A jó döntések objektív piaci mutatókon, fejlesztési esettanulmányokon és megfontolt javaslatokon alapulnak. A piacelemzés fontos a fejlesztés megfelelő típusának és léptékének megértéséhez. A pénzügyi megvalósíthatóságot a cash flow előrejelzés segítségével is meg kell határozni annak megállapítására, hogy a megvalósítás időpontjában melyik fejlesztési típus a legmegvalósíthatóbb. Ez segít elkerülni a befektetési kockázatokat, optimalizálni a profitot és minimalizálni a kockázatokat” – hangsúlyozta Troy Griffiths úr.

Forrás: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html