Ho Si Minh-város ingatlanpiaca egyre differenciáltabbá válik

Bár az ingatlanpiac fellendülőben van, a differenciálódás egyre nyilvánvalóbbá válik. Míg a kiaknázási értékkel nem rendelkező spekulatív termékek még nem mutattak jelentős javulást, az azonnali pénzforgalmat generáló termékek pozitív tranzakciókat könyveltek el.

Bár az ingatlanpiac fellendülőben van, a differenciálódás egyre nyilvánvalóbbá válik. Míg a kiaknázási értékkel nem rendelkező spekulatív termékek még nem mutattak jelentős javulást, az azonnali pénzforgalmat generáló termékek pozitív tranzakciókat könyveltek el.

Egykor a swing kereskedésre szakosodott „játékos” volt, de amikor a piac megváltozott, Hoang Minh úr, egy Ho Si Minh-városi ingatlanbefektető, stratégiát váltott.

Minh úr elmondta, hogy amikor a piac nyüzsgött, csak egy lakást vagy egy telket kellett letétbe helyeznie az értékesítés első fázisában, hogy azonnal magasabb áron eladhassa és magas profitot realizálhasson. De amikor a piac lelassult, a dolgok már nem voltak könnyűek. A korábban vásárolt külvárosi telek likviditási problémákkal küzdött. A vevők száma meredeken csökkent, míg azoknak, akiknek el kellett adniuk, jelentősen csökkenteniük kellett az árakat. Ez a befektető felismerte, hogy ha folytatja spekulatív stratégiáját, sok más befektetőhöz hasonlóan „túlkínálatba” kerülhet.

Sok mérlegelés után úgy döntött, hogy megváltoztatja a stratégiáját. Ahelyett, hogy csak a „szörfözés” elemeit tartalmazó termékekre koncentrált volna, olyan eszközöket kezdett keresni, amelyeket azonnal kiaknázva stabil pénzforgalmat generálhatott.

A tavalyi év végén Minh úr úgy döntött, hogy vásárol egy egyszobás lakást a 7. kerületben (HCMC) 2,5 milliárd VND-ért. Ez egy befejezett projekt, nagy lakóközösséggel, és sok külföldi szakértő bérli. A belsőépítészet befejezése után gyorsan kiadta havi 13 millió VND-ért.

Minh úr szerint a tőke megőrzése érdekében semmilyen ingatlanba fektetni nem teljesen biztonságos, de „védekező” szegmenseket kell választani. Vagyis az ingatlanok mind 3-5 év múlva is kivárhatják az áremelkedést, mind rövid távon stabil cash flow-t hozhatnak.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) nemrégiben közzétett jelentése rámutatott arra is, hogy több mint 5 évvel ezelőtt a lakásokat sokan egyfajta „fogyasztási eszköznek” tekintették, és nehezen hasonlították össze más ingatlanpiaci szegmensekkel. Most azonban a kínálat és a kereslet egyensúlya egyre inkább a kereslet felé billen, a lakásárak pedig hosszú távú növekedési ciklusba lépnek, messze meghaladva számos más szegmenst.

A lakásárak folyamatosan emelkednek és új szintet képviselnek, aminek következtében a lakásbérleti díjak is „emelkednek”, 2024-ben átlagosan 10-20%-kal emelkedtek. A belvárosban szinte nincsenek olyan lakások, amelyek bérleti díja havi 10 millió VND alatt lenne, az 1 hálószobás lakások átlagos bérleti díja havi 10-15 millió VND, a 2 hálószobás lakásoké pedig havi 15-20 millió VND.

A megnövekedett bérleti kereslet hatása mellett a folyamatosan emelkedő lakásárak is közvetlenül befolyásolják a bérbeadók árazási stratégiáját. Amikor a lakásárak emelkednek, a bérbeadók kénytelenek emelni a bérleti díjakat a profit biztosítása és a befektetési cash flow kiegyensúlyozása érdekében.

A valóságban azonban a lakásbérlésből származó haszonkulcs egyre alacsonyabb, mivel a bérleti díjak nem tudnak lépést tartani az ingatlanárak emelkedésével. A bérleti díjak emelkedésének üteme 2024-ben a házárnak csak körülbelül a fele, tekintve, hogy a vietnámi lakásbérlésből származó haszonkulcs mindössze 4% alatt van, általában 2% alatt, ami alacsonyabb, mint a megtakarítás.

Mivel nincs sok elsődleges forrás, a piacon erőteljesen zajlanak a másodlagos lakásátruházási tevékenységek. A Dat Xanh Szolgáltatáskutató Intézet adatai azt mutatják, hogy az új kínálat többnyire a meglévő projektek következő fázisát jelenti, így a piacon 10-20%-os árkülönbség volt megfigyelhető a másodlagos projektekhez képest. Számos újonnan átadott felső kategóriás projekt esetében is 15-25%-kal emelkedtek az átruházási árak.

Tran Hien Phuong, a Seaholdings vezérigazgatója elismerte, hogy a pénzforgalom visszatért a piacra, de a működési módja egészen más lesz, mint korábban. Az ügyfelek ma már válogatósak, gyakran a megfelelő jogi eljárásokkal rendelkező projekteket választják; vagy a másodlagos projektek esetében csak akkor vállalják a vásárlást, ha a lakásnak rózsaszín könyve van, elkészült, teljes közműszolgáltatással rendelkezik, és azonnal birtokba vehető.

Phuong úr szerint a piac régiónként differenciált. Egyes helyeken, bár az árak meredeken estek, a likviditás továbbra is gyenge, de a valós kereslettel rendelkező helyeken az árak gyorsan helyreálltak. Ez azt mutatja, hogy a piac működési mechanizmusa a spekuláció helyett a valós keresleten alapul.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html