Ingatlan- és részvénynyereségadó: Helyes, de nem sokkoló

A befektetési jövedelmek megadóztatása gyakori, de Vietnamnak figyelembe kell vennie más országok politikáját, például azt, hogy az Egyesült Államok lehetővé teszi a veszteségek következő évre való átvitelét a fizetendő adók csökkentése érdekében, vagy hogy Szingapúr nagyon alacsony vagy semmilyen adót nem vet ki az értékpapír-kamatokra a befektetések ösztönzése érdekében...

A Pénzügyminisztérium azt javasolta, hogy a magánszemélyek ingatlanátruházásaira személyi jövedelemadót vessenek ki, az adóköteles jövedelmet minden egyes átruházás esetén 20%-os adókulccsal szorozva - Fotó: NGOC HIEN

A vietnami pénzügyminisztérium véleményeket vár a személyi jövedelemadóról szóló törvénytervezetről, amely 20%-os nyereségadót javasol ingatlanok és értékpapírok átruházása esetén.

Ez a szabályozás a jelenlegi adóbeszedési módszert kívánja felváltani (ingatlan eladási árának 2%-a, értékpapírok eladási árának 0,1%-a tranzakciónként).

Ez lehetővé tenné a veszteséges eladók számára az adófizetés elkerülését, míg a nagy nyereséggel rendelkezők több adót fizetnének. A javaslat azonban aggályokat is felvetett a piaci hatása és megvalósíthatósága tekintetében.

Befektetői nézőpont és nemzetközi gyakorlatok

2025 eleje óta Vietnam expanzív monetáris politikát folytat a növekedés támogatása érdekében, alacsony kamatlábakkal és bőséges hitelekkel. Bár a pénzinjekció segített élénkíteni a gazdaságot , a történelem azt mutatja, hogy egyetlen gazdaság sem növekedhet fenntarthatóan pusztán olcsó pénzre és eszközbuborékokra alapozva.

Valójában, amikor a pénz túlzott mértékben áramlik a földbe és a részvényekbe, az eszközárak gyorsabban emelkednek, mint a reálgazdaság, ami a makrogazdasági instabilitás potenciális kockázatát hordozza magában.

Ezért sok ország adózási eszközöket használ a költségek növelésére és az eszközspekuláció vonzerejének csökkentésére. Vietnam javaslata, amely 20%-os ingatlan- és részvénynyereség-adót javasol, a pénzforgalom egyensúlyának helyreállítását célzó intézkedésként értelmezhető: a tőkét a rövid távú spekulatív csatornáktól a valódi értékük felé tereli.

A 20%-os adókulcs azonban túl magasnak tekinthető a jelenlegi szinthez képest, és hirtelen bevezetése sokkot okozhat.

Különösen akkor lesz óriási a hatás, ha nincs különbség a tartási időszakok között, és nincs figyelembe véve az évek közötti veszteségek.

A rövid távú befektetők csökkenthetik a kereskedést, más csatornákba vonhatják ki a tőkéjüket, vagy kénytelenek lesznek hosszabb ideig tartani a részvényeket a rugalmas vétel és eladás helyett.

Ezenkívül a tervezet nem tisztázza, hogy mely költségek vonhatók le a kamatszámítás során; sok tényleges költség esetleg nem számítható be, ami azt kockáztatja, hogy a befektetőket a ténylegesnél magasabb nominális nyereség után adóztatják meg.

A nemzetközi gyakorlat azt mutatja, hogy a befektetési jövedelmek adóztatása elterjedt, de a mértékek és a módszerek nagymértékben eltérnek. Sok ország kínál adókedvezményeket a hosszú távú befektetésekhez: például Japán körülbelül 20%-os átalányadót vet ki a részvénynyereségre; az Egyesült Államok lehetővé teszi a befektetők számára, hogy veszteségeiket átvigyék adókötelezettségük csökkentése érdekében. Egyes országok nagyon alacsony adókat vetnek ki minden tranzakcióra, vagy egyáltalán nem adóztatják a részvénynyereséget az egyéni befektetők ösztönzése érdekében (például Szingapúr).

A piacon az új adó várhatóan megváltoztatja a befektetői viselkedést. Rövid távon sokakat „sokkolhat” az adók meredek emelkedése, különösen a 2 évnél rövidebb ideig tartott ingatlanok esetében, amelyekre az eladási ár akár 10%-át is kitevő adó vonatkozik (amennyiben a költségek nem bizonyíthatók).

Az ingatlanpiaci visszaesés kapcsán ésszerű ütemtervre van szükség a likviditási sokk elkerülése érdekében. Hosszú távon a 20%-os kamatadó segít kiszűrni a befektetőket: a rövid távú spekulánsok száma csökken, míg a hosszú távú befektetők körültekintőbben mérlegelik majd a döntéseiket.

A 20%-os adó csökkentheti a rövid távú kereskedést, de ösztönzi a részvények hosszabb távú megtartását és a tőke egy részének hosszú távú befektetési csatornákba való átutalását - Fotó: QUANG DINH

Sokan attól tartanak, hogy az eladók hozzáadják az adót a ház árához, ami az ár emelkedéséhez vezet, és végső soron a vevőnek kell megfizetnie az adót. A valóságban azonban a piac a kínálat és a kereslet alapján alkalmazkodik, és nem engedi meg az eladóknak, hogy önkényesen emeljék az árakat.

A részvények esetében a 20%-os adó csökkentheti a rövid távú kereskedést, de ösztönzi a részvények hosszabb távú tartását és a tőke egy részének hosszú távú befektetési csatornákba való átirányítását.

Azonban további ösztönzőket kell figyelembe venni a hosszú távú befektetésekhez (például adómentességet/adócsökkentést az 1 évnél hosszabb ideig tartott részvények esetében), az új politika hosszú távon hozzájárul a piac stabilizálásához.

Az adóhatóságoknak teljes tranzakciós adatbázisra van szükségük.

Az ingatlan eladási árának 2%-át beszedő jelenlegi módszer számos hiányosságot mutat. Mivel nem veszi figyelembe a nyereséget és a veszteséget, ez az átalányalapú számítási módszer ösztönzi az eladókat arra, hogy alacsonyabb árat tüntessenek fel a szerződésben az adók elkerülése érdekében.

A nyereségalapú adózás ösztönzi az embereket arra, hogy a helyes vételárat vallják be, és megőrizzék a kiadásokról szóló számlákat, hogy levonásokat igényelhessenek. Amikor az ingatlanárak meredeken emelkednek, a kormányzat is többet tud beszedni.

Az új módszerrel történő helyes és teljes körű adóbeszedés megfelelő irányítási kapacitást és adatinfrastruktúrát igényel. Az adóhatóságoknak teljes tranzakciós adatbázisra van szükségük ahhoz, hogy pontosan meghatározhassák az egyes tranzakciók költségeit és kiadásait, ezáltal hatékonyan beszedhessék az adókat.

Jelenleg az összes ingatlan-átruházással kapcsolatos változást frissítették az adóhivatalban – ami kezdeti előny –, de az információs rendszert még szinkronban kell frissíteni a kamatadó alkalmazása előtt. Ezt a politikát körültekintően és fokozatosan kell végrehajtani.

Dinh Hong Ky üzletember jelenleg a Secoin Részvénytársaság elnöke, a Ho Si Minh-városi Építőanyag-ipari Szövetség (SACA) elnöke, a Ho Si Minh-városi Zöld Üzleti Szövetség (HGBA) elnöke és a Ho Si Minh-városi Üzleti Szövetség (HUBA) alelnöke.

Gondolja át az útvonalat , kerülje a meglepetéseket

Az ingatlan- és értékpapír-nyereség 20%-os adójának javaslata jól mutatja az alapkezelő ügynökség elszántságát, hogy a piacot az átláthatóság és a nemzetközi gyakorlat felé terelje. A hatékony megvalósításhoz körültekintően, rugalmasan és szinkron módon kell megtervezni.

Először is, egyértelmű végrehajtási ütemtervre van szükség. A magas adókulcsok azonnali bevezetése egy gyenge piacon sokkoló lehet; ezért megfontolható egy átmeneti időszak vagy kísérleti megvalósítás Hanoiban és Ho Si Minh-városban, fokozatosan növelve a szankciókat, ahogy a rendszer készen áll.

Másodszor, a hatóságoknak hamarosan el kell végezniük az ingatlan-adatbázis létrehozását, összekapcsolva az adózási, banki és közjegyzői információkat..., hogy megalapozzák az eredeti vételár és a költségek meghatározását, valamint a tranzakciók nyomon követését. Ez nemcsak az adók pontos beszedését szolgálja, hanem a piac átláthatóbb és hatékonyabb működését is elősegíti.

Harmadszor , az adópolitikának rugalmasnak és humánusnak kell lennie. A törvényhozó testületek jogos esetekben kivételeket adhatnak: például elkerülhetetlen tranzakciók (ház eladása nehéz körülmények miatt) vagy alacsony nyereség esetén az emberek támogatása érdekében.

Negyedszer , ez egy meglehetősen bonyolult adó, amely megköveteli az adófizetőktől a dokumentumok megőrzését és a részletes bevallások benyújtását. Az adóhatóságoknak konkrét utasításokkal kell rendelkezniük az ésszerű levonható költségekről, a nyereség és veszteség kiszámításáról, valamint a bevallások legkényelmesebb módjáról...

Vissza a témához

DINH HONG KY

Forrás: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm