Jelentősen csökkent a lakásbérleti hozam, a befektetőknek stratégiát kell váltaniuk

A lakásbérlésből származó megtérülési ráta ma már csak 3-4%, ami jóval alacsonyabb, mint néhány évvel ezelőtt.

A bérbeadásra szánt lakás vásárlása évek óta biztonságos választásnak számít, amely sokak, különösen a középkorú ügyfelek számára stabil havi jövedelmet biztosít. Ezt nemcsak a vagyonmegőrzés egyik módjának, hanem a lakás értékének időbeli növekedése miatti fenntartható profittermelési csatornának is tekintik. Az utóbbi években azonban a bérleti díjak problémája gyorsan változik, amikor egy lakás vételára „az egekbe szökik”, miközben a bérleti díj csak „csigaszerűen” növekszik.

A lakásbérleti hozam több mint a felére csökkent

A Lao Dong újság egyik riporterének felmérése szerint az elmúlt 3-4 évben Ho Si Minh-városban a lakásárak 30-50%-kal emelkedtek, egyes projekteknél pedig megduplázódtak. Eközben a bérleti díjak mindössze 10-15%-kal emelkedtek. Ez a különbség a bérleti díjak meredek csökkenéséhez vezetett, sok esetben mindössze évi 2-3%-kal, ami alacsonyabb, mint a takarékbetétek kamatlába.

A lakásárak egyre magasabbak, de a bérleti hozamok minden idők legalacsonyabb szintjén vannak.

Thanh Dung asszony (a Xuan Hoa kerületben lakik) elmondta, hogy 2015-2016-ban két kétszobás lakást vásárolt a Masteri Thao Dien projektben (An Khanh kerület) mindössze 2,4 milliárd VND/lakásért. A belsőépítészet befejezése után havi 1000 USD-ért adta ki őket bérbe. A világjárvány után azonban a bérleti díj havi 19 millió VND-ra esett vissza.

Épp ellenkezőleg, a lakás értéke az egekbe szökött. 2025 áprilisában 6,9 milliárd VND-ért adott el egyet, ami közel 290%-os növekedést jelent a vásárláskori árhoz képest. Néhány hónappal később az új tulajdonos 8 milliárd VND-ért adta el, miközben a ház jelenlegi bérleti díja mindössze 1-2 millió VND-val emelkedett az eladáskori árhoz képest. A tőkebérlésből származó megtérülési ráta 10%/év mellett most már csak körülbelül 3,5%.

Nemcsak Masteri Thao Dien, hanem számos olyan terület is hasonló helyzetben van, amely egykor a lakásbérlés „paradicsomának” számított. A Phu My Hung városrészben (Tan Hung és Tan My kerületekben), ahol a profitráta korábban évi 6-9% volt, sok lakástulajdonos visszavonult. Minh asszony, aki régóta befektető, elmondta, hogy 2-3 lakása volt itt, de idén mindet eladta.

„Korábban egy új, kétszobás lakást, amelynek ára körülbelül 4,2-4,5 milliárd VND volt, könnyen ki lehetett bérelni havi 20-21 millió VND-ért. Most ezt az árat nehéz fenntartani, sok lakás ára már csak havi 17-18 millió VND az új kínálattal járó verseny miatt. A bérlés már nem olyan „jó”, mint korábban, és minden hónapban 5% adót kell bevallanom, ezért úgy döntöttem, hogy eladom, hogy más csatornákba fektessek be” – mondta.

Az olcsóbb szegmensben, mint például a Phu My lakásban (Phu Thuan negyed), egy kétszobás lakás ára körülbelül 3,8-3,9 milliárd VND, de a bérleti díj mindössze 12 millió VND/hó, ami körülbelül 4%-os hozamot jelent. A 8. kerületben, a Binh Tanban és a régi 9. kerületben található projektek hasonlóak, 2,7-3,5 milliárd VND/lakás árakkal, de a bérleti díj mindössze 8-10 millió VND/hó, 3-3,3%-os hozammal.

