Továbbra is fennállnak a kihívások

A kihívást továbbra is felismerik

2023 negyedik negyedévében a hanoi ingatlanpiac az elmúlt 10 év legalacsonyabb új kínálatát regisztrálta, mind az alacsony építésű, mind a társasházi szegmensben.

A lakásszegmens esetében a Savills Vietnam piaci jelentése szerint 2023 negyedik negyedévében a kínálat 52%-kal nőtt az előző negyedévhez képest, de éves szinten 1%-kal 2876 egységre csökkent. Az elsődleges kínálat 11 911 egységet ért el, ami 40%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez és 41%-os csökkenést az előző évhez képest. Az új kínálat azonban a negyedévben csak 10 403 egységet ért el, a B kategóriás lakások a kínálat 84%-át tették ki. Az alacsony építésű épületek szegmensében 2023-ban az új kínálat összesen 272 egységet ért el, ami 82%-os csökkenést jelent az előző évhez képest. Az új kínálat 87 egységet tett ki, beleértve 58 egységet az új Solasta Mansion projektből Ha Dongban és 29 egységet a meglévő An Lac Green Symphony projektből Hoai Ducban. Az elsődleges kínálat 16 projektből 710 egységet ért el, ami 2%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez és 23%-os csökkenést az előző évhez képest. A sorházak a fő termék, 44%-os piaci részesedéssel.

Mindkét szegmens közös ártartománya továbbra is magas. Ezek közül az 51-70 millió VND/m2 árú lakások az új kínálat 63%-át teszik ki, ami 24%-os növekedést jelent éves szinten. Az ebben az árkategóriában lévő lakások az eladott lakások 49%-át teszik ki, ami 21%-os növekedést jelent éves szinten. A 4 milliárd VND feletti árú lakások az eladott lakások 42%-át tették ki 2023-ban, szemben a 2019-es 3%-kal. A 2 és 4 milliárd VND közötti árú lakások a piaci részesedés 55%-át teszik ki. A lakásoknak csak 3%-a van 2 milliárd VND alatt.

A korlátozott kínálat miatt az átlagos elsődleges eladási árak a piacon tovább emelkednek (Fotó: Social Network)

Ezenkívül, bár a legtöbb fejlesztő nem változtatott az árakon, a magas árú, alacsony építésű ingatlanok kínálata növelte az elsődleges árakat. Például az elsődleges villák árai 55%-kal emelkedtek az előző negyedévhez képest, elérve a 160 millió VND/m2-es földterületet, főként a Me Linhben 2023 harmadik negyedévében eladott alacsony árú kínálat miatt. A sorházak árai 3%-kal emelkedtek az előző negyedévhez képest, elérve a 194 millió VND/m2-es földterületet. Az üzletházak árai szintén 3%-kal emelkedtek az előző negyedévhez képest, elérve a 328 millió VND/m2-es földterületet.

Do Thu Hang, a Savills Hanoi kutatási és tanácsadási igazgatója szerint: „A lakásépítési szegmens árai továbbra is emelkednek a megnövekedett telek- és építési költségek, a fejlett infrastruktúra és a javuló minőség miatt. A piaci kínálat korlátozottsága továbbra is fennáll, ami az átlagos elsődleges eladási ár folyamatos emelkedéséhez vezet a teljes piacon.”

A 2023 negyedik negyedévében eladott lakások száma elérte a 3045-öt, ami 45%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 5%-os éves növekedést. Az új kínálat abszorpciós rátája 46% volt. Eközben az alacsony építésű épületek szegmense évek óta a legalacsonyabb tranzakciós volument produkálta. A tranzakciók száma 2023 negyedik negyedévében 37%-kal csökkent az előző negyedévhez képest és 67%-kal az előző évhez képest. A negyedévben a abszorpciós ráta mindössze 9% volt, ami 5%-pontos csökkenést jelent az előző negyedévhez képest és 12%-pontos csökkenést az előző évhez képest. 2023-ban mindössze 359 lakást adtak el, ami a legalacsonyabb érték 2014 óta. Az alacsony építésű ingatlanok teljes száma 76%-kal csökkent éves szinten, a abszorpciós ráta pedig 2023-ban mindössze 36% volt, ami 31%-pontos csökkenést jelent az előző évhez képest.

Az alacsony abszorpciós rátával szembesülve Hang asszony elemzése szerint: „A vevők körében továbbra is aggodalmak vannak. Valójában a 2023-as negyedévben eladott lakások száma főként olyan projektekből származik, ahol a befektető jó hírű, jogilag garantált, és teljesítette pénzügyi kötelezettségeit. Ezért a valós lakhatási igényekhez kapcsolódó banki hitelkamatlábak támogatása ellenére a vevőknek bizonyos jogi aggályaik vannak. Ezenkívül a bankokat az is aggasztja, hogy a befektető nem teljesítette a projekttel kapcsolatos jogi kötelezettségeit a hitelfelvételi eljárások befejezéséhez. Ez láthatatlanul befolyásolja a vevők döntését és az eladott házak számát, és magyarázza azt a tényt, hogy bár a hitelkamatlábak csökkentek, az abszorpciós ráta még mindig nem magas.”

Milyen lehetőségeik vannak a valós lakhatási igényekkel rendelkező lakásvásárlók számára?

Hang asszony szerint a korlátozott kínálat és a magas elsődleges árak közepette a valódi lakhatási igényekkel rendelkezők számára a másodlagos piacon rejlő lehetőség rejlik. A másodlagos piac előnye, hogy számos lehetőség közül lehet választani, megfizethetőbb és biztonságosabb legális ingatlant lehet vásárolni. Például a másodlagos villák négyzetméterenkénti ára 7%-kal alacsonyabb, mint az átlagos elsődleges ár, a másodlagos sorházak 24%-kal alacsonyabbak, mint az elsődleges termékeké, a másodlagos kereskedelmi sorházak pedig 40%-kal alacsonyabbak, mint a piacon lévő elsődleges termékeké.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi kutatási és tanácsadási részlegének vezető igazgatója

Ugyanakkor a lakásvásárlók új kínálatra számíthatnak a fejlődő infrastruktúra révén. Az olyan infrastrukturális beruházási projektek, mint a 3-as, 5-ös és 4-es körgyűrű, bővíteni fogják a hanoi ingatlanpiacot, céljuk a kereslet dekoncentrációja a belvárosokban és a központi területeken. Az infrastruktúra fejlesztése elősegíti a lakáskeresletet a szomszédos tartományok és területek felé, ahol elfogadható árak és nagyobb földterületek állnak rendelkezésre.

A Savills jelentése szerint ez pozitívum a kínálat szempontjából, mivel a nem központi területeken és a szomszédos tartományokban található lakástermékek egyre inkább segíteni fogják Hanoi lakásszükségletének kielégítését. Ennek megfelelően 2024-ben a piac további 12 100 új lakást fogadhat, amelyek 87%-a Hoang Mai, Nam Tu Liem és Ha Dong kerületekben található. Hung Yen és Bac Ninh mintegy 203 000 lakást kínál majd 2024 és 2026 között. 2026-ra az alacsony építésű épületek szegmensében várhatóan 14 000 új lakás épül majd 37 projektben. Az olyan nagy projektek, mint a Vinhomes Co Loa vagy a Vinhomes Wonder Park, új alacsony építésű kínálatot biztosítanak a piacon.

Emellett a Lakástörvény, az Ingatlanügyi Üzleti Törvény és a legutóbbi Földtörvény elfogadása várhatóan pozitív hatással lesz a piacra. „A befektetőknek a jövőbeni termékek létrehozása előtt teljesíteniük kell pénzügyi kötelezettségeiket, ez az egyik olyan szabályozás, amely erősíti a vásárlók bizalmát. Ezért feltételezhető, hogy 2024-2025-ben és az azt követő időszakban a piaci bizalom tovább erősödik, a termékeket jó hírű, valódi pénzügyi kapacitással rendelkező befektetők fogják kínálni, ezáltal a piac kiegyensúlyozottabb és változatosabb lesz a termékek tekintetében” – mondta Hang asszony.

NAM ANH

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html