Tervezés és infrastruktúra - a kulcs a lakáspiac egyensúlyához Ho Si Minh-városban

Tekintettel arra, hogy Ho Si Minh- városban a lakásárak továbbra is magasak, a lakhatási probléma megoldása nemcsak az eladási árakban, hanem a hosszú távú népességtervezésben és -elosztásban is rejlik.

A Savills Vietnam szerint Ho Si Minh-város lakáspiaca továbbra is növekszik a fenntartható valós lakáskeresletnek és a fejlett infrastruktúrának köszönhetően, de az olyan alapvető tényezők, mint a tervezés, az eljárások és a pénzügyi támogatási mechanizmusok kulcsfontosságúak a kínálat és a kereslet egyensúlyban tartásához, valamint a lakásárak hosszú távú ellenőrzéséhez egy olyan megapoliszban, mint Ho Si Minh-város.

Magas valós kereslet

Savills szerint Ho Si Minh-városban a lakáskínálatot továbbra is jogi problémák korlátozzák, miközben a valós kereslet továbbra is magas.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány magasan tartotta az árakat, annak ellenére, hogy a piac nem ingadozott jelentősen. Ebben az összefüggésben az infrastrukturális beruházások és a népesség szétszóródása alapvető megoldásnak tekinthető a központi területre nehezedő nyomás csökkentése érdekében.

Amikor a társadalmi -gazdasági tervezést összekapcsolják az infrastruktúrával, a közlekedési útvonalak mentén történő földterület-elosztás elősegíti mind a kereskedelmi, mind a szociális lakások gyorsabb kiépítését, diverzifikálva a vásárlók kínálatát.

A 2024 decemberétől üzembe helyezendő 1-es metróvonal jellemzően 20-30 percre lerövidítette a Ho Si Minh-város központjától a Binh Duong negyedig tartó menetidőt, megnyitva a lehetőséget új lakó-kereskedelmi pólusok kialakítására a központi területen kívül.

Cao Thi Thanh Huong asszony, a Savills Vietnam kutatási osztályának vezető menedzsere így nyilatkozott: „A lakásvásárlás vagy a lakhatási igények megoldásának kérdése nemcsak a vásárlók megfizethetőségében rejlik, hanem az ország társadalmi-gazdasági politikai tervezésének is a története.”

Az állam nem avatkozhat be közvetlenül az ingatlanpiaci vállalkozások árképzési stratégiájába, de be kell avatkoznia a jogi akadályok elhárításával, új gazdasági övezetek tervezésével és az infrastruktúrába való beruházással, hogy elősegítse az egyenletesebb urbanizációs folyamatot a lakosság szélesebb körű elosztása érdekében.

Az infrastruktúra mellett a pénzügyi támogatási politikák is fontos pillérei a lakhatáshoz való hozzáférés bővítésének. A kormány irányításával folyamatban van a Nemzeti Lakásalap létrehozására irányuló projekt tanulmányozása, amelynek megvalósítása várhatóan a közeljövőben megtörténik.

Huong asszony elmondta, hogy ez egy olyan modell, amely Szingapúrban és Dél-Koreában bizonyult hatékonynak, ahol az emberek alacsony kamatlábak mellett, hosszú távra vehetnek fel hitelt, míg az alapban részt vevő vállalkozások befektetési ösztönzőket élveznek, és hozzáférnek a tervezett földalapokhoz.

„Ez a modell kétirányú előnyöket teremt. A vásárlók ésszerű pénzügyi támogatást kapnak, míg a vállalkozások motiváltak a megfizethető lakhatás fejlesztésében való részvételre. Amikor mindkét fél profitál belőle, a piac egy kiegyensúlyozottabb és fenntarthatóbb állapot felé halad” – osztotta meg Huong asszony.

Ingatlanok Ho Si Minh-város keleti részén. (Fotó: Hong Dat/VNA)

Az Avison Young Vietnam Company szerint az egyesülés után Ho Si Minh-város szomszédos területeinek és külvárosainak hosszú távú növekedési potenciálja egyre inkább konszolidálódik, elősegítve a lakosság áttelepülését és a többközpontú városfejlesztési modellt.

Pontosabban, a Ho Si Minh-városban található kis számú új lakással ellentétben a déli ingatlanpiac a mellékterületeken számos terméket üdvözöl, a kereskedelmi lakásoktól, sorházaktól, villáktól a telkekig, meglehetősen megfizethető áron.

Tay Ninh (korábban Long An környéke) vezet a földterületek és az alacsony építésű házak elsődleges kínálatában; míg a korábbi Binh Duong környék (ma Ho Si Minh-város) dominál az újonnan megnyílt lakások és telkek számában.

A változatos kínálat mellett a Ho Si Minh-város és a környező területek közötti árkülönbség is a kereslet élénkítésének mozgatórugója: a telkek Ho Si Minh-városban kétszer olyan drágák, a lakások 1,6-2,4-szer, míg a sorházak és villák 1,2-7-szer drágábbak.

A megfizethető árú, bőséges és változatos termékek egyre vonzóbbá teszik ezeket a kiegészítő területeket a fiatal első lakásvásárlók és a tágasabb lakást igénylő középosztálybeli háztartások számára.

A kulcsfontosságú közlekedési infrastrukturális projektek, mint például a körgyűrűk, az autópályák és a metróvonalak, segítenek lerövidíteni az utazási időt Ho Si Minh-város központi területe és a környező területek között.

Ahogy a területek megközelíthetősége javul, az ingatlanok értéke is emelkedik. Ez egyrészt arra ösztönzi a vállalkozásokat, hogy új területeket keressenek és megfizethető termékeket fejlesszenek ki. Másrészt, ahogy a belvárosban a megélhetési költségek drágulnak, az emberek hajlamosak a mellékterületekre költözni.

A Ho Si Minh-városhoz közeli települések, mint például a Dong Nai és a Tay Ninh, vonzóak a külföldi közvetlen befektetések szempontjából, ezáltal számos munkahelyet teremtenek és növelik a gépi lakosságot, ezáltal ösztönözve a lakáskeresletet, főként a letelepedésre szoruló migráns munkavállalók, a bérlakásokba befektetők, a közepes és alacsony jövedelműek körében, akiknek szociális lakásra vagy megfizethető hosszú távú bérlakásra van szükségük.

A régiók közötti infrastruktúra erősíti a népességvándorlási trendeket

Minden egyes kísérőterületnek megvannak a maga ingatlanpiaci előnyei, amelyek közül az egykori Binh Duong terület a népesség, a földterület és a közlekedési infrastruktúra előnyeinek köszönhetően számos lakóépület fejlesztésére képes, a kereskedelmi lakásoktól és telkektől kezdve a sorházakig és villákig.

Lakóépületek az 1-es metróvonal és a Vo Nguyen Giap sugárút mentén, Thu Duc városában. (Fotó: Hong Dat/VNA)

A Ba Ria-Vung Tau környéke kihasználja turisztikai erősségeit és a második otthonokba való befektetés trendjeit, hogy folytassa az üdülőingatlanok fejlesztését, beleértve a tengerparti városi területeken található apartmanokat, sorházakat és üdülővillákat.

Dong Nai és Tay Ninh (korábban Long An) jelentős földterületüknek és táji adottságaiknak köszönhetően kedvezőek a nagyléptékű városi területek fejlesztéséhez, különös tekintettel az alacsony építésű lakóépületekre. Ez a világos szerepmegosztás egy többpólusú városi ökoszisztémát hoz létre, amely kiegészíti Ho Si Minh-várost, valamint diverzifikálja a lakhatási és befektetési lehetőségeket.

„A régi Long An és Binh Duong területek két olyan piac, amely fenntartható növekedési potenciállal rendelkezik. A Dong Nai várhatóan áttörést ér el, amikor a Long Thanh repülőtér üzembe áll, és az autópályák elkészülnek. A Ba Ria-Vung Tau terület nagy potenciállal rendelkezik az üdülőszálloda-szegmensben, a növekedés lendülete az összekötő infrastruktúrához és stratégiai elhelyezkedéséhez kapcsolódik, mivel az új Ho Si Minh-város egyik fő tengeri kapuja” – tette hozzá David Jackson, az Avison Young Vietnam vezérigazgatója.

Hasonlóképpen, a Savills Vietnam szakértői úgy vélik, hogy amikor az infrastruktúra, a tervezés és a pénzügyi mechanizmusok szinkronban kerülnek megvalósításra, Ho Si Minh-városban meglesznek a feltételek a népességszóródás problémájának megoldásához, a kínálat és a kereslet egyensúlyba hozásához, valamint a hosszú távú lakásárak stabilizálásához.

A városi tér regionális összekapcsolhatóság felé történő kiterjesztése nemcsak a népsűrűség újraelosztását segíti, hanem teret teremt a valódi lakásvásárlók számára alkalmas szegmensek fejlesztésének is.

„Ha a lakhatási problémát a gyökerénél akarjuk megoldani, akkor ezt politikai és tervezési kérdésként kell tekintenünk, nem csupán a piacon lévő vállalkozások üzleti ügyeként” – osztotta meg Huong asszony.

A városfejlesztés elkövetkező időszakra vonatkozó irányvonalával kapcsolatban a Ho Si Minh-város Pártbizottságának első kongresszusának határozata elhatározta az állami tervezési irányítás hatékonyságának javítását; a Thu Thiem új városi terület teljes kiépítésébe való befektetést 2030 előtt; a Phu My Hung városi terület második fázisának megkezdését, a Can Gio tengerparti városi terület fejlesztésének felgyorsítását; új projektek, Vung Tau városfejlesztési projektek megvalósítását; a Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My tengerparti városi tengelyt.

A Vung Tau kórterem egyik sarka. (Fotó: Hoang Nhi/VNA)

Intelligens városi lánc fejlesztése Ho Si Minh-város központját, Di An-t, Thuan An-t, Thu Dau Mot-ot, Ben Cat-ot és Phu My-t összekötve; városi és szolgáltatási tengely a Phu My-tól a Long Thanh Nemzetközi Repülőtérig; új városi területek a közlekedési pontok körül, amelyek összekötik a körgyűrűket és autópályákat.

Ugyanakkor, annak érdekében, hogy 2030 végére 199 400 további szociális lakás épüljön, Ho Si Minh-város olyan megoldásokra összpontosít, amelyek szinkronban ötvözik a városfelújítást és -szépítést az új városfejlesztésekkel, ösztönzik az új anyagok, a zöld, megújuló és környezetbarát energia használatát; folytatják a csatornákon és árkokon, illetve azok mentén álló ideiglenes házak áthelyezését és felszámolását; felújítják, javítják vagy újakat építenek a régi lakások helyett; korszerűsítik és szépítik a meglévő lakóövezeteket; szociális lakásokat építenek és fejlesztenek, valamint átszervezik az emberek életét.

Elmondható, hogy ha jól kezelik, a népesség szétszóródásának és a többközpontú városfejlesztésnek a trendje nemcsak a Ho Si Minh-városban tapasztalható lakáspiaci nyomás csökkentésében segít, hanem kiegyensúlyozott növekedési időszakot is nyithat a déli lakóingatlan-piac számára.

Forrás: VNA

Forrás: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm