A kivárás mentalitása hamarosan feloldódik, Hanoi nyugati részén a lakások "uralják a rádióamatőröket", mennyivel fognak emelkedni a telekárak Ho Si Minh-városban a kiigazítás után?

A piac továbbra is lassan, de biztosan magához tér, fokozatosan javuló eredményekkel; a Hanoiban eladott lakások száma több mint 200%-kal nőtt, a kiigazított telekárak Ho Si Minh-városban a piaci árnak csak körülbelül 70%-át teszik ki... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

2024 végére a vietnami ingatlanpiac fellendülési folyamata egyértelmű előrelépést fog mutatni. (Fotó: Linh An)

A piac folyamatosan fellendül.

A batdongsan.com.vn szerint Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiac Kutató és Értékelő Intézet (Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége) igazgatóhelyettese szerint a vietnami ingatlanpiac fenntartható módon helyreáll.

Mien asszony szerint számos pozitív tényező támogatásával, amíg az új törvények „beszívódnak”, a vietnami ingatlanpiac fenntartható módon, fokozatosan javuló eredményekkel folytatja a fellendülést. Az év végére a vietnami ingatlanpiac fellendülési folyamata egyértelmű előrelépést mutat.

A Vietnámi Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (Vietnámi Ingatlanközvetítők Szövetsége) igazgatóhelyettese hangsúlyozta, hogy a kitűzött forgatókönyvet meghaladó gazdasági növekedés alapján a hitelek megmenekültek a „borús” helyzetből, a hitelkamatlábak szintje továbbra is alacsony, a közberuházások kifizetése továbbra is előmozdított; a 2024-es Földtörvény, a 2023-as Lakástörvény, a 2023-as Ingatlanüzleti Törvény, valamint a Hitelintézetekről szóló törvény 209. cikkének 2. szakasza augusztus 1-jétől, az előző döntésnél 5 hónappal korábban lép hatályba, pozitív hatással lesz, hozzájárulva az ingatlanpiac fellendüléséhez és fejlődéséhez.

Amikor a törvények hatályba lépnek, a „várakozás” mentalitása megszűnik. A projektfejlesztő vállalkozások megkezdik a versenyt, hogy kibogozzák a szálakat az állami irányítási ügynökséggel. A befektetők magabiztosabban indítják el termékeiket. A befektetők magabiztosabban ösztönzik a bankoknak járó pénzáramlást az ingatlanpiacra. A brókerek és közvetítői szolgáltató vállalkozások aktívan fejlesztik kapacitásaikat, toboroznak munkatársakat, bővítik tudásukat, megfelelnek az új szabályozásoknak stb.

Mien asszony szerint az új törvények „beépülésére” való várakozás ideje alatt az ingatlanpiac továbbra is lassan és fenntarthatóan fog talpra állni, fokozatosan javuló eredményekkel. Az év végére a vietnami ingatlanpiac fellendülési folyamata egyértelmű előrelépést mutat. A fellendülés eredményei továbbra is szegmensenként és régiónként differenciáltak lesznek, de egyenletesebb differenciáltsággal.

Ho Si Minh-város kiigazított földárlistája a piaci árnak csak körülbelül 70%-át teszi ki.

Július 29-én délután a Ho Si Minh- város Sajtóközpontjában (HCMC) sajtótájékoztatót tartottak, amelyen tájékoztatást adtak a földárlista kiigazításáról a 2024. évi földtörvény 257. cikkének 1. záradéka szerint.

Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője szerint a módosított Telekárlista tervezete körülbelül hétszeresére emelkedett a Városi Népi Bizottság 2020. január 16-i 02/2020/QD-UBND számú határozatában szereplő földárlistához képest. A 2020. január 16-i 02/2020/QD-UBND határozat szerinti földárlistát azonban használat esetén 3,5-szeres földár-korrekciós együtthatóval kell megszorozni. Tehát valójában ez a módosított Telekárlista csak körülbelül 2,5-szeresére emelkedett, ennek megfelelően a várható módosított Telekárlista szerinti földár a piaci árszintnek csak 70%-át teszi ki.

