A megfizethető lakhatás történetének feltárása

A terveknek megfelelően ismét felkért a Befektetési Újság, hogy írjak egy cikket a "megfizethető lakhatás" témában.

Nguyen Hoang Nam úr, a G-Home vezérigazgatója, szociális lakásszakértő

1.

Őszintén szólva, bár számos televíziós interjúban vettem részt ezzel a történettel kapcsolatban, és az elmúlt évben számos cikket is írtam a lakhatásról, valahányszor a „megfizethető lakhatás” témája felmerül, nehezen megy nekem.

Nehéz nemcsak azért, mert ezt a történetet túl sok szakértő és kutató elemezte és boncolgatta, és hogy tudok-e ennél jobbat írni, vagy sem, hanem azért is, mert a gyakorlatban a projektfejlesztési tanácsadóként, brókerként, sőt bizonyos szempontból befektetőként dolgozni, de valójában a "megfizethető lakhatás" megteremtése túl sok akadályba ütközik.

A pénzügyi potenciál egy dolog, és nagyban meghatározza egy ingatlanbefektetési projekt sikerét, de egy olyan árazási stratégia kidolgozásának története, amely valóban "megfizethető" a valós lakhatási igényekkel rendelkező emberek többsége számára a jelenlegi valóság szerint, hatalmas kihívást jelent minden vállalkozás számára.

Egy projekt megvalósításának csupán szükséges feltétele egy kellően nagy földterület birtoklása (nem is beszélve arról, hogy a lakásépítési projekt drága vagy olcsó), de az elégséges feltétel egy hosszú, akár több évig is elhúzódó eljárássor. Ez még azt sem veszi figyelembe, hogy a földterület szerepel-e a tervezésben és jogosult-e földhasználat-átalakításra (azon esetekben, amikor nem mezőgazdasági területről van szó).

Ez azt mutatja, hogy a folyamat nagyon hosszú, és egy projekt inputköltségei gyakran nagyon magasak. A jelenlegi hosszú projektjóváhagyási folyamat során az inputköltségek gyakran nagyon magasak, és a legmagasabb általában a telekköltség. Nem is beszélve arról az érdekes történetről, amikor a legtöbb vállalkozásnak pénzügyi tőkeáttételt kell igénybe vennie.

Tegyük fel, hogy 300 milliárd VND kölcsönt kell felvennie egy telek megvásárlásához egy projekt megvalósításához. Így a projekt eljárásainak befejezésében eltöltött minden év késedelmével a vállalat a hitelkamat költségének 10%-át elveszíti, ami 30 milliárd VND. A befektetés hatékonyságának biztosítása érdekében a vállalat kénytelen ezt a költséget hozzáadni az árhoz, így az eladási ár nem tud alacsonyabb lenni.

Vagyis a normál „megfizethető házaknál” sokkal nehezebb a helyzet, a szociális lakások esetében pedig sokkal nehezebb, amikor a korábbi, hatályos törvények szerinti eljárások és a befektetőkre vonatkozó preferenciális befektetési politikák látszólag „preferenciálisak”, de a valóságban nem annyira „preferenciálisak”, mint ahogy a befektetők elképzelik.

Például a 2014-es Lakástörvény 54. cikkének 3. záradéka kimondja, hogy a befektetőknek a projekt szociális lakásterületének legalább 20%-át bérbeadásra kell fenntartaniuk, és csak 5 év elteltével értékesíthetik azokat. A valóságban minden szociális lakásprojektnél a befektetők legfeljebb 10%-os profitot élvezhetnek, míg a terület legfeljebb 20%-át kell bérbeadásra fenntartaniuk, így szinte semmilyen profit nem marad.

Nem is beszélve a szociális lakások kedvezményes földhasználati díjaira vonatkozó számos egyéb szabályozásról, amelyek előírják a vállalkozások számára az előre fizetést és a későbbi levonást. Amennyiben a projekteljárás körülbelül 5 évig tart, a vállalkozások szinte megbénulnak.

2.

Valójában, miután a tavalyi év végén hivatalosan elfogadták a (módosított) lakásügyi törvényt, én és az iparág számos kollégája megkönnyebbültünk, hogy legalább a törvényjavaslatokat készítő szerv felismerte a problémát, és gyakorlatiasabb változtatásokat eszközölt a törvény rendelkezésein.

Különösen az otthonvásárlás tárgyának szétválasztásától kezdve egészen addig a szabályozásig, amely előírja, hogy a projektbefektetők preferenciális politikát alkalmazzanak a szociális lakásprojektek megvalósításakor, tisztázta azokat a régóta fennálló akadályokat is, amelyek akadályozták e szegmens fejlődését.

Például a 85. cikk szerint: Mentesség a földhasználati díjak, a földbérleti díj alól; kedvezményes hozzáadottérték-adó, társasági adó...; kedvezményes kamatozású kölcsönök; a Tartományi Népi Bizottság támogatása a projekt műszaki infrastruktúra-rendszerének a regionális műszaki infrastruktúra-rendszerrel való összekapcsolásához, biztosítva a társadalmi infrastruktúra szinkronizációját a projekt hatókörén belül és kívül;

Ezen felül a befektetők a szociális lakásépítési terület teljes építési beruházási költségének legfeljebb 10%-ára jogosultak; üzleti, szolgáltató, kereskedelmi, kereskedelmi lakások építésébe történő beruházás esetén a teljes lakóterület legfeljebb 20%-ára, vagy üzleti, szolgáltató, kereskedelmi lakások teljes alapterületének 20%-ára jogosultak; jogosultak elkülönített elszámolásra és az üzleti, szolgáltató, kereskedelmi, kereskedelmi lakások teljes nyereségének élvezetére; egyéb, a törvényben foglaltak szerinti kedvezményekre (ha vannak ilyenek).

A módosított lakásügyi törvény alapvető változásai mellett a körülbelül egy hónappal később elfogadott módosított földügyi törvény is számos tartalmi változtatást eszközölt a nehézségek kiküszöbölése érdekében, hogy csökkentse a számos szaktörvény „bonyolult”, „egymást átfedő”, „összefonódó” befektetési eljárásait.

Ezek az állami irányító szervek által végrehajtott úttörő és fogékony változtatások egy harmonikusabb, átláthatóbb és világosabb befektetési környezet megteremtése érdekében.

Ez legalább segít az üzleti vezetőknek elkerülni, hogy egyik ügynökségtől vagy osztálytól a másikig rohangáljanak megoldást keresve, de mégsem találják meg a megoldást, mert az egyik helyen jól csinálják, egy másikon viszont még mindig rosszul.

Csak a „Közösségi szint megkérdezi a járási szintet”, a „Járási szint megkérdezi a tartományi szintet”, a „Tartományi szint megkérdezi a miniszteri szintet”, a „Minisztériális szint megkérdezi a miniszterelnököt ” folyamatokat is beleszámítva... az átlagos kérdés-felelet ciklus, ahogy én számolom, akár 3 hónapig is eltarthat. És ha ezt a folyamatot le lehet rövidíteni, az a lakásárak 1 négyzetméterenkénti költségének jelentős részét is csökkentené, amikor azokhoz az emberekhez ér, akiknek valódi lakhatási igényeik vannak.

Szociális lakásépítési projekt Khanh Hoa tartományban.

3.

Általánosságban elmondható, hogy a valóság azt mutatja, hogy a megfizethető lakhatás hiánya nem csak Vietnámban, hanem a világ számos országában, köztük a fejlett országokban is előfordul. A lakhatási probléma, és különösen a megfizethető lakhatás megoldása nem olyasmi, amit egyetlen személy vagy szervezet egyik napról a másikra meg tud oldani, hanem a társadalom minden szektorának hozzájárulását, a köz, a magánszektor és a lakosság közös erőfeszítéseit igényli.

A Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottságának elnöke, Vu Hong Thanh által a május 20-i, 7. ülésszak délelőtti ülésén a Nemzetgyűlésnek bemutatott jelentésben olyan vélemények hangzottak el, amelyek azt javasolták, hogy a kormány értékelje a helyzetet, és találjon megoldásokat a helyzet stabilizálására, ugyanakkor felkérték a kormányt, hogy végezzen átfogó vizsgálatot a szociális lakások fejlesztéséről az elmúlt időszakban, azonosítsa a nehézségeket, a hiányosságokat, a szabálysértéseket és a negatívumokat, és azokat szigorúan a törvényi rendelkezéseknek megfelelően kezelje.

Egyetértek az ellenőrzéssel, mivel a mechanizmus és a politika kihívást jelent, de rendkívül fontos a jelenlegi hatástalan valóság megváltoztatásához. A kérdés az, hogy mit fogunk ellenőrizni, hogyan fogunk ellenőrizni, hogy ésszerű megoldást és fejlesztést találjunk, elkerülve a negatív mentalitás kialakítását, hogy befektetőket vonzzunk ebbe a "nehéz" szegmensbe.

Jelenleg a 49/2021/ND-CP számú rendelet 1. cikkének 4. záradéka szerint a különleges és 1-es típusú városi területeken 2 hektár vagy annál nagyobb, illetve a 2-es és 3-as típusú városi területeken 5 hektár vagy annál nagyobb földhasználatú kereskedelmi lakásépítési projektek esetében a teljes földterület 20%-át szociális lakások építésére kell fenntartani.

Elméletben ennek a földalapnak tiszta (megtisztított) földterületnek kell lennie, sőt, infrastruktúrával is kell rendelkeznie, a valóságban pedig minden tartományban/városban 63 városi terület található. Akkor miért van még mindig annyi tartomány, amelyik nem valósított meg szociális lakásépítési projekteket? Hová kerül ez a földalap? Ezért ezt a kérdést a Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottságának kérésének megfelelően a vizsgálat középpontjába kell helyezni.

Természetesen ezen felül, korábbi cikkeimben számos olyan esetet említettem, amikor a szegény és hátrányos helyzetű emberek eljárási problémák miatt nehezen jutnak szociális lakáshoz. A jelenlegi szabályozás, amely szerint csak a „tisztviselők, köztisztviselők és közalkalmazottak” tartoznak a szociális lakásvásárlásra jogosult 10 csoport egyikébe, de olyan munkavállalók is vannak, akik csak aláírták a szerződést, és még nem kerültek fel a bérlistára, egy hatalmas korlátozás, amelyet ellenőrizni és megszüntetni kell, hogy megszüntessük a szociális lakásvásárlásra jogosult, de még mindig fáradtan várakozó szegény emberek helyzetét, csak azért, mert hiányzik a helyi pecsétjük.

Vagy az a történet, hogy a megvásárolt személy valóban alacsony jövedelmű-e vagy sem, szintén vitatott kérdés. A valóságban sok ember főfizetése lehet „alacsony”, de a „mellékállása” nagyon magas, és a jelenlegi adatrendszer nem képes ezt eléggé érzékelni.

4.

A törvényjavaslatok legutóbbi felülvizsgálatával kapcsolatban nagyra értékelem, hogy a tervező ügynökség nagyon fogékony volt, proaktívan meghallgatta a piaci szereplők véleményét, valamint felmérte és értékelte a valóságot. Ez egy pozitív aspektus, mert csak a mindkét oldalról fennálló tényleges hiányosságok alapos vizsgálatával tudunk felgyorsítani az akadályok elhárítását és megoldani a piac előtt álló problémák kiváltó okait.

Ezért azt is remélem, hogy a jövőbeli megvalósítás, felügyelet és ellenőrzés története is a nyitottság, a fókusz szellemében fog megvalósulni, és a piac előtt álló alapvető problémák megoldására fog összpontosítani.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html