A kormány az utóbbi időben számos erős megoldást kínált az ingatlanpiac fellendülésének és áttörésének támogatására. Különösen a 33. számú határozatban javasolt a kormány számos konkrét és részletes megoldást a piac „megmentésére”. Valójában a piac kapott néhány pozitív jelzést is, de nem sikerült áttörnie.
A Journalist and Public Opinion újság újságíróinak nyilatkozva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta: „2023 első 7 hónapjában az ingatlanpiac továbbra is számos nehézséggel nézett szembe.”
+ Hogyan értékeli az ingatlanpiacot 2023 elejétől napjainkig?
- Bár az ingatlanpiac a kormány nehézségek leküzdésére hozott megoldásai után a javulás jeleit mutatta, összességében azonban az elmúlt 7 hónapban a piac továbbra is számos nehézséggel, gyenge likviditással és nagyon korlátozott kínálattal szembesült.
A fő okok a megoldatlan jogi kérdések és a tőkéhez való korlátozott hozzáférés, a 2022 második felében történt néhány incidens, amelyek befolyásolták a befektetői bizalmat, és általánosságban a piac néhány alapvető problémája, például a jogi kérdések, a szűkös kínálat, a kínálat és a kereslet egyensúlyhiánya...
Valójában Vietnam nem igazán aknázta ki az ingatlanpiac teljes potenciálját és erősségeit. Az ipari, turisztikai és szórakoztató ingatlanok csak egyes régiókban koncentrálódnak, nem teremtve hajtóerőt és széles körű vonzerőt az ország minden területén.
| Le Hoang Chau úr előrejelzése szerint a vietnami ingatlanpiac 2023 végéig pangásos marad, és csak 2024 második vagy harmadik negyedévétől kezdődően állhat helyre és fejlődhet egészségesebben, átláthatóbban és szabványosítottabban a jogi környezet fejlődésének, a pozitív gazdasági növekedési kilátásoknak, valamint a szinkron és modern infrastruktúra-fejlesztésnek köszönhetően. |
Számos befektetési piaci szegmens továbbra is jelentős akadályokkal és nehézségekkel néz szembe. A potenciális földterületeket nem aknázták ki optimálisan. Az ipari parkokban, gazdasági övezetekben, exportfeldolgozó övezetekben és high-tech övezetekben található ingatlanok továbbra is óvatosan és mérsékelt ütemben fejlődnek, alacsony kihasználtsági aránnyal.
A lakhatás iránti kereslet minden társadalmi osztály számára nagyon nagy, különösen az alacsony és közepes jövedelműek lakhatása iránt, de a válaszadás szintje korlátozott.
+ El tudná világosabban elemezni a piac nehézségeit a jelenlegi időszakban?
- Jelenleg 3 fő nehézség és akadály akadályozza az ingatlanpiac kitörését.
Először is, a szakpolitikákkal és törvényekkel kapcsolatos nehézségek, mint például a földjoggal kapcsolatos nehézségek, a tervezési joggal kapcsolatos nehézségek és bizonyos, a befektetési joggal kapcsolatos nehézségek.
Például a tervezést illetően néhány, részletes, 1/500-as tervvel rendelkező projektet jóváhagytak, de ezek nem felelnek meg az övezeti és átfogó terveknek, és a szabályozásoknak megfelelően felülvizsgálat, kiigazítás és frissítés alatt állnak.
Vagy sok projekt nehézségekbe, akadályokba és lassú megvalósításba ütközik a földértékelési módszerekre vonatkozó szabályozások miatt; Sok esetben a földhasználati tervezést bejelentették, de nincs éves földhasználati terv kerületi szinten...
Másodszor, a tőkeáramlás nehézségei. Különösen az ingatlanpiaci vállalkozások számára továbbra sem könnyű hitelekhez jutni, főként három probléma miatt: a magas kamatlábak, a projektek jogszerűsége és a piaci likviditási bizalom. Valójában a reálkamatláb körülbelül 11-12%/év.
A kamatlábak közelmúltbeli 0,5-2%-os csökkentése a kormány és a bankrendszer nagyszerű erőfeszítése. Ez a lépés pozitív hatással van a gazdaságra és az ingatlanpiacra.
A projekt időtartamának 1 évvel való lerövidítése azonban segíthet a vállalkozásoknak a tőkeköltségek akár 12-15%-át is megtakarítani kamat formájában. Nem is beszélve a bérek, gépek és berendezések stb. egész éves megtakarításáról.
Az ingatlanhitelek kockázatkezelésére vonatkozó szigorú szabályozások segítenek abban, hogy a piac egészségesebb legyen, közelebb álljon a tényleges igényekhez, és elkerülje az árbuborékokat.
Jelenleg azonban az ingatlanpiaci vállalkozások többségének pénzügyi kapacitása korlátozott, a saját tőke alacsony, a működés főként banki hiteltőkére támaszkodik, ami nehézséget okoz a hiteltőkéhez való hozzáférésben.
A 120 000 milliárd VND szociális lakáscélú csomag keretében nyújtott hitelek kamatlába túl magas (8,7% vállalkozásoknak, 8,2%/év lakásvásárlóknak), ami megnehezíti a befektetők és a lakásvásárlók dolgát.
Harmadszor, nehézségek az aggregált kereslet és a piaci bizalom terén. Látható, hogy az aggregált kereslet a legtöbb szegmensben meredeken visszaesett, különösen a luxuslakások, a luxusturisztikai és üdülőingatlanok, valamint a földterületek esetében. A piaci bizalom meredeken csökkent.
A Vietnami Ingatlanszövetség előzetes felmérése szerint a projektfejlesztő vállalkozások kétharmada szinte semmilyen új projektfejlesztési tevékenységet nem folytatott az elmúlt évben.
Eközben az ingatlanközvetítő cégek mintegy 50-70%-kal csökkentették alkalmazottaik létszámát. A befektetők, a befektetők többsége az elmúlt időszakban nem fektetett be az ingatlanpiacra.
+ Milyen ajánlásai vannak az ingatlanpiac áttörésének elősegítésére?
- A legsürgetőbb kérdés most a teljes kereslet növelése és egy kulcsfontosságú kínálati forrás létrehozása a vietnami ingatlanpiac számára. A vietnami ingatlanpiacon jelenleg a legnagyobb kereslet a megfizethető kereskedelmi lakások szegmense. Ezért a teljes kereslet növelése érdekében ezt a típust gyorsan, erőteljesen és diverzifikáltan kell fejleszteni.
A kormánynak azonban a közeljövőben hatékony megoldásokat kell végrehajtania az ingatlanpiac támogatására a 2023-as és a 2023-2025-ös időszakra vonatkozó Társadalmi-gazdasági Helyreállítási és Fejlesztési Programnak megfelelően.
Ezenkívül sürgősen be kell fejezni a késedelemben lévő/felfüggesztett ingatlanprojektekre vonatkozó jogi eljárások felülvizsgálatát, és 2022-ben és 2023-ban alaposan kell kezelni azokat, hogy megteremtsék a feltételeket a projektek újbóli megvalósításához, biztosítva a piac áruellátását.
Azt is remélem, hogy az állam mentesíti az építési engedélyek alól az 1/500-as részletesen tervezett területeken megvalósuló beruházási projekteket a Kormány 2014. június 6-i 43/NQ-CP számú határozatának 2. cikkelyének 1. záradékának h) pontja, a földterületeket használó beruházási projektek kialakításával és megvalósításával kapcsolatos adminisztratív eljárások reformjának számos kulcsfontosságú feladata alapján, az üzleti környezet javítása érdekében.
A hiteltőkével kapcsolatban úgy gondolom, hogy a kereskedelmi bankoknak is növelniük kellene az elektronikus és a készpénzmentes fizetésekkel lebonyolított ingatlanügyletek kamatlábainak/díjainak támogatását.
Ezenkívül azt javaslom, hogy a 2023-2025 közötti időszakban az ingatlanpiacra vonatkozó hitelkamatláb a következőképpen alakuljon: A jövedelemszerzésre alkalmas kereskedelmi ingatlanok szegmense esetében az ajánlott kamatláb 7%/év alatt legyen.
Szociális lakások szegmense: Vállalkozások számára az ajánlott kamatláb 6%/év alatt van; lakásvásárlók számára az ajánlott kamatláb 4,5%/év alatt van. Turisztikai és üdülő ingatlanok esetében az ajánlott kamatláb 9%/év alatt van. Végül, a luxus lakóingatlanok és egyéb szegmensek esetében az ajánlott kamatláb 9-10%/év között van.
Irányítani és ösztönözni kell a kötvények nyilvános kibocsátásának tendenciáját a magánkibocsátás helyett; továbbra is szigorúan kell kezelni a vállalati kötvényekkel, a betétek törlésével és az ingatlanátruházások során a „kettős ár” bejelentésével kapcsolatos jogsértéseket az elrettentés fokozása és a befektetők jogainak biztosítása, valamint a költségvetési veszteségek csökkentése érdekében; tökéletesíteni kell a vállalati kötvényekbe és a befektetési alapba befektetők védelmét szolgáló jogi keretet.
Végül javaslom a turisztikai és üdülőingatlanok tulajdonjogát igazoló tanúsítványok kiadásának előmozdítását másodlagos befektetők számára, hogy gyorsan felszabadítsanak több tízmilliárd dollárnyi forrást, és ösztönözzék a turisztikai és üdülőingatlanok fejlesztését a Földtörvény végrehajtását irányító rendeletek számos cikkét módosító és kiegészítő 10/2023/ND-CP számú rendelet alapján.
+ Nagyon szépen köszönöm!
Viet Vu (előadva)
[hirdetés_2]
Forrás
![[Fotó] Pham Minh Chinh miniszterelnök fogadja Kelet-Timor külügy- és együttműködési miniszterét](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/16/b0e99fd9a05846e4b6948c785d51d51f)
Hozzászólás (0)