Érdekes „paradoxonnak” lehetünk tanúi a piacon, sok lakásprojekt „elkelt”, az 50 millió VND/m2 árszegmens eltűnik.

Érdekes „paradoxonnak” lehetett tanúja a piacnak, a hanoi lakásprojektek jól kereskedtek, sőt „elfogytak”, a földhasználati díjak rögzítésére vonatkozó szabályozások a vörös könyvek kiadásakor... a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Szakértők szerint a Hanoiban 50 millió/m2 alatti új lakások hamarosan eltűnnek. (Fotó: Linh An)

A megfizethető lakások fokozatosan "eltűnnek"

A megfizethető lakások iránti kereslet nagy a piacon, de súlyos kínálati hiány mutatkozik. 2024-re a hanoi piacon az új lakások közel 67%-a a felsőkategóriás és luxus szegmensben fog elhelyezkedni.

Az előrejelzések szerint 2025-re eltűnik az 50 millió VND/m2 ár alatti elsődleges szegmens. A szakértők úgy vélik, hogy Hanoiban hamarosan eltűnnek az 50 millió VND/m2 alatti új lakások. A megfizethető kereskedelmi lakások története, amelyekről azt várták, hogy helyreállítják a piaci kereslet és kínálat egyensúlyát, egyre távolabb kerül.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) statisztikái azt mutatják, hogy 2024 harmadik negyedévében a hanoi lakásár-index 64%-kal emelkedett 2019 második negyedévéhez képest, ami kétszerese a Ho Si Minh- városban mért növekedésnek. Az átlagos elsődleges eladási ár megközelíti a 60 millió VND/m2-t.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke megjegyezte, hogy Hanoiban a közepes jövedelműek egyre inkább a külső kerületekbe költöznek, ahol a csatlakozó infrastruktúra-rendszer még nem készült el, hogy házakat vásároljanak. Ez a helyzet más városi területeken is elő fog fordulni a közeljövőben, ha a projektengedélyezési mechanizmust nem tervezik újra. Az apartmanárak azonban ezeken a területeken már nem „megfelelő” szinten vannak.

A Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója, Dinh Minh Tuan úr, megemlítette, hogy 2024-ben egy érdekes „paradoxonnak” lehettünk szemtanúi, miszerint bár Hanoiban és Ho Si Minh-városban is magasak voltak az elsődleges piacon a lakásárak, a vásárlóerő továbbra is meglehetősen jó volt. Az ügynökök akár 70%-a is azt mondta, hogy a hanoi lakásprojektek pozitív tranzakciós volument produkáltak, sőt, 2024-ben „elkeltek”. Hasonlóképpen, ez a szám Ho Si Minh-városban is meghaladta a 40%-ot.

Ez a lakásszegmens erős vonzerejét mutatja, különösen azokat a projekteket, amelyek jól megfelelnek a valós lakhatási igényeknek. A lakások mindig úttörő szerepet játszanak a piaci fellendülési ciklusokban, mivel a valós lakhatási igényeket célozzák meg, egy olyan igényt, amely mindig jelen van és fenntartható. A tranzakciók erőteljes növekedése a kis alapterületű és elfogadható árú lakásokra koncentrálódik. Ezenkívül a vevők által választott projektek gyakran kész termékek, teljes infrastruktúrával, alacsony beépítési sűrűséggel, jó hírű befektetőkkel, jó fizetési folyamattal és kedvezményes kamatpolitikával stb. - elemezte Mr. Tuan.

Bár a megfizethető és középkategóriás lakások szegmense zsugorodik a nagyvárosokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, ez még mindig a fő szegmens, amely nagy érdeklődést kelt a valódi vásárlók körében, akiknek letelepedéshez saját házra van szükségük.

Ebből a valóságból kiindulva a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztése továbbra is sürgető igény, különösen a nagyvárosokban. Dang Hung Vo úr, a természeti erőforrások és a környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese elmondta, hogy kezdeményezést kell indítani a megfizethető kereskedelmi lakások szegmensének kutatására és fejlesztésére, mivel ez fontos tényező lesz az ingatlanpiac stabilizálásában és fenntarthatóságában.

Érdemesebb befektetnem bérbeadható apartmanokba?

A december 23-án délután megrendezett „Kiadó lakások lehetőségei” című szemináriumon Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke elmondta, hogy a központi területen az ingatlanárak emelkedő tendenciát mutatnak. Hanoi 4 központi kerületében az átlagos lakásár megduplázódott 2019 elejéhez képest, ami 30%-kal magasabb, mint Hanoi egészének átlagos emelkedési rátája.

Például Hai Ba Trung és Dong Da a két kerület, ahol az elmúlt 5 évben a legjobb árnövekedési ütem figyelhető meg, a külvárosi területeken újonnan megnyílt projektekhez képest viszonylag jó árszintnek köszönhetően. Az elmúlt 3 évben újonnan megnyílt projektek árai folyamatosan módosultak, minden megnyitási fázis után körülbelül 10%-kal. Az új apartmanprojektek 2024-ben nyíltak meg, átlagosan 125 millió VND/m2-es árakkal. A szolgáltató apartmanok ára körülbelül 88 millió VND/m2 (ÁFA és fenntartási díjak nélkül).

Az emelkedő lakásárak fényében, ha több mint 5 milliárd VND készpénzzel rendelkezik, érdemes-e bérlakásokba fektetnie?

Le Dinh Chung úr, az SGO Home vezérigazgatója elmondta, hogy sok befektető olyan ingatlanokat keres, amelyek kettős hasznot hoznak, stabil bevételt biztosítanak a bérbeadásból, és profitot a vagyon gyarapodásából.

Ezért, ha valaki 5,5 milliárd VND-vel rendelkezik, Mr. Chung szerint a befektetők olyan rugalmas ingatlant találhatnak, amely pénzforgalmat generál, és lakhatásra vagy bérbeadásra is használható. Egy ilyen rugalmas ingatlannal később nem lesz nehéz eladni.

Chung úr szerint a nagyvárosok, például Hanoi és Ho Si Minh-város központjában található apartmanok az elmúlt években a figyelem középpontjába kerültek a hosszú távú vendégek, a szakértők és a külföldi közösség stabil bevételei miatt.

Ráadásul a szolgáltatással ellátott apartmanok ára 35-70%-kal alacsonyabb, mint az azonos szegmensben a piac, de a szolgáltatással ellátott apartmanok bérleti díja 25-50%-kal magasabb, mint a hosszú távú lakásoké. Ez azt mutatja, hogy a kiadó szolgáltatással ellátott apartmanok olyan ingatlantermékek, amelyek magas befektetési hatékonyságot biztosítanak.

A több mint 2500 milliárd VND értékű Binh Dinh turisztikai övezeti projektnek van befektetője.

December 23-án a Binh Dinh tartomány Népi Bizottságának irodájából érkezett hírek szerint a tartomány Népi Bizottságának alelnöke, Nguyễn Tu Cong Hoang aláírta a 4428/QD-UBND számú határozatot, amely jóváhagyta a 2. számú (2-2) projektpont, a Nhon Ly - Cat Tien tengerparti turisztikai terület megvalósítására vonatkozó földhasználati jogok árverésének eredményeit.

Ez egy olyan projekt, amelynek teljes becsült minimális beruházási tőkéje meghaladja a 2215,57 milliárd VND-t (a földhasználati jogokért elnyert árverési összeget nem számítva), és amelyet Cat Chanh községben, Phu Cat kerületben, Nhon Hoi gazdasági övezetben, Binh Dinh tartományban valósítanak meg.

Ennek megfelelően a kiválasztott befektető a Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (székhelye Quy Nhon városában, Binh Dinh tartományban található), amelynek nyertes ajánlati ára 368,823 milliárd VND, ami közel 21 milliárd VND (20,877 milliárd VND) különbséget jelent a 347,946 milliárd VND induló árhoz képest.

A projekt tervezett területe meghaladja a 40 hektárt; amelyből a turisztikai kiszolgáló területek (turisztikai villaterület, üdülő kiszolgáló terület, szállodaterület, térterület, kereskedelmi kiszolgáló építési terület, uszodaterület) területe meghaladja a 14,4 hektárt, a zöldterület területe meghaladja a 15,3 hektárt, a közlekedési és műszaki infrastrukturális területek (közlekedési terület, műszaki infrastrukturális terület, parkolóterület) területe közel 5,6 hektár, a strand- és vízfelület területe pedig 4,8 hektár. A földhasználat formája az, hogy az állam a földet egyszeri alkalommal, a teljes bérleti időszakra földhasználati jogok árverezése formájában adja bérbe, és szedi be a földbérleti díjat.

A befejezést követően a Binh Dinh további luxusüdülőhelyi projektekkel fog rendelkezni, mint például: turisztikai villák, szállodák, üdülőhelyi szolgáltató projektek, kereskedelmi szolgáltató projektek (éttermek, ajándékboltok, karaoke, általános üzlet) eladásra, bérbeadásra, lízingelésre és egyéb üzleti tevékenységekre a szabályozásoknak megfelelően, a turisták szállás-, üdülő-, szórakoztató és rekreációs igényeinek kielégítése érdekében.

Ez a projekt a helyi turizmus fejlődésének is lendületet ad, számos fontos építmény épül, mint például: szállodák, üdülővillák, terek és kereskedelmi szolgáltatások...

Binh Dinh tartomány vezetői szerint ez egy nagy potenciállal rendelkező terület, amelyet azonban még nem aknáztak ki kellőképpen. Binh Dinh tartomány számos politikát folytatott a befektetések ösztönzésével és vonzásával kapcsolatban. Ebből kiindulva, feltételeket teremtett a kellő kapacitással és tapasztalattal rendelkező befektetők számára ahhoz, hogy a területre fektessenek be, és a Tartományi Népi Tanács minden időszakra vonatkozó iránymutatásainak megfelelően fejlődhessenek.

A földhasználati díjtartozásra vonatkozó szabályozás a vörös könyv kiadásakor

Figyelembe kell venni a földhasználati díjak rögzítésére vonatkozó szabályozásokat a földhasználati jogok igazolásának (vörös könyvek) kiadásakor, valamint a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogát.

A 101/2024/ND-CP rendelet 18. cikkének 11. záradéka előírja a földhasználati díjak tartozását a földhöz kapcsolódó földhasználati jogokról és tulajdonjogról szóló igazolások (közismert nevén vörös könyvek) kiadásakor, amelyeket a következőképpen hajtanak végre:

a) A földhasználati jogokról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló első igazolás kiállításakor földhasználati díjtartozásra jogosult alanyok azok a magánszemélyek és háztartások, akik jelenleg is használják a földet, és akiknek szükségük van az adósságbejegyzésre, valamint a törvényi rendelkezések szerinti örökösök, akiknek szükségük van az adósságbejegyzésre, továbbra is adósságot fognak bejegyezni;

b) Az e szakasz a) pontjában meghatározott esetben tartozásként nyilvántartott földhasználati díj összege a földhasználati jogról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolás kiállításának időpontjában fizetendő földhasználati díj teljes összege;

c) A földhasználati díjtartozások nyilvántartásba vételének, megfizetésének és kiegyenlítésének rendjét és eljárásait, valamint a földhasználati díjtartozásra jogosult háztartások és magánszemélyek földhasználati díjtartozási időszakát a földhasználati díj és a földjáradék beszedéséről szóló törvény rendelkezéseivel összhangban kell végrehajtani;

d) Amennyiben a személynek letelepítés céljából földet juttatnak, a földhasználati díj tartozását a kártalanításról, támogatásról és letelepítésről szóló rendelet rendelkezései szerint kell elszámolni, amikor az állam visszaszerzi a földet;

d) Az e szakasz a) pontjában meghatározott alanyok földhasználati díjtartozásának nyilvántartását 2024. augusztus 1-jétől 2029. július 31-ig kell alkalmazni. A földhasználati díjtartozás megfizetése és törlése a földhasználati díj beszedéséről és a földbérleti díjról szóló törvény rendelkezései szerint történik.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html