Miért óvatosak a lakásvásárlók, és miért nem mernek "pénzt letenni", miközben a banki kamatlábak jelentősen csökkentek?

Lassú növekedés, lassuló lakáshitelek

A lakáshitelek, amelyek várhatóan az év utolsó hónapjaiban a banki hitelek felgyorsulásának mozgatórugói lesznek, lassúak és a vártnál lassabban állnak helyre.

A lakásárak túl magasak, miközben a likviditás alacsony, ráadásul a hitelkamatok is emelkednek, ami óvatossá teszi a befektetőket és a lakásvásárlókat, és nem mernek pénzt költeni.

Nguyen Duc Thach Diem, a Sacombank vezérigazgatója elmondta, hogy a banki hitelek az év első 9 hónapjában nem váltották be a várakozásokat. A helyzet egyik oka az, hogy az ingatlanvásárlók jövedelme csökkent, miközben a megfizethető árú lakások kínálata nem felelt meg a keresletnek – írja a Dau Tu újság.

A VCBS Securities elemzői szerint a lakásvásárlások iránti kereslet a korlátozott lakáskínálat miatt nem állt helyre. Emellett az ingatlanárak (különösen a központi területeken található lakások esetében) az utóbbi időben meredeken emelkedtek, ami aggodalmat keltett a befektetők és a lakásvásárlók körében. Az idei év első felében az ingatlanüzleti hitelek több mint 10%-kal nőttek, míg a fogyasztási lakáshitelek csak több mint 1%-kal.

A lakáshitelek iránti gyenge kereslet a hitelállomány növekedésének lassulásához vezet a teljes rendszerben.

A lakáshitelek várhatóan a lakossági hitelek növekedésének fő motorját jelentik majd az elkövetkező időszakban, az alacsony kamatlábak és a lakhatási, valamint befektetési célú lakások iránti magas kereslet összefüggésében.

„Úgy véljük, hogy az ingatlan- és építési hitelek továbbra is gyorsan növekedni fognak az elkövetkező időszakban, amikor a kínálat pozitívabb lesz, és a projektek továbbra is felgyorsulnak a kamatlábak és a jogi kérdések támogatására irányuló erőfeszítések után, különösen az új ingatlantörvények hatálybalépése után. Ugyanakkor az alacsony hitelkamatok ösztönzik a hitelkeresletet az ingatlanpiaci vállalkozások és a lakásvásárlók részéről” – mondták a VCBS elemzői.

Phan Le Thanh Long, az AFA Group vezérigazgatója azonban a Vnexpressen elmondta, hogy a valóság nem olyan, mint amire számítottak. „Sok ingatlanügynök úgy gondolja, hogy az alacsony kamatlábak ösztönzik a pénzáramlást az ingatlanpiacon, de a valóságban a kihasználatlan készpénz nem az ingatlanpiacra áramlik, hanem visszaáramlik a banki megtakarításokba. A lakásárak túl magasak, a piac „nehéz vásárolni, nehéz eladni” helyzetben van, ami az ingatlanügyletek számának csökkenéséhez vezet, és nem vonzza a pénzáramlást” – mondta Long úr.

A személyi lakáshitelek napjainkban a bankok egyik legjövedelmezőbb szegmensét jelentik. Ez az a szektor is, amely a bankok hitelportfólióiban a fennálló adósság nagy részét teszi ki. Ezért a bankok a hitelállomány mielőbbi helyreállására számítanak.

Pham Duc Toan úr, az EZ Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság (EZ Property) vezérigazgatója szerint azonban jelenleg sok lakásvásárló „félek” attól, hogy bankoktól vegyenek fel kölcsönt, részben azért, mert megtapasztalták a 2023-as ingatlanpiac fájdalmát.

Az emberek nehezen tudják megvalósítani az „otthonról szőtt álmukat”.

A lakáshitelek állománya meredeken emelkedett 2021-ben és 2022-ben, részben a bankok által a Covid-19 időszak alatt alkalmazott olcsó hitelkamatoknak köszönhetően. A változó kamatlábak azonban ezt követően meredeken emelkedtek, ami az ingatlanpiac likviditási válságával párosulva sok befektetőt arra kényszerített, hogy eladjon és csökkentse veszteségeit a kamatterhek csökkentése érdekében.

Ingatlanok Ho Si Minh-város nyugati részén, lakóövezetekkel, lakásokkal, sorházakkal és telkekkel a Binh Chanh kerületben, 2024. augusztus. Fotó: Quynh Tran

Jelenleg, bár a lakáshitelek kamatlába csökkent, a lakásvásárlókat továbbra is aggasztja a kedvezmény lejárta utáni változó kamatláb. Ráadásul a ház ára túl magas a jövedelemhez képest, ami miatt az emberek továbbra is óvatosak, és nem mernek kölcsönt felvenni házvásárláshoz.