Nem olyan "könnyű", mint régen

Huong asszony, a Phu My Hung környékén található lakások bérbeadására szakosodott cég értékesítési vezetője elismerte, hogy a jelenlegi árszint túl magas a bérleti díjbevételekhez képest. „A jelenlegi bérlők az új lakásokat részesítik előnyben a régiekkel szemben, de a tőkebefektetés költsége az elmúlt 4-5 évben gyorsan megnőtt. Ezért, bár a bérbeadás iránti kereslet nem tűnt el, a befektetők megtérülési rátája jelentősen csökkent” – mondta.

Az általános piaci kép is tükrözi ezt a trendet. A CBRE Vietnam jelentése szerint 2025 második negyedévében Hanoiban az elsődleges lakások átlagos ára elérte a 79 millió VND/m²-t, ami 13%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest; a másodlagos lakások ára elérte az 50 millió VND/m²-t, ami 15%-os növekedést jelent.

Ho Si Minh-városban az elsődleges ár elérte a 82 millió VND/m²-t, ami 29%-os növekedést jelent; a másodlagos ár 53 millió VND/m² volt, ami 33%-os növekedést jelent. Eközben a bruttó bérleti hozam a két nagyvárosban az év első 6 hónapjában mindössze 3,4%-3,7% volt. Ez az érték jelentősen alacsonyabb, mint Bangkok (Thaiföld) (6,2%), Kuala Lumpur (Malajzia) (5,1%), Szöul (Korea) (4,3%), és csak Hongkong (Kína) (3,2%) és Szingapúr (3,3%) átlagánál magasabb.

Vo Huynh Tuan Kiet úr, a CBRE Vietnam lakóprojekt marketing osztályának igazgatója elmondta, hogy a bérleti hozamok csökkenésének fő oka a korlátozott új kínálat, különösen Ho Si Minh-városban, ahol 2025 első és második negyedévében mindössze 1676 új lakás nyílt meg értékesítésre, ami a 2015 óta a legalacsonyabb szám.

Legtöbbjük a közép- és felsőkategóriás szegmensben koncentrálódik, ami felfelé nyomja az árakat. Bár Hanoiban nagyobb a kínálat (1400 darab a második negyedévben), 100%-uk a felső- és luxusszegmensben található, ami szintén felfelé nyomja az árakat.

A kínálati és keresleti tényezők mellett az olyan további költségek, mint a karbantartás, az irányítás és az adók, szintén csökkentik a befektetők profitját. Nem is beszélve arról, hogy az Airbnb-n keresztüli rövid távú bérbeadás trendje, valamint a szociális lakások és a megfizethető lakhatás erőteljes fejlődése csökkenti a hosszú távú lakásbérlés iránti keresletet, különösen a középkategóriás szegmensben.

Egyes szakértők azonban úgy vélik, hogy még mindig vannak lehetőségek, ha a befektetők tudják, hogyan válasszanak. Ta Trung Kien úr, a Wowhome Company igazgatója így nyilatkozott: „Ha a megfelelő, újonnan átadott projektet választja, jó helyen van, számos szolgáltatással rendelkezik, a bérleti díj még mindig elérheti az évi 4-5%-ot, az éves áremelkedés pedig 10-15%-os lehet. A lényeg az, hogy nem lehet tömegesen vásárolni, mint korábban, hanem gondosan ki kell számolni minden egyes terméket.”

Fénycsóva

A CBRE megjegyezte, hogy a Ho Si Minh-városban található Di An, Lai Thieu és Thu Dau Mot negyedekben található középkategóriás lakások nagy figyelmet kapnak, köszönhetően az ipari parkokban dolgozó mérnökök és szakértők általi valós lakás- és bérleményigénynek. Ezeken a területeken a bérleti díjakból származó nyereség meglehetősen vonzó, miközben az ingatlanáraknak még van lehetőségük hosszú távú növekedésre az ipari fejlődést követően.

Forrás: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm