„Az a jelenség, hogy egyes telkekért nagyon magas árat ajánlanak, majd elengedik az előleget a piac manipulálása érdekében.”
A közelmúltban Hanoi külvárosaiban, például Hoai Duc, Thanh Oai és Dan Phuong kerületekben lezajlott földárverések eredményei sokakat megdöbbentettek, mivel a nyertes árak sokszorosan magasabbak voltak a kikiáltási áraknál. Ráadásul az árverés után azonnal a legtöbb telket 400-600 millió VND/telek árkülönbséggel hirdették meg eladásra. Ráadásul ezek után az árverések után a környező piacon a föld eladási ára azonnal 5-10 millió VND/m2-re emelkedett.
A Thanh Oai kerületben nemrégiben lezajlott 68 telek árverésén 55 olyan tételt értékesítettek, amelyeknél befizetést kellett fizetni, köztük a legmagasabb árú tételt is, amely meghaladta a 100 millió VND/m2-t. A 13 teljes vételárat fizető telek közül a legmagasabb ár valamivel meghaladta az 55 millió VND/m2-t.
Az Építési Minisztérium szerint a közelmúltbeli földhasználati jogok árverése korlátokat és negatívumokat tárt fel. Egyes helyeken a földárverések szervezésének folyamatában az „árverési brókerek”, az összejátszás jelensége is megfigyelhető, amelyek az árverési résztvevőket érintik: „Sok helyen meglehetősen gyakori, sőt szervezett jelenség, hogy egyes telkekért nagyon magas árat fizetnek, majd lemondanak a foglalóról, virtuális árszintet hoznak létre a piac manipulálására, sok árverezett telket vásárolnak és értékesítenek illegális haszonszerzés céljából.”
19 telek nemrégiben történt árverése Hoai Ducban (Fotó: Duong Tam).
A Hanoi Népi Bizottsága nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amely utasítja a földhasználati jogok árveréseivel foglalkozó egységeket. Hanoi felkérte a városi rendőrséget, hogy fontolja meg a földárverések szabálysértéseinek gyors felderítését célzó professzionális intézkedések megtételét, és utasítsa a kerületek, városok és települések népi bizottságait, hogy tegyenek intézkedéseket az árverési szabályokat megsértők további árveréseken való részvételének megakadályozására.
Ezenkívül a rendőrségnek megoldásokat kell javasolnia az árveréseken való folyamatos részvétel megakadályozására és korlátozására azok számára, akik részt vettek árveréseken, „abnormálisan” magas árat fizettek az árverések megnyeréséért, de nem az előírt módon fizették ki az árverési nyereményt.
Hanoi arra is kérte a kerületeket, hogy állítsanak össze egy listát azokról az esetekről, amikor a licitálók a piaci árnál magasabb árat fizettek az aukció megnyeréséért, de nem fizettek. Ezt a listát ezután nyilvánosságra hozzák a kerületek és a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium weboldalain.
„Azok az emberek, akik nagyon magas árat fizettek, de lemondtak a foglalóról, ezt viccnek vették.”
Pham Thanh Tuan ügyvéd , ingatlanjogi szakértő, a Dan Tri újságírójának adott interjújában elmondta, hogy két oka van annak, hogy a közelmúltbeli földárverések nagyszámú résztvevőt vonzottak.
Először is, korábban a felosztott földterületek kínálata projektfejlesztő vállalkozásoktól és állami tulajdonú árverésen értékesített földterületektől, általában Földalap-fejlesztési központoktól és szervezetektől származott. Augusztus 1-jétől azonban hatályba lépett az Ingatlanüzleti Törvény, amely megtiltja az ingatlanvállalkozásoknak a földterületek felosztását a különleges, I., II. és III. típusú városi területeken.
Ezért a földterületek kínálata szűkült. Azok, akik házépítéshez telket szeretnének vásárolni, csak az állam által szervezett földárveréseket kereshetik. Az ilyen típusú földterület egyértelmű jogi státusszal rendelkezik és biztonságos, így sokan kedvelik.
A második kérdés a kikiáltási árral kapcsolatos. 2017-ben a kikiáltási árat a földár-korrekciós együttható módszerével határozták meg. Konkrétan a földértékelési tanácsadó szervezet határozza meg az együtthatót, majd benyújtja azt a helyi földértékelési tanácsnak és a tartományi Népi Bizottságnak jóváhagyásra. Ezért a kikiáltási ár akkoriban közel volt a piaci árhoz. Ez azt jelenti, hogy a résztvevők előlegfizetése (a kikiáltási ár 20%-a) is magas.
Pham Thanh Tuan ügyvéd - ingatlanjogi szakértő (Fotó: NVCC).
Az idén februártól hatályos 12-es rendelet azonban előírja, hogy a kikiáltási árak meghatározását maga a kerületi népbizottság szervezze meg, többé nem árbecslő céget alkalmaz.
A kikiáltási ár kiszámításának módja most az éves földár-korrekciós együttható használata a korábbi korrekciós együttható módszer helyett, amelyet a tartomány vagy a központilag irányított város Népi Bizottsága által szabályozott földárlistával szoroztak meg. Ez alacsony kikiáltási árhoz és előleghez vezet.