Phuong asszony (a Ho Si Minh-város 1. kerületében található kórház főnővére) szerint a házvásárlásra szánt költségvetése körülbelül 3 milliárd VND, amelyből körülbelül 2 milliárd VND megtakarítással és további 1 milliárd VND banki kölcsönnel rendelkezik. Kétszobás lakást szeretne vásárolni a 7. kerület környékén. Egy hétnyi felmérés után talált néhány lakást, amelyek megfeleltek a kritériumoknak, de habozott, mert úgy gondolta, hogy az ár még mindig magas a lakás valós értékéhez képest.

„Talán a jelenlegi kínálati hiány miatt emelkednek az ingatlanárak. Meg akarom várni, amíg a piac javul, és a kínálat változatosabb lesz, hogy több lehetőségem legyen” – mondta a Vnexpress szerint az adásvétel egyelőre nem lezárásának okáról.

Valójában az ingatlanárak az utóbbi időben folyamatosan emelkednek, különösen a lakások szegmensében. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) közölte, hogy a hanoi és ho Si Minh-városi lakásárindex a második negyedévben 58%-kal, illetve 27%-kal emelkedett 2019-hez képest. Az idén megnyílt kínálat több mint 80%-a négyzetméterenként 50 millió VND vagy annál magasabb áron kínál ingatlanokat. Az elővárosi területeken az ingatlanárak négyzetméterenként 40-80 millió VND között mozognak, míg a központi területeken akár a 100 millió VND/négyzetmétert is meghaladhatják.

A VARS szerint ahhoz, hogy egy megfizethető, 2 milliárd VND alatti lakást vásárolhassanak, minden családnak legalább havi 35-40 millió VND jövedelemmel kell rendelkeznie az adósságtörlesztés és a havi megélhetési költségek fedezésére. Eközben a városi családok jelenlegi jövedelme mindössze havi 10-20 millió VND. Az alacsony árak és a likviditás akadályozzák, hogy a pénzáramlás a várt módon az ingatlanpiacra áramoljon.

Nguyen Van Dinh úr, a VARS elnöke tovább elemezte, hogy a hitelnövekedés hajtóereje az ingatlanpiactól, különösen a lakáshitelek iránti kereslettől függ. Ezért a hitelkereslet ösztönzése érdekében ezen a területen olyan politikákra van szükség, amelyek az ingatlanárakat az emberek jövedelmi szintjéhez igazítják. Ezenkívül el kell távolítani a vállalkozások költségcsökkentését akadályozó jogi akadályokat, és rugalmasabbnak kell lenni a hitelnyújtási feltételek tekintetében, hogy ösztönözzék a tőke ingatlanpiacra történő visszaáramlását.

A hitelfelvevő oldalán a gazdasági szakértők szintén körültekintő számítást javasolnak, amikor ingatlanvásárlásra költenek pénzt ebben a szakaszban. Le Quoc Kien személyes ingatlanszakértő szerint, amikor házvásárláshoz kölcsönt vesznek fel, elsősorban a hitelfelvevőnek stabil jövedelemmel kell rendelkeznie fizetésből és legalább 40-50%-os saját tőkével, a fennmaradó részhez pedig a bank pénzügyi támogatására kell támaszkodnia a tartozás visszafizetésének képességének fenntartása és a rossz hitelek elkerülése érdekében.

Kien úr elmondta, hogy a lakásvásárlóknak általában a teljes havi jövedelmük maximum 40%-át kellene lakhatásra költeniük, hogy fedezni tudják a mindennapi élet egyéb alapvető szükségleteit. Ezért amellett, hogy összehasonlítják a bankok lakáshitel-kamatlábait a megfelelő hitelcsomag kiválasztásához, a lakásvásárlóknak gondosan mérlegelniük kell a pénzforgalmukat és az adósságtörlesztési képességüket. A kamatok és a tőke havi fizetése, ha nem gondosan és ésszerűen tervezik meg, pénzügyi terhet és nagy nyomást gyakorolhat az életre.

A túl magas ingatlanértékelések alacsony likviditás mellett nemcsak a vevőket akadályozzák meg a kereskedésben, mivel hosszú időre el kell ásniuk a tőkéjüket, hanem megnehezítik a vevők számára a magas profitfelhalmozást és elvárást is. A magas lakásárak az ingatlanbérlésből származó profitot is csökkentik (ami a teljes befektetési értéknek mindössze körülbelül 3%-át teszi ki, ami jóval alacsonyabb, mint a banki kamatlábak). Ez az oka annak is, hogy a pénz az ingatlanok helyett a megtakarításokba áramlik, írja a Dau Tu újság.

A VPBank Securities Company elemzői úgy vélik, hogy a vietnamiak lakásárainak jövedelmükhöz viszonyított aránya megnőtt, és körülbelül 4-5-ször magasabb az ajánlott aránynál. Ezért, bár a lakáshitel-kamatlábak jelentősen csökkentek az elmúlt évben, a lakásárak továbbra is magasak, ami sokak számára megnehezíti a „lakásvásárlási álmuk” megvalósítását.

KHANH LINH (t/h)

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm