Műholdas hullámok és az ingatlanpiac fejlődésének lehetőségei

Ebben az összefüggésben a műholdas ingatlanpiacot nagyszerű lehetőségként említik. A Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) által a Lao Dong újsággal és az Ingatlan Szemle Közösséggel együttműködve szeptember 18-án délután Ho Si Minh-városban szervezett 2025-ös Lakásingatlan Fórumon, melynek témája a „Műholdas hullám” volt, számos kulcsfontosságú kérdést boncolgattak, hogy megfelelő fejlesztési modellt alakítsanak ki a következő időszakra.

Pozitív változások

Politikai szempontból Dr. Nguyen Van Khoi – a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke, a miniszterelnök reformtanácsadó testületének tagja, a Hanoi Népi Bizottság korábbi alelnöke – elmondta, hogy az ingatlanpiac a közelmúltban nagyszerű lehetőségeket nyitott meg három hajtóerő találkozása során: a valutaárfolyamok és a hitelek kamatlábainak hűlése; az autópályákkal, metróval, repülőterekkel és az infrastruktúra külvárosokhoz való közelebb hozásával fellendített állami beruházások; az új és átláthatóbb jogi keretrendszer. Szerinte a csökkent kamatlábak közvetlenül növelik a lakások tényleges vásárlóerejét; a nagyszabású infrastrukturális projektek természetes „gravitációt” hoznak létre a külső területek felé; a módosított és kiegészített törvények segítik a vállalkozásokat a jogi kockázatok csökkentésében és a kínálat kiépítésének felgyorsításában.

Az ingatlankínálat is pozitívabb képet mutatott. Vuong Duy Dung, az Építési Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy az év eleje óta a kínálat bőséges, az előző időszakhoz képest 120%-os. A termékstruktúra változatosabb, beleértve az alacsony jövedelműeket kiszolgáló szegmenst és a városi területeken található szociális lakásokat is.

Az árakkal kapcsolatban Dung úr elismerte, hogy bár az árszint továbbra is magas, „az egész piac általában viszonylag stabil, láz nélkül”. A megfizethetőséget illetően szerinte a felhalmozott jövedelem és a háztartások kiadási szerkezetének szempontjából kell vizsgálni, ahelyett, hogy a gépeket az átlagos havi jövedelemmel hasonlítanánk össze.

„Manapság a vásárlóknak nemcsak házuk van, hanem minőségi életük is” – jegyezte meg Dung úr. Hangsúlyozta, hogy a városi területeken az életszínvonal ma nagyon eltér a 20 évvel ezelőttitől, ami olyan árakhoz vezet, amelyek számos tényezőt tükröznek, például a felszereltséget, a szolgáltatásokat és az üzemeltetést.

Pontosabban, Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy 2025 első 8 hónapjában Ho Si Minh-város és a szomszédos tartományok a fellendülés pozitív jeleit mutatták. A lakáskínálat elérte a 28 114 egységet, ami 58%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban; a felhasználás több mint 20 000 egység volt, ami 3,1-szerese a 2024-es értéknek.

A sorházak és villák szegmense 10 133 terméket kínált, ami 71%-os növekedést jelent; a fogyasztás 4817 termékkel négyszerese az előző időszaknak. A telkek 7167 terméket kínáltak, ami mindössze 3%-os növekedést jelent, de a felvett mennyiség elérte az 1130 terméket, ami 2,2-szerese a növekedésnek. Figyelemre méltó, hogy a befektetési kereslet továbbra is magasabb, mint a lakossági kereslet; az ingatlanvásárlás iránt érdeklődő csoport főként a 35-44 éves korosztályba tartozik (36%), míg a lakásvásárlásra vásárlók jellemzően a 25-34 éves korosztályba tartoznak, ami 40%-ot tesz ki.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — A 2025-ös Lakás-Ingatlan Fórum számos befektetőt és szakértőt vonzott. Fotó: HOANG TRIEU

Több kritériumnak is meg kell felelnie

A fórumon elhangzottak olyan vélemények, hogy a tervezésnek meg kell határoznia a „műholdas hullámok” hosszú távú hajtóerejévé válásának szükséges feltételeit.

