A piac változik, vajon itt az aranykor a befektetésre? A déli lakások ára titokban emelkedik, míg Hanoiban a legmagasabbak a telekárak?

A változó piacra készülve, a jelenlegi időszak a befektetés aranykora, a déli lakások árai "csendesen" emelkednek, feltárva Hanoi városrészének legmagasabb telekárait... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az év eleje óta a hanoi ingatlanpiacon a legtöbb ingatlantípus esetében folyamatosan emelkednek az árak. (Forrás: DN&TT)

A piac új árszintet alakít ki

A nagyobb városokban, mint például Ho Si Minh- város és Hanoi, a telekárak listájának kiigazítása erős jelzés az átfogó áremelkedési trendre. Ho Si Minh-városban az új telekárak listája 2024 októbere óta van érvényben, a legmagasabb ár az 1. kerületben elérte a 687,2 millió VND/m²-t. Eközben Hanoiban a kiigazított telekárak listája a Hoan Kiem kerületben több mint 695 millió VND/m²-re emelte az árat, ami jelentősen magasabb, mint Ho Si Minh-városban. A régi árlistához képest a hanoi kiigazított telekárak listája 2-6-szor magasabb.

A felülvizsgált Földtörvény szerint a nemzeti földárlista várhatóan 2026 elejétől lesz hivatalosan érvényben. Ez egy fontos fordulópont, mivel a történelemben még soha nem volt példa arra, hogy a földárak minden új árlista bejelentése után csökkenjenek.

Például a 2015 és 2019 közötti időszakban, amikor az új földár-keretrendszert alkalmazták, Hanoiban a földárak 10-20%-kal emelkedtek. Hasonlóképpen, a 2020 és 2024 közötti időszakban is átlagosan körülbelül 15%-os növekedést regisztráltak, amikor a nemzeti földár-keretrendszert kiigazították. Ez a tendencia azt mutatja, hogy a 2026-os új földár-tábla magasabb árszintet fog meghatározni, mint a jelenlegi. Ez jelentősen befolyásolja majd sok ember befektetési döntéseit.

A változásokra készülő piac kontextusában a jelenlegi időszak az ingatlanbefektetés aranykora. Az új földárlista hivatalos bevezetése előtt az ingatlanárak még viszonylag elfogadható szinten vannak. Ez nagyszerű lehetőség a befektetők számára, hogy alacsonyabb áron birtokoljanak eszközöket, elkerülve az áremelkedések nyomását, amikor az új földárkeretet alkalmazzák.

Az ebben a szakaszban történő befektetés az ingatlan értékének gyors növelésében is segít. Valójában, amikor a telekár az új árkeretnek megfelelően módosul, a korai befektetők ingatlanának értéke drámaian megnő. Ez egyértelmű versenyelőny, különösen akkor, amikor a piac „felmelegszik”, ahogy a befektetők elkezdenek csatlakozni.

Ezenkívül az infrastrukturális és gazdasági fejlődés szempontjából jelentős potenciállal rendelkező területek gyakran vonzó célpontok a befektetők számára. Például Ho Si Minh-város szomszédos tartományai, mint például Dong Nai, Binh Duong vagy Long An, mind nagyban profitálnak a kulcsfontosságú infrastrukturális projektekből. Ezek a területek nemcsak az ingatlanok értékét növelik, hanem számos nagyszerű profitlehetőséget is teremtenek a lakáskereslet fellendülésének köszönhetően.

A déli lakások ára "csendesen" emelkedik

Az év eleje óta a hanoi ingatlanpiacon a legtöbb ingatlantípus esetében folyamatosan emelkednek az árak. A hanoi lakások „hirtelen” változásaival ellentétben a Ho Si Minh-városban található lakásprojektek továbbra is stabil áremelkedést mutatnak, egyes projektek pedig még erős növekedést is mutatnak.

A CBRE Vietnam 2024 harmadik negyedéves jelentése szerint Ho Si Minh-városban alacsony az új kínálat, de a felhasználási arány javul. Pontosabban, a harmadik negyedévben Ho Si Minh-városban kevesebb mint 130 új lakás volt eladó, amelyek a központtól távol eső kerületekben található, értékesítésre megnyitott projektek következő fázisából származnak.

Bár a hivatalos kínálat alacsony, a Ho Si Minh-város piacának az utóbbi idők egyik fénypontja említhető, mivel közel 300 lakást kínáltak újra olyan projektekből, amelyek értékesítése az elmúlt 1-2 évben ideiglenesen leállt a Thu Duc City 7. kerületében, és körülbelül 2700 olyan lakás kezdett foglalásokat fogadni, amelyek hivatalosan még nem nyíltak meg eladásra, és várhatóan a közeljövőben megnyílnak.

Ezenkívül a fennmaradó eladó készlettel rendelkező projektek többsége pozitív értékesítési arányokat mutatott, több mint 2000 lakást értékesítettek sikeresen a negyedévben, ami közel kétszerese az előző negyedévnek. A befektetők továbbra is számos értékesítési politikát alkalmaztak, például fizetési módokon alapuló kedvezményeket, diverzifikált fizetési ütemezést, hitelkamat-támogatást, bérleti díjkötelezettségeket stb.

Néhány, a foglalási szakaszban lévő, magas várható eladási árral rendelkező projekt arra készteti a vevőket, hogy olyan szomszédos projekteket fontolóra vegyenek, amelyek hasonló minőségű, de alacsonyabb eladási árú és korábbi átadással rendelkező elsődleges termékeket kínálnak eladásra.

2024 harmadik negyedévében a Ho Si Minh-városban található lakások elsődleges eladási ára elérte a 66 millió VND/m2 nettó területet, ami 4%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és közel 8%-os éves növekedést. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a régi projektek, mint például a D-Homme (6. kerület), a D-Aqua (8. kerület) és a Lavida Plus (7. kerület) mind 10-30%-kal emelték elsődleges eladási áraikat az előző fázis eladási áraihoz képest.

Ho Si Minh-város másodlagos piaca ebben a negyedévben is kismértékben növekedett, átlagosan 3%-kal az előző negyedévhez, és 5%-kal éves szinten, elérve az átlagosan 48 millió VND/m2 nettó területet a harmadik negyedévben. A legtöbb lakásszegmensben emelkedtek a másodlagos eladási árak ebben a negyedévben.

Figyelemre méltó, hogy a Saigon Pearl projekt lenyűgöző áremelkedést mutatott – az elmúlt évben akár 34%-ot is. Jelenleg a szokásos eladási ár 83,2 millió VND/m2 körül ingadozik a Batdongsan.com.vn adatai szerint.

Szociális lakások övezetének perspektívája a CT3 telken - Kim Chung új városi terület, Dong Anh kerület, Hanoi. (Forrás: Befektető)

Hanoiban hamarosan több mint 1000 megfizethető lakás épül.

A Handico és a Viglacera befektetők közös vállalata 2025 elején tervezi megkezdeni a CT3 projekt építését a szociális lakásépítési beruházási projekt részeként a CT3 és CT4 telkeken - Kim Chung új városi terület, Dong Anh kerület (Hanoi).

A Projektirányítási Tanács tájékoztatása szerint a Dong Anh kerület Népi Bizottsága 2024 decemberében felgyorsítja a terület megtisztításának folyamatát. Várhatóan 2025 januárjában a Hanoi Népi Bizottság dönt arról, hogy területet osszon ki a közös vállalkozás befektetőjének a projekt megkezdéséhez szükséges lépések megtételéhez.

A jóváhagyott terv szerint a CT3 telken 3 toronyház épül, mindegyik épület 12 emelet + 1 tetőtér beépítésű. A teljes építési alapterület meghaladja a 109 000 m2-t, összesen 1104 lakással, közel 4000 lakossal.

A CT4 telken a szociális lakásépítési projekt befejezte az építési beruházást, és 2021 negyedik negyedéve óta használatba is vették egy 12 emeletes + 1 tetőtéri társasházzal, összesen 484 lakással, amelyek több mint 1500 ember lakhatási igényeit elégítik ki.

A CT5-ös telken zajló projekttel kapcsolatban a közös befektető képviselője elmondta, hogy aktívan együttműködnek a Dong Anh kerület Népi Bizottságával a kártérítéssel és a terület megtisztításával kapcsolatos nehézségek és akadályok elhárítása, valamint az emberek letelepítéséhez szükséges földterületek megszervezése érdekében.

Másrészt a konzorcium egy városi jelentést tanulmányoz, amely lehetővé teszi a munkáslakás-projektről a szociális lakásokra való átállást, hogy tovább bővítse az ilyen típusú, a többség megfizethetőségét szolgáló, politikailag megfelelő lakhatáshoz hozzáférő személyek körét.

Hanoi legmagasabb földárú városi területének feltárása

Hanoi kiigazított földárlistája szerint Tay Ho Tay városi terület (Tay Ho kerület) a legmagasabb földárral rendelkező városi terület, több mint 113 millió VND/m2.

A fenti ár a városi terület legszebb, 60 méteres útszakasszal rendelkező helyszínére (1. helyszín) vonatkozik, amely Tay Ho kerület részét képezi, ami 225%-os növekedést jelent a 2019-ben kiadott telekári listához képest (34,8 millió VND/m2).

Szintén a West Lake városi területen, a 60 méteres útszakasz helyszínén, de a Bac Tu Liem kerületben található az ár, amelynek értéke közel 108 millió VND/m2, ami 210%-os növekedést jelent.

Hanoi kiigazított földárlistája szerint 5 olyan városi terület van, ahol a földárak meghaladják a 100 millió VND/m2-t a főutak mentén található területeken.

A West Lake városi terület (kereskedelmi neve Starlake) mellett a Nam Trung Yen városi terület 40 méteres útkeresztmetszettel 109,3 millió VND/m2 árat kínál, a City of Exchange városi terület 50 méteres útkeresztmetszettel közel 104,3 millió VND/m2 árat, a Diplomáciai Hadtest területén közel 108 millió VND/m2 árat kínálnak 60 méteres útkeresztmetszettel, a My Dinh - Me Tri városi terület pedig közel 101 millió VND/m2 árat kínál 20-30 méteres útkeresztmetszettel.

A külvárosi városi területeken a telekárak átlagosan 175-200%-kal emelkedtek. Például Lideco városi területén (Hoai Duc kerület) az ár 18,8 millió VND-ről közel 54,7 millió VND/m2-re emelkedett, ami közel 190%-os növekedésnek felel meg.

Eközben a frissen kiigazított táblázatban a legalacsonyabb városi telekárak Hanoiban a Phu Thinh lakóövezetben, Son Tay városban találhatók, 11,38 millió VND/m2 áron, ami 175%-os növekedést jelent a régi árlistához képest.

A fenti árak azonban még mindig jóval alacsonyabbak, mint a piacon jelenleg tapasztalható vételi és eladási árak.

A piac és az ingatlanpiac felmérése alapján a Tay Ho Tay városi területen, valamint más városi területeken a házak és telkek árai 3-4-szer magasabbak. Például Tay Ho Tay városi területen a villák és sorházak ára általában 350-400 millió VND/m2 körül van, a lakások ára meghaladja a 100 millió VND/m2-t. Vannak olyan villák is, amelyek hirdetett ára meghaladja az 500 millió VND/m2-t.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html