Hanoi földárlista: Összhangot kell teremteni a „piaci ár” és a stabil népesség között

Képaláírás — Hanoi 2026-2030-as időszakra vonatkozó földárlistájának tervezete nagy figyelmet kap. Fotó: Tuan Anh/VNA

Gazdasági szakértők szerint az új földárlista a földgazdálkodási reform szükséges lépése, de egyben a városi gazdaságfejlesztés és a társadalombiztosítás egyensúlyának megteremtésének képességét is próbára teszi.

Sokan támogatják a földárak piaci árakhoz közelítését, de sokan aggódnak az élet- és lakásárakra, különösen a szociális lakásárakra gyakorolt lánchatások miatt is, amelyek szintén emelkedni fognak, és még távolabb helyezik az alacsony jövedelműek saját házról szőtt álmát. Ezért, amikor a számokat mérlegre teszik, a hatóságoknak és a politikai döntéshozóknak teljes mértékben meg kell hallgatniuk a külvárosokban élők – a leginkább érintettek – hangját. Mert akkor a 2026-2030 közötti időszakra vonatkozó hanoi földárlista valóban tükrözni fogja a föld valódi értékét és az emberek megélhetési értékét.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium által a Hanoi Népi Bizottságnak benyújtott tervezet szerint az olyan külvárosi területek, mint Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc és Thanh Tri, 25-26%-kal emelkedhetnek a jelenlegi árlistához képest, míg a központi terület csak kis mértékben, 1,5-2%-kal emelkedik. Valójában Hanoi külvárosi területein található egyes települések feljegyzései azt mutatják, hogy a külvárosi területeken a telekárak jelentős emelésére irányuló javaslat sok háztartást és munkavállalót aggaszt a megélhetési költségek, valamint a jövőbeni saját házvásárlás lehetősége miatt.

Az elővárosi településeken élők úgy vélik, hogy az állami árlista emelkedésével a kompenzációs árak, az átruházási költségek és egy sor kapcsolódó díj is emelkedhet, ami csökkenti az előnyüket, amikor földhasználati célt kell megváltoztatniuk, vagy kompenzációt kell kérniük a projektekben.

A Tien Phong községben (Hanoi) Nguyen Thi Luyen asszony, aki több mint 3 szao mezőgazdasági földterülettel rendelkezik, bizalmasan elárulta, hogy családja a földterület egy részét közüzemi hasznosításúvá kívánja alakítani. De most, hogy meghallotta, hogy az új árlista 25-30%-kal emelkedett, és a földhasználati díj is emelkedett, attól tart, hogy nem fogja tudni elviselni. Az emberek nem ellenzik a földárak emelkedését, csak abban reménykednek, hogy a kormány ésszerűen kiszámítja azt, hogy a külvárosokban élők ne kerüljenek hátrányba.

Nemcsak Me Linhben, hanem Dong Anhban (Hanoi) is – ahol a telekárak egykor „lázasan” emelkedtek, amikor hírek láttak egy új városi terület tervezéséről – sok háztartás is fenntartásokat fogalmazott meg. Tran Van Thuc úr, Vinh Ngoc község építőanyag-kereskedője megosztotta, hogy a telekárak emelkedése a raktárbérleti díjak emelkedéséhez vezetett. A kisvállalkozások nem termelnek sok profitot, és most a többletköltségek miatt attól tartanak, hogy nem lesznek képesek túlélni.

Nguyen Van Lam úr, egy Thanh Triben (Hanoi) található kis étterem tulajdonosa elmondta, hogy az általa bérelt helyiség bérleti díja kismértékben emelkedett 2025 közepe óta, bár az új árlista még nem lépett hatályba. A bérbeadó elmondta, hogy hallotta, hogy a telekárak emelkedni fognak, ezért korán módosította a bérleti díjat. Lam úrnak minden hónapban közel egymillió VND-vel többet kell fizetnie bérleti díjként, de a bevétele változatlan marad.

Pham Quang Hiep ingatlanszakértő szerint a „megelőző emelés” mentalitása számos külvárosi területen megjelenik, különösen a belvároshoz közeli, jó infrastruktúrával rendelkező településeken. Ez aggodalmat kelt amiatt, hogy az új földárlista láncreakcióként növelheti az emberek megélhetési költségeit, a ház- és helyiségbérleti díjaktól kezdve a szolgáltatások áraiig.

A növekvő telekárak a lakásárak emelkedését is jelentik. Le Van Binh úr, egy mini lakásbefektető Hoai Ducban (Hanoi) elmondta, hogy a telektakarítási költségek jelentik a legnagyobb aggodalmat. A vállalkozások kis léptékű projekteket hajtanak végre, az első lakást vásárlókat célozva meg, de ha a telekárak 25-30%-kal emelkednek, a ráfordítási költségek megnőnek, akkor az eladási árnak is emelkednie kell. Ekkor a vevő fog kárt szenvedni.

A Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) kijelentette, hogy a földárlista az alapja a földhasználati díjak, a földbérleti díjak, a kártérítések, az adók és díjak stb. kiszámításának, így a túl erős kiigazítás mind a kereskedelmi, mind a szociális lakásárakat befolyásolhatja. Bár a földárak piachoz közeli emelése szükséges, ütemtervre van szükség a hirtelen emelkedések elkerülésére, amelyek befolyásolják az emberek életének stabilitását, különösen a külvárosi területeken.

Nghiem Thi Hang - Vu Linh Ügyvédi Iroda (Hanoi Ügyvédi Kamara) ügyvéd úgy értékelte, hogy a földárlista kiigazítása elkerülhetetlen a piaci árak pontos tükrözése, a költségvetési bevételek növelése és az ügyletek átláthatóvá tétele érdekében. Hanoinak azonban ésszerű ütemtervére van szüksége az „ársokk” elkerülése érdekében, amely súlyosan érintené a külvárosokban élőket és a kisvállalkozásokat.

Nghiem Thi Hang ügyvéd a kérdés magyarázata során elmondta, hogy a vezetőknek két ellentmondást kell egyensúlyba hozniuk. Egyrészt az árlistának az új földtörvény szellemében szorosan tükröznie kell a piaci árakat az átláthatóság biztosítása, a költségvetési veszteségek megelőzése, valamint az állami árak és a tényleges tranzakciós árak közötti különbség csökkentése érdekében. Másrészt a hirtelen áremelkedések, különösen a mezőgazdasági/elővárosi területeken, láncreakciót válthatnak ki, amely növeli a projekt ráfordítási költségeit, növeli a kereskedelmi ingatlanárakat, és nyomást gyakorol az alacsony jövedelmű csoportokra. Ezért Hanoinak fokozatos emelési ütemtervet kell alkalmaznia, amely ötvözi a támogatási politikákat, az alacsony jövedelműek kompenzálását és a kompenzációs mechanizmus kiigazítását.

Pham Quang Hiep ingatlanszakértő egyetértett ezzel a nézettel, és azt mondta, hogy a földárak emelkedését kiigazítási szakaszokra kellene bontani. Például az első két évben évente 10-15%-kal kellene emelni, ahelyett, hogy egyszerre emelnék. Ugyanakkor nyilvánosságra kell hozni az értékelési adatokat, hogy az emberek nyomon követhessék az árakat, és elkerülhessék a gyanút vagy a félreértéseket.

A földárak ütemterv szerinti emelése mellett a vagyonkezelő ügynökségnek nyilvánosságra kell hoznia az értékelési adatokat, a számítási módszereket és a konkrét helyszíntérképeket is. Ugyanakkor megoldásokat kell találni az alacsony jövedelmű háztartások és azoknak a háztartásoknak a támogatására, akiknek mezőgazdasági földterületét munkahely-átalakítási politikák és földhasználati díjak csökkentése révén visszaszerezték. Különösen fontos a szociális lakásprojektek árainak stabilan tartása, hogy elkerüljük a valódi lakásvásárlók szegmensére gyakorolt tovagyűrűző hatásokat.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm