Szociális lakásépítés: A tőkeáramlások feloldása és a kínálat „gyökérének” kezelése

Képaláírás — Szociális lakásépítési projekt Cai Rang kerületben, Can Tho városában. Fotó: Thanh Liem/VNA

Egyes szakértők úgy vélik, hogy a szociális lakások vásárlói számára a 6,6%-os kamatláb túl magas, ezért azt 4,8%-on kellene tartani.

A pénzügyi politika tőkeáttétele

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh -városi Ingatlanszövetség (HORE) elnöke szerint a szociális lakások vásárlói számára előírt 6,6%-os kamatláb túl magas. Azt javasolta, hogy a kormány tartsa fenn a 4,8%-os kamatlábat, hogy segítsen az embereknek, különösen a fiataloknak, hogy jövedelmüknek megfelelő lakóhelyet teremthessenek.

A nemrégiben megrendezett „A megfizethető lakhatás iránti igény kielégítése és a lakosok új városi területre vonzása” című szemináriumon Le Hoang Chau úr elmondta, hogy a 100-as rendelet értelmében a vásárlóknak évi 6,6%-os kamatlábbal kell felvenniük a kölcsönt, ami túl magas. Eközben 2021 júliusa és 2024 júliusa között a miniszterelnök ismételten csak évi 4,8%-os kamatlábat hagyott jóvá. 2024 augusztusától a kamatláb évi 6,6%-ra emelkedik.

Számos petíció után a kormány 2025. október 10-én kiadta a 261. számú rendeletet, amelyben a kamatlábat 5,4%-ra csökkentették. „Továbbra is határozottan javasoljuk, hogy az éves kamatlábat 4,8%-on tartsák. Mivel a jelenlegi 5,4%-os kamatláb mellett, ha a befektetők a Vietnami Szociálpolitikai Banktól (VBSP) vesznek fