Vajon a Nemzeti Lakásügyi Alap a megoldás a vietnami lakhatási „válságra”?

(CLO) A kormány nemrégiben létrehozta a Nemzeti Lakásügyi Alapot a súlyos lakáshiány kezelésére, amikor az ingatlanárak messze meghaladják a jövedelmeket, és a kínálat egyre inkább fogy.

Hanoiban csaknem megduplázódtak a lakásárak mindössze 6 év alatt

Az elmúlt években a lakásárak folyamatosan „áttörték a csúcsot” és új árszinteket alakítottak ki, forró témává válva az Országgyűlés napirendjétől a társadalmi fórumokig.

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) kutatási adatai szerint 2025 harmadik negyedévének végére Hanoiban, Da Nangban és Ho Si Minh-városban a lakásárindex 96,2%-kal, 72,6%-kal és 56,9%-kal emelkedett 2019-hez képest.

A mintában szereplő projektek átlagos eladási ára ebben a három városban elérte a 78,9 millió VND/m2-t Hanoiban, a 67,4 millió VND/m2-t Da Nangban és a 81,6 millió VND/m2-t Ho Si Minh-városban.

Sok településen továbbra is emelkednek a lakásárak. (Illusztráció/DN)

Ho Si Minh-városban a lakásárak eddig egy hosszú felhalmozási időszak után emelkedő árak felé haladtak, míg Da Nangban és Hanoiban a lakásárak magas árak mellett oldalirányú trendet kezdtek mutatni, mivel a befektetőkre még nem nehezedik nagy pénzügyi nyomás, és az áremelkedési várakozások továbbra is fennállnak.

Eközben a munkavállalók átlagjövedelme mindössze 15 millió VND/hó körül van, így a lakásár/jövedelem arány messze meghaladja a megfizethetőséget.

Egy fiatal párnak körülbelül 10 évbe telik, mire elegendő tőkét gyűjtenek össze egy ház megvásárlásához, de ez idő alatt a házárak gyorsabban emelkednek, mint a megtakarítások, ami ahhoz a helyzethez vezet, hogy "a megtakarítások soha nem tudnak lépést tartani a házárakkal".

A valóságban egyre népszerűbb a hosszú távú házbérlés. A vietnami lakásbérlési piacon azonban, ahol még mindig hiányzik a professzionalizmus és a stabilitás, a házbérlés csak rövid távon segíthet csökkenteni a pénzügyi nyomást, de nem képes kielégíteni az emberek fenntartható lakhatási igényeit.

Bár az állam számos intézkedést hozott a szociális lakások (NƠXH) fejlesztésének előmozdítására, amelyek elősegítették az NƠXH projekt megvalósításának felgyorsítását, az eredmények nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket.

Mivel a szociális lakások jelenlegi fejlesztése főként a vállalkozások ösztönzését célzó politikákra támaszkodik, az alacsony profitmarzsok, a bonyolult eljárások, a tiszta földalapok hiánya és az instabil ösztönző mechanizmusok miatt a vállalkozások nem motiváltak a részvételre.

Ezzel a helyzettel szembesülve számos szakértő javasolta a szociális lakásfejlesztési modell megváltoztatását olyan irányba, ahol az állam játsszon vezető szerepet, a politikai tervezéstől a földterületek elosztásán és a tőkeforrásokon át a végrehajtás szervezéséig.

Szükség van a Nemzeti Lakásalapra

A kormány nemrégiben kiadta a 302/2025. számú rendeletet, amely létrehozta a két szinten működő Nemzeti Lakásalapot: a Központi Alapot az Építésügyi Minisztérium hozza létre és kezeli, míg a Helyi Alapot a Tartományi Népi Bizottság hozza létre és kezeli.

Az Alap forrásai változatosak, beleértve az állami költségvetést, a szociális lakásépítési infrastruktúra földalapjának értékét, a közingatlanok eladásából származó bevételeket, a földhasználati jogok árveréséből származó bevételeket, valamint az országon belüli és kívüli önkéntes hozzájárulásokat, továbbá egyéb legális forrásokat.

Figyelemre méltó, hogy az Alap fő célja szociális bérlakások létrehozása és fejlesztése, emellett kereskedelmi ingatlanokat is vásárolhat tisztviselők, köztisztviselők, közalkalmazottak és munkavállalók számára bérbeadás céljából.

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) a kérdéssel kapcsolatban úgy véli, hogy az állam közvetlen részvétele a szociális lakások, különösen a bérbeadásra szánt szociális lakások létrehozásában stratégiai lakhatási megoldás, összhangban a nemzetközi trendekkel.

Sok szakértő úgy véli, hogy szükséges egy Nemzeti Lakásügyi Alap létrehozása. (Illusztráció/CD)

Valójában számos ország sikeresen bevezette ezt a modellt. Például Szingapúrban a lakosság több mint 80%-a a HDB által fejlesztett házakban él, Dél-Korea állami tulajdonú vállalatokat hozott létre, amelyek szociális lakások fejlesztésére szakosodtak, Németországban pedig hosszú távú támogatási politikát folytatnak az alacsony költségű lakások terén, azzal a kötelezettséggel, hogy 15-25 évig a piaci árnál alacsonyabb bérleti díjakat biztosítsanak.

Vietnámban a bérlakás-piac fejlesztése szükséges lépés. A szociális lakások árának emelkedése, a középosztály pénzügyi teherbírásán és a politikák végrehajtása során felmerülő számos probléma mellett a kizárólag bérbeadásra, és nem az eladásra szánt lakásokra való összpontosítás segít biztosítani a stabil kínálatot, korlátozni a spekulációt, és fenntartani a bérleti díjakat ésszerű és fenntartható szinten.

„Ennek köszönhetően az embereknek, különösen az alacsony és közepes jövedelmű csoportoknak, valódi lehetőségük lesz letelepedni, miközben fokozatosan csökken a lakásvásárlásra nehezedő nyomás” – hangsúlyozta a VARS IRE.

Ahhoz azonban, hogy a bérlés valóban fenntartható megoldássá váljon, a VARS IRE úgy véli, hogy elő kell mozdítani a köz-magán partnerséget (PPP), amelyben a vállalkozások részt vesznek a projekt kivitelezésében, az állam pedig visszavásárolja a tulajdonjogot vagy visszalízingel üzemeltetés céljából.

Ugyanakkor folytatni kell a bérlakásokra vonatkozó szabványok kutatását és kihirdetését, beleértve az éves áremelkedések korlátozását, a hosszú távú bérleti szerződések alkalmazását és a kiigazítási feltételek átláthatóvá tételét, valamint ösztönző mechanizmusok és politikák javaslatát a bérlakásépítés előmozdításában való társadalmi részvétel ösztönzésére.

Hosszú távon, amikor a lakáskínálat, különösen a megfizethető lakások és a bérlakások kínálata javul, a piaci kereslet és kínálat egyensúlya fokozatosan stabilizálódik. A tulajdonlás iránti kereslet egy részét a bérleti kereslet váltja fel, ami segít csökkenteni az áremelkedési nyomást, és megteremti az ingatlanpiac átláthatóbb és fenntarthatóbb működésének feltételeit, miközben valódi lakhatási lehetőségeket nyit meg az emberek többsége számára.

Eközben Dinh Minh Tuan úr, a PropertyGuru Vietnam üzleti igazgatója is elemezte: „Egymillió szociális lakás felépítése 2030 előtt nagyon ambiciózus projekt. Ha azonban a régi formát vesszük alapul, azaz a vállalkozásokat és a bankokat a hozzájárulások irányú részvételre ösztönözzük, a cél elérése nehéz lesz.”

„Ha van egy olyan alapunk, amely bemutatja az állam proaktív szerepét a szociális lakások vásárlásához szükséges tőke megteremtésében és a befektetők építési tőkével való támogatásában, az kettős intézkedés lesz a szociális lakáspiac gyors fellendítésére” – mondta Tuan úr.

Tuan úr szerint a Nemzeti Lakásügyi Alap első hatása minden bizonnyal az, hogy segíti a befektetőket abban, hogy tőkével felgyorsítsák a szociális lakásprojektek építési folyamatát megfelelőbb árakon.

A második hatás az emberek támogatása. Jelenleg a lakásvásárláshoz hitelt felvevő ügyfeleknek jövedelmük nagy részében kamatot kell fizetniük. Az állami lakásalap új hitelcsomagjával azonban a hitel futamideje hosszabb, a törlesztőrészlet alacsonyabb, így a lakásvásárlás könnyebb lehet.

Forrás: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html