Például a Dong Khoi utcában, a Nguyen Hue-ban, az 1. kerületben a telekárak a 02/QD-UBND határozat szerint 162 millió VND/m2 (ami megegyezik a 2013-as földtörvény szerinti telekárak maximális szintjével). 2021-ben a Városi Népi Bizottság jóváhagyta egy földszintes ház konkrét telekárakát (piaci árát) 680 millió VND/m2-ben. Interpolációval számítva a telekárak ezen a területen 970 millió VND/m2-nek felelnek meg. Jelenleg a Dong Khoi utca, Nguyen Hue várható korrigált telekárak listája 810 millió VND/m2, ami összhangban van a terület általános árszintjével.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint az előzetes értékelés alapján a legnagyobb befolyással rendelkező csoport a háztartások és magánszemélyek földhasználati célváltoztatásának és földhasználati jogainak elismerésének alanya. A 2013-as és a 2024-es földtörvények összehasonlítása azonban a következőket mutatja: Az 1993. október 15. előtti stabil földhasználat esetén nem kell földhasználati díjat fizetni; amennyiben a terület meghaladja a határértéket, a díjat a 2005-ös földárlista szerint szedik be. A fennmaradó földhasználati eseteket a földhasználat eredete és ideje alapján veszik figyelembe a megfelelő beszedési arány érdekében.

A földhasználati díj és a földjáradék beszedéséről szóló, a kormány által hamarosan kiadandó rendelettervezet szerint a beszedési mérték a várhatóan módosított földárlista 10%-ától 50%-áig terjedő időkeret alapján kerül meghatározásra. Ezenkívül a nyugdíjas családokhoz tartozó földhasználók, az érdemesek és a szegény háztartások a kormányzati rendeleteknek megfelelően mentesülnek a földhasználati díjak alól.

„Így a felülvizsgált Földárlista valójában lépésről lépésre közelebb hozza a szabályozott földárat a közös piaci szinthez, pozitívan hozzájárulva a földhasználók számára a méltányossághoz és az átláthatósághoz, és elkerülve az állami költségvetés veszteségeit. A földhasználat így gazdaságosabb lesz. A kormány a közeljövőben a gyakorlati helyzethez igazítja a beszedési szinteket (százalékot), korlátozva a bevételek hirtelen növekedését” – mondta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium képviselője.

Pozitív jelek mutatkoznak a hanoi lakáspiacon a kínálat és a kereslet tekintetében

A Cushman & Wakefield által nemrég kiadott, 2024 második negyedévére vonatkozó hanoi ingatlanpiaci jelentés szerint 2024 első 6 hónapjában a hanoi lakáspiac pozitív jeleket mutatott mind a kínálat, mind a kereslet tekintetében. Körülbelül 10 800 új lakás nyílt meg eladásra, ami közel háromszorosa az előző év azonos időszakának.

2024 második negyedévében körülbelül 7600 lakás került forgalomba, ami 140%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 155%-os éves növekedést. Ez a jelentős változás főként az integrált városi területeken elindított új lakásprojekteknek köszönhető, mint például a Vinhomes Ocean Park és a Vinhomes Smart City. A Nyugati régió az új lakáskínálat körülbelül 59%-át tette ki 2024 első hat hónapjában, és a középkategóriás projektek továbbra is dominálták a piacot, az új kínálat körülbelül 90%-át téve ki.

2024 első felében körülbelül 10 900 lakást adtak el, ami 216%-os növekedést jelent éves szinten. 2024 második negyedévében Hanoiban az új lakások eladása elérte a körülbelül 7400 egységet, ami 110%-os növekedést jelent az előző negyedévhez és 147%-os növekedést éves szinten. Az átlagos elsődleges ár közel 2640 USD/m2 volt, ami 11%-os növekedést jelent az előző negyedévhez és 30%-os növekedést éves szinten.

A Cushman & Wakefield szakértői szerint az új eladások 2024 első felében tapasztalt növekedése az elmúlt évek szűkös kínálatának köszönhető. Az újonnan indított, átlátható jogi státusszal, jó hírű befektetőkkel, vonzó értékesítési politikával és összkomforttal rendelkező projektek pozitív értékesítési teljesítményt mutattak. Ezeknek a projekteknek a többsége a nyugati nagy, integrált városi területekről származik.

A hanoi lakások iránti növekvő keresletet a lakhatás iránti növekvő kereslet, valamint a város népességnövekedése és a bevándorlás vezérli. Emellett a gazdasági instabilitás közepette a befektetési kereslet fokozatosan visszatér az ingatlanpiacra.

Az elsődleges lakásárak továbbra is emelkednek a szűkös kínálat miatt. Ezt az áremelkedést a közép- és felsőkategóriás kínálat is vezérli, amely az új kínálat 98%-át teszi ki, míg a megfizethető lakások kínálata továbbra is szűkös.

A hanoi lakáspiacon 2024 második felében várhatóan mintegy 9500 új lakás nyílik meg. Ennek a kínálatnak a nagy része a nyugati régióban koncentrálódik, kihasználva annak stratégiai elhelyezkedését és kiépített infrastruktúráját. Ezenkívül a kínálat várhatóan 2024 második felében továbbra is az integrált városi területeken, például a Vinhomes Ocean Parkban és a Vinhomes Smart Cityben koncentrálódik.

2025-től várhatóan az elővárosi kerületek, köztük Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien és Thanh Tri fogják uralni a jövőbeni lakáskínálatot a kormány infrastrukturális fejlesztési és városrendezési kezdeményezéseinek köszönhetően. Nevezetesen, Dong Anh és Gia Lam kerületek várhatóan 2025-re városrészekké válnak, hozzájárulva a nagy integrált városi területek, például a Vinhomes Co Loa, a Vinhomes Ocean Park és a BRG Smart City várható kínálatához.

2024 első 6 hónapjában a hanoi lakáspiac pozitív jeleket mutatott mind a kínálat, mind a kereslet tekintetében. (Fotó: Ke Toai)

Lakóépületekből történő vészkiürítés esetei augusztus 1-jétől

A kormány nemrégiben kiadta a 98-as rendeletet, amely részletezi a módosított Lakástörvény számos cikkét a társasházak felújításáról és rekonstrukciójáról, augusztus 1-jétől hatályos.

A rendelet értelmében 5 olyan eset van, amikor a társasházak tulajdonosait és használóit át kell helyezni. Ezek közül 2 esetben sürgős áthelyezésre van szükség, 3 esetben pedig a kártalanítási és áttelepítési támogatási terv szerinti áthelyezésre.

Pontosabban, a két olyan lakóépület esetében, amelyeket sürgősen át kell helyezni, a tűz, robbanás, természeti katasztrófa vagy ellenséges támadás által megrongálódott épületek, amelyek már nem felelnek meg a további használathoz szükséges biztonsági feltételeknek.

Ebben az esetben a tartományi irányító szervnek sürgősségi áthelyezési határozatot kell benyújtania a Tartományi Népi Bizottságnak attól a megállapítástól számított 3 napon belül, hogy a társasház nem alkalmas további használatra.

A határozatnak egyértelműen meg kell határoznia a sürgősen átköltöztetendő társasház helyét, az ideiglenes elhelyezés módját, az átköltöztetés módját, költségét és időtartamát, valamint az érintett szervezetek és személyek felelősségét. Amennyiben a társasház tulajdonosa nem költözik át, az ingatlankezelő ügynökség a végrehajtási határozat keltétől számított legfeljebb 7 munkanapon belül végrehajtja a határozatot.

A kártérítési és áttelepítési támogatási terv szerint 3 lakóépületet is át kell helyezni.

Először is, a társasház fő teherhordó szerkezetei általános veszélyben vannak, összeomlásveszélyesek, és nem felelnek meg a további használat feltételeinek.

Másodszor, a társasház súlyosan megrongálódott, a tűzmegelőzés és -oltás, a vízellátás és -elvezetés, a szennyvíztisztítás, a villamos energia, a belső forgalom műszaki infrastruktúra-rendszere nem felel meg a jelenlegi műszaki szabványok és előírások követelményeinek, vagy üzem közben veszélybe kerül. Ezeket a munkálatokat le kell bontani a társasház tulajdonosainak és használóinak biztonsága, valamint a városfelújítás és -szépítés követelményeinek biztosítása érdekében.

Végül a társasház egyik szerkezete megsérült, beleértve az alapozást, az oszlopokat, a falakat, a gerendákat és a szarufákat, amelyek nem felelnek meg a normál használat követelményeinek. Ezek az épületek nem tartoznak a fent említett két bontási esetbe, de a jóváhagyott tervnek megfelelően fel kell újítani és meg kell építeni őket.

A társasházak tulajdonosai és használói számára ideiglenes szállást biztosítanak számos formában, például a rendelkezésre álló áttelepítési lakásalapból; a környék közvagyonához tartozó lakásalapból; kereskedelmi ingatlanok vásárlásából vagy az áttelepítési lakásalapba történő befektetésből helyi költségvetési tőkéből vagy fejlesztési befektetési alapból, helyi lakásfejlesztési alapból (ha van ilyen) származó tőkéből. Ezenkívül a tulajdonosok fizetséget kaphatnak a szállásuk megszervezéséért is.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html