Dr. Ngo Viet Nam Son tervezési szakértő úgy véli, hogy Ho Si Minh-város a közeljövőben „szinte egy szupervárosi alrégióvá” válik, amely a mellékterületeken az ipar és a szolgáltatások összekapcsolására és előmozdítására szolgáló magként fog működni. Szerinte a vállalkozások sokat beszélnek a közművekről, de „az élet eladása az, ami vonzó”. Azoknak a mellékvárosoknak, amelyek azt akarják, hogy az emberek éljenek, iskolákkal, munkahelyekkel és közegészségügyi ellátással kell rendelkezniük, hogy stabil állásuk és elég jó jövedelmük legyen, „a szülők közelebb költözhetnek a városi területhez, hogy vásárolhassanak vagy bérelhessenek, mindkettő továbbra is jó”.

Mr. Son példaként hozta fel Dél-Saigon területét, amelyet korábban szisztematikusan terveztek, a társadalmi infrastruktúrát az ingatlanértékesítés előtt helyezve előtérbe, és egy részletes tervet, amelyet következetesen végrehajtottak az érték fenntartható növelése érdekében. Három gyengeséget kell szem előtt tartani a városi területek fejlesztésekor szerinte: a mechanizmust – jogszerűséget –, a környező környezetet (például árvizeket, még egy jól megtervezett területen is) és az identitás kérdését – a térbeli gazdálkodást, amikor a környező terület rendezetlen, ami ronthatja az általános minőséget.

Piaci szempontból Nguyen Khanh Duy úr, a Savills Vietnam Lakóingatlan-értékesítési Osztályának igazgatója gyakorlati kritériumokat is felsorolt a „szellemvárosok” elkerülésére. Konkrétan egy sikeres szatellitvárosnak legalább ... lakossal kell rendelkeznie, a városközponttól 30-40 km-es sugarú körön belül kell elhelyezkednie, tömegközlekedéssel legfeljebb 40-45 perc utazási idővel kell rendelkeznie, zöldterülettel és mérsékelt népsűrűséggel kell rendelkeznie, hogy az emberek hajlandóak legyenek messzire utazni lakni; az eladási árnak megfelelőnek, megfizethetőnek és a központi terület árához képest 40-50%-kal alacsonyabbnak kell lennie. Ezek a kritériumok közvetlenül kapcsolódnak a régiók közötti infrastruktúra-összeköttetések kapacitásához, a helyszíni szolgáltatások minőségéhez és a befektető árképzési stratégiájához.

Politikai téren Vuong Duy Dung úr hangsúlyozta, hogy az állam elkövetkező időszakra vonatkozó irányvonala a törvények módosításának folytatása, a beruházásokra, a földterületekre, a tervezésre és az építésre vonatkozó eljárások eltörlése az egyszerűsítés és a feltételek megteremtése érdekében, hogy a vállalkozások csökkenthessék a költségeket, növelhessék a piaci kínálatot, különösen az alacsony jövedelműek számára megfelelő termékcsoportokban.

Szerinte a minőség és a mennyiség egyidejű javítása segít növelni a valódi vásárlók választási lehetőségeit, korlátozni a helyi szűkösség miatti áremelkedéseket, és egyúttal stabil működési platformot teremt a szatellitvárosok számára.

A hosszú távú vízióban Dr. Nguyen Van Khoi hangsúlyozta, hogy a „műholdas hullámok” elkerülhetetlen trendet jelentenek a 2025–2030 közötti időszakban. A helyes pálya követése, beleértve az átlátható politikákat, a szinkron tervezést és a valós keresletű lakások ösztönzésére szolgáló mechanizmusokat, segíteni fog abban, hogy az ingatlanok ne csak lakhatási célokat szolgáljanak, hanem a fenntartható gazdasági fejlődés alapjává is váljanak.

„Valójában az alacsonyabb kamatlábak, a felgyorsult közberuházások és a javuló jogi keretek kombinációja kedvező »külső feltételeket« teremt. Ahhoz, hogy a lehetőségeket értékké alakítsák, a kütyüvárosoknak teljes mértékben magukévá kell tenniük az »endogén feltételeket«: helyi munkahelyeket, minőségi közszolgáltatásokat, átlátható kormányzást és a legtöbb ember számára megfizethető árakat” – hangsúlyozta a szakértő.

Dr. TO DINH TUAN újságíró - a Nguoi Lao Dong újság főszerkesztője:

Az ingatlanpiacot kísérve

A fórum témája, a „Műholdas hullámok” aktuális és sokatmondó. A „műholdas városok” koncepciójától azt várták, hogy csökkentse a központi terület terhelését, bővítse a lakóteret, és nagyszámú ember számára biztosítson lakhatási lehetőségeket.

Az utóbbi években az emberek tanúi lehettek a műholdas városi projektek fellendülésének Ho Si Minh-város, Hanoi és sok más nagyváros környékén. A megvalósítás azonban nem a várt módon alakult. A műholdas városi projektek csak akkor válhatnak igazi hullámmá, ha valós lakhatási igényekhez kapcsolódnak, amikor az emberek lakóhelyet találnak, és nem csak spekulációs terméket. Ebben a folyamatban a sajtó szerepe rendkívül fontos.

Ami a Lao Dong Újságot illeti, az évek során kitartóan figyelemmel kísértük az ingatlanpiacot, és az egyik legfontosabb tartalomterületünknek tekintettük. A Lao Dong Újság minden évben több mint 50 rendezvényt, szemináriumot, workshopot, talkshow-t stb. szervez, beleértve számos ingatlanpiaci programot, ahol szakértők, vállalkozások és vezetők beszélgethetnek, megoszthatják információikat és megoldásokat találhatnak. Reméljük, hogy ezáltal hozzájárulhatunk egy egészséges és átlátható ingatlanpiac megteremtéséhez, jelentősen hozzájárulva az ország gazdaságának általános fejlődéséhez.

Dr. Can Van Luc - a BIDV vezető közgazdásza, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja:

Hozd elfogadható szintre az ingatlanárakat

Jelenleg sok ingatlancég hajlamos egyszerre több projektet megvalósítani ugyanazon a területen, ami nyomást gyakorol a tőkére, a pénzforgalomra és megnövekedett pénzügyi kockázatokhoz vezet. Erre időben figyelmeztetni kell, hogy elkerüljük a hosszú távú negatív következményeket.

Egy statisztika azt mutatja, hogy egy vietnami köztisztviselőnek közel 26 évnyi munkára van szüksége ahhoz, hogy lakást vásárolhasson, ami egyértelműen tükrözi azt a különbséget, amikor az ingatlanárak sokkal gyorsabban emelkednek, mint a jövedelem, ami nagy különbséget jelent a világátlaghoz képest. Ezért sürgősen szükség van az árak ellenőrzésére, az ingatlanárak ésszerűbb szintre emelésére, valamint a tőkeforrások és termékek diverzifikálására az emberek valós igényeinek kielégítése érdekében.

A stabil fejlődés érdekében a vállalkozásoknak proaktívan digitálisan és zölden kell átalakulniuk, valamint részt kell venniük egy ingatlanadatbázis kiépítésében az átláthatóság növelése érdekében. Az állam oldalán megvalósítható megoldásokra van szükség az árszint stabilizálására és fokozatos csökkentésére, a tőkeforrások diverzifikálására, az ingatlanfinanszírozás fejlesztésére, a kötvénypiac helyreállítására, egy Nemzeti Lakásalapra, a készpénzmentes fizetések előmozdítására és egy ésszerű adózási ütemtervre... Jól megvalósítva a jelenlegi lehetőségek meghaladják a kihívásokat, megalapozva az ingatlanpiac fenntartható fejlődését.

Dr. Ngo Viet Nam Son, a tudományok és építész szakterület vezetője szerint a városfejlesztésben a tömegközlekedéssel (TOD) kapcsolatos legnagyobb szűk keresztmetszet a tervezés és a területrendezés jogi keretrendszere. Világos és átlátható kompenzációs mechanizmus nélkül a projekt könnyen stagnálhat.

A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy a probléma megoldásához „kétáras” mechanizmus alkalmazására van szükség. Ennek megfelelően a földár szerinti korai kompenzáció, amikor az infrastruktúra rendelkezésre áll, könnyen átadhatja a földet, az állam pedig az infrastruktúra üzembe helyezése után élvezheti a hozzáadott értéket.

Forrás: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm