Kína „ellenszere” nehéz megmenteni az ingatlanszektort?

A Goldman Sachs becslései szerint a kínai lakáspiaci válság Peking 2020 augusztusában bevezetett „három vörös vonal” politikájából ered, amely megnehezítette az alapfejlesztők dolgát, és több mint 160 milliárd dollár értékű bóvlikötvény-nemteljesítést okozott.

A befektetési bank közölte, hogy a másodlagos ingatlanárak 20%-kal estek, míg az új lakások építése 16%-kal gyengült a csúcshoz képest.

Egy építés alatt álló lakóépület a kínai Jinanban, 2024. május 9-én, csütörtökön. Fotó: Bloomberg.

Válaszul Peking történelmi jelentőségű mentőcsomagot jelentett be, amely magában foglalta a jelzálogkamat-csökkentéseket és a betéti kamatcsökkentéseket az ingatlanpiac fellendítése érdekében, amely a csúcspontján az ország gazdasági növekedésének negyedét tette ki.

Ezzel egyidejűleg az ország egy 300 milliárd jüanos (több mint 42 milliárd dolláros) hitelkeretet is létrehozott a kormány által támogatott lakásépítési projektek támogatására. A városokat és a tartományokat arra ösztönzik, hogy a pénzt szociális lakásépítési programok keretében kész, megfizethető kereskedelmi lakások vásárlására használják fel.

A China Real Estate Information Corporation (CRIC) adatai szerint májusban 30 nagyobb kínai városban összesen 10,8 millió négyzetméternyi új lakást értékesítettek, ami 4%-os növekedést jelent áprilishoz képest.

Az értékesítés 23%-kal nőtt az első negyedévi havi 8,77 millió négyzetméteres átlaghoz képest, de 34%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest.

„Becsléseink szerint az új lakásárak idén 5-10 százalékkal csökkennek, ami nem sok változás a Peking által elindított mentőcsomag előtti időszakhoz képest” – mondta Raymond Cheng, a CGS International Securities Hong Kong ügyvezető igazgatója.

„A fejlesztők javulást tapasztalnak az értékesítésben, de nem olyan gyorsan, mint amire számítottak. A tranzakciók volumene és az árak nem változtak jelentősen, mivel a vásárlók továbbra is óvatosak” – mondta, hat nagy ingatlanfejlesztő, köztük a China Overseas Land and Investment, a China Resources Land és a Longfor Group válaszaira hivatkozva.

A múlt héten a nagyobb kínai városok, köztük Sanghaj, Sencsen és Kanton csökkentették a jelzálogkamatokat és enyhítették a lakásvásárlási korlátozásokat, hogy vonzzák a vásárlókat, a helyi média pedig a helyi ingatlanértékesítési központokba irányuló érdeklődések és látogatások növekedéséről számolt be.

Építés alatt álló lakóépületek a China Vanke Elegant Lifestyle projektjében, Kína sencseni részén, 2024. április 17-én, szerdán. Fotó: Bloomberg.

Például egy új luxusprojekt mind a 422 lakása Sanghaj Putuo negyedében, melyek átlagosan négyzetméterenként 104 000 jüanba kerültek, két órával a június 3-i indulás után elkelt – jelentette a helyi Jiemian News.

A városban az új lakások eladása 35%-kal ugrott meg a május 27-ig tartó héten, egy héttel azután, hogy a városvezetés enyhítette a lakásvásárlási korlátozásokat és támogatásokat vezetett be a vásárlók vonzása érdekében – derül ki a sanghaji Centaline Property által összeállított adatokból.

De az ilyen pozitív pontok ritkák, mivel az árstabilitás mind az elsődleges, mind a másodlagos piacokon elérhetetlen, miközben a felesleges készletek felszámolására irányuló nyomás továbbra is „lóg”.

„Továbbra is árjáték folyik a lakástulajdonosok és a potenciális vásárlók között” – mondta You Liangzhou, a sanghaji székhelyű Baonuo ingatlancég tulajdonosa, hozzátéve, hogy nem számít az árak helyreállására a közeljövőben. A CRIC adatai azt mutatják, hogy a város piaca az év eleje óta lehűlt, az év első öt hónapjában a teljes lakásvásárlás 43%-kal csökkent az egy évvel korábbihoz képest.

„A sencseni lakásárak nem változtak, és a fejlesztők sietnek az árak csökkentésével, hogy felszámolják a készleteiket” – mondta Andy Li, a Centaline Ingatlanügynökség kínai vezérigazgatója.

„A vevői bizalom nagyon gyenge, és távol maradnak, hacsak nem látják a legalacsonyabb árakat” – tette hozzá Li úr.

A CRIC által követett 30 nagyváros közül csak négy mutatott javuló készletcsökkentési trendeket májusban az előző hónaphoz képest. A ciklus azonban mind a 30 követett városban hosszabb volt, mint tavaly, és 20 városban várhatóan több mint 18 hónapba telik a készletek csökkentése – közölte a CRIC.

A hitelelemzők borúsan értékelték a kínai lakáspiac kilátásait. A Fitch Ratings ezen a héten csökkentette az idei évre vonatkozó értékesítési becsléseit, és az eladások 15-20%-os visszaesését várja az idén, szemben a korábbi 5-10%-os visszaesésről szóló előrejelzésükkel. Emellett az új lakásárak 5%-os esésére számítanak idén.

„A Fitch Ratings azt is közölte, hogy Kína hosszú távú lakáskeresletének kilátásait átlagosan 800 millió négyzetméterre prognosztizáljuk, hozzátéve, hogy ez a szám „jelentősen alacsonyabb, mint az előző években, ami arra utal, hogy az iparági konszolidáció tendenciája egy ideig nem csökkenhet”.

Khanh Vy (az SCMP szerint)

Forrás: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html