Az alacsony induló ár miatt sokan azzal a mentalitással vesznek részt, hogy „ha rendben van, akkor rendben van, ha nem, akkor felejtsd el”. Ráadásul a jelenlegi banki kamatlábak viszonylag alacsonyak, az embereknek nincs sok befektetési csatornájuk. Így a legtöbb ember továbbra is a földbe fektetett profit érdekében gondolkodik.
Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese szerint a közelmúltbeli földárveréseken több ezer résztvevő vett részt, miközben a telkek száma korlátozott volt. Ez egyértelműen mutatja a kínálat és a kereslet egyensúlyhiányának problémáját, miközben a befektetések és a lakások iránti kereslet nagyon magas.
Szerinte azonban a nyertes ár jóval magasabb az átlagnál, ami mind a befektetési, mind a lakossági igények számára nehezen elfogadható. Ráadásul közvetlenül az aukciókon is vannak, akik magasabb áron kínálják eladásra, ami spekuláció és árinfláció jeleit mutatja.
„A jelenlegi befizetési lemondási arány magas, és a teljes összegben kifizetett tételek mind mérsékelt áron vannak, ami azt jelenti, hogy a magas árú, lemondott tételek spekulációra utalnak” – mondta Mien asszony.
Azzal a kérdéssel kapcsolatban, hogy vajon léteznek-e „nagy szereplők” csoportjai, akik spekulációban vesznek részt és piacmanipulációt okoznak, Pham Thanh Tuan úr elmondta, hogy a jelenlegi törvények nem tartalmaznak olyan szabályozásokat, amelyek meghatároznák, leírnák és büntetnék az ingatlanszektorban az áremelkedést. Ezért a kezelés továbbra is csak polgári szinten történik, azaz az aukció nyertese, aki nem fizeti ki a teljes összeget, elveszíti a foglalót.
„A törvény nem tartalmaz szabályozást a spekulatív magatartás és az ingatlanpiacot megzavaró árinfláció büntetéseiről. Csak a spekulatív magatartás és az árinfláció néhány konkrét formáját szabályoztuk, mint például a csalást, a megtévesztést és a szélhámosságot az ingatlanüzletben; a dokumentumok hamisítását, az ingatlanokkal kapcsolatos információk szándékos meghamisítását... Ezért nem határozták meg, hogy mi minősül árinflációnak vagy piaci manipulációnak, így nincs jogalap az árinflációhoz hasonló magatartás kezelésére” – mondta Tuan úr.
Szerinte az ingatlanspekulációk viselkedésének azonosítása nehéz, de kezelése még nehezebb. Mert még ha azonosítják is az árinfláció viselkedését, a büntetés, ha kiszabják, nem éri meg a kapott profitot.
A magas árat fizetők, de letétjüket büntetőjogilag elhagyók kezelése a licitáló és az árverező vagy az árverési szervezet közötti összejátszás feltárására irányuló nyomozási eljárástól függ, és meg kell várniuk a nyomozó hatóság eredményeit.
Tuan úr szerint egyesek és embercsoportok nagyon magas árakat fizetnek, de nem fizetnek előleget, mert ezt viccnek tartják. Ennek következményei zavart keltenek az ingatlanpiaci információkban, és egyúttal azt a mentalitást alakítják ki az emberekben, hogy az ingatlanárak emelkednek, és mindenki spekulál az árverésre bocsátott földterületekre. Valójában mára megjelent az „árverési szakma” trendje.
Emellett az állam és a vállalatok általi földszerzés folyamata a projektek megvalósításához nehézségekbe ütközik, mivel azoknak, akiknek a földjét megvásárolják, össze kell hasonlítaniuk a kompenzált földárát az árverésen értékesített földárral.
A Thanh Oai-i 68 telek legutóbbi árverése (Fotó: Duong Tam).
A földárverések szervezésekor az államnak két célja van: lakásokat teremteni az embereknek, és bevételt termelni a költségvetés számára. A magas licit, de a befizetés hiánya mindkét célt meghiúsította.
Egyes vélemények szerint azok a résztvevők, akik elveszítik a költségvetési befizetéseiket, további befizetéseket kapnak tőlük. Az elveszett földterületeket azonban újra árverésre kell bocsátani, ami többe kerül az állami költségvetésnek.
A magas árú, de előleg nélküli árverések következményeivel kapcsolatban Pham Thi Mien asszony kijelentette, hogy az árverési területen a földek piaci ára magas marad. Bár a foglaló nélküli árverések előfordulnak, az emberek csak a magas nyerési árra fognak emlékezni, és azt fogják referenciaként használni a föld eladásakor. „Hatalmas következményekkel járnak majd, ha az árverési területen a földeket indokolatlanul magasra emelik és rögzítik, ezáltal lehetetlenné téve a valóban rászorulók számára a föld és a lakás tulajdonlását” – mondta.
Szakértő: Konkrét szankciók nélkül a betételhagyás helyzete megismétlődik
Szakértők szerint a magas aukciós árak, majd a foglalók elvesztése továbbra is visszatérni fog, különösen az átmeneti időszakban, azaz a 2013-as földtörvényről a 2024-es földtörvényre való áttérés során, amikor a korábban kiadott régi földárlistát még használják a települések.
„Mindenki azt mondja, hogy a magas licitálás, majd a befizetés visszavonása árfelfláció, ami piaci manipulációhoz vezet. Ahhoz azonban, hogy ezt a cselekedetet megállapítsuk, egyértelműen meg kell határozni a törvényt. Ha nincs szabályozás, nincs szankció sem a büntetésére.”
„Azonban még ha létezik is büntetőmechanizmus, továbbra is nehéz megakadályozni a spekulációt és az áremelkedést. Például az értékpapír-szektorban léteznek piaci manipulációra vonatkozó szabályozások, de a jogsértések továbbra is előfordulnak. A probléma az, hogy a jelenlegi juttatások és büntetések nem léteznek, és nehéz lesz azokat összehangolni. Nyilvánvaló, hogy a jelenlegi törvény még mindig hiányos” – mondta.
Azzal kapcsolatban, hogy Hanoi nyilvánosságra hozza a magas licitálók, de a foglalójukat elveszítő személyek kilétét, Tuan úr azt mondta, hogy ez csak egy tájékoztató jellegű intézkedés, és nem lesz semmilyen következménye azokra nézve, akik elveszítik a foglalójukat. Mivel nincsenek eltiltva az aukción való részvételtől, és az érdekeiket sem érinti.
Elmondása szerint a módosított Ingatlanárverési Törvény szankciókat vezetett be az árverési résztvevőkkel szembeni 70. cikkben foglalt jogsértések kezelésére. Ennek megfelelően beruházási projektek megvalósításához vagy ásványkincs-kitermelési jogokhoz kapcsolódó földkiosztás vagy -bérlet esetén az árverés nyertese, aki elveszíti a letétet, és ezáltal az eredményeket érvénytelenítik, 6 hónaptól 5 évig nem vehet részt az árverésen.
Ez a rendelkezés azonban csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor az árverező beruházási projekteket vagy ásványkincs-kitermelési jogokat hajt végre. A módosított ingatlanárverési törvény 2025. január 1-jén lép hatályba.
Az ingatlanár-infláció alanyának felkutatása és azonosítása nem lesz hatékony. A spekulációk megelőzése érdekében szükség van egy ingatlanadó-eszközre, amely a mennyiségen vagy az átadás időpontján alapul. Például az egy hónapon belül átruházott ingatlanokra más adókulcs vonatkozik, mint az 5 év után vásárolt és eladott ingatlanokra. Ezenkívül lehetőség van mennyiség és terület szerinti adóztatásra is, az egyes személyek átlagos használati igényeihez viszonyítva.
A spekulációk megelőzésére szolgáló megoldásokról megosztva Mien asszony elmondta, hogy most már egyértelmű szabályozások vannak arra vonatkozóan, hogy ha az ingatlanárak 3 hónapon belül rendellenesen 20%-kal emelkednek, vagy ha a piacon más, a társadalmi -gazdasági stabilitást befolyásoló ingadozások tapasztalhatók, az állam beavatkozik a szabályozás érdekében.
Az ingatlanárak szokatlan emelkedésének megértéséhez azonban adatbázis-rendszer kiépítésére és rendszeres frissítésére van szükség, hogy az állam időben beavatkozhasson.
Ugyanakkor elmondta, hogy adózási eszközöket és hitelpolitikai beavatkozást kell alkalmazni. Pontosabban, azokban az esetekben, amikor sok ingatlannal rendelkezünk, de nem használjuk azokat, hanem elhagyatva hagyjuk őket, magasabb adókat kell fizetni. A rövid időn belül megvásárolt és eladott ingatlanok magas adók alá esnek. Minél hosszabb az ingatlanátruházási időszak, annál alacsonyabb lesz az adó.
A hitelpolitikával kapcsolatban Mien asszony azt mondta, hogy ha a piac az instabilitás jeleit mutatja, a hitelszintek csökkenni fognak.
Például a tőkekiadás általában 30%, a fennmaradó 70%-ot a banktól kölcsönzik. De ha a piac kiszámíthatatlanul ingadozik, a hitelszint körülbelül 40-50%-ra csökken, a fennmaradó tőke a vevő tőkéje lesz. Akár magasabb kamatláb is alkalmazható. Megjegyezte azonban, hogy ezt az intézkedést csak azokra kellene alkalmazni, akik második vagy több otthont vásárolnak. Azok számára, akik első lakást vásárolnak, kedvezményesebb politikának kellene lennie.
Ezen túlmenően, annak elkerülése érdekében, hogy magas licitösszeget ajánlanak fel, de a foglalót nem fizetik, Mien asszony szerint intézkedéseket kellene bevezetni a hírnév szintjének értékelésére. Azokat, akik megnyerik az aukciót, de nem fizetik a foglalót, egy bizonyos időre eltiltják a részvételtől.
[hirdetés_2]
Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
Hozzászólás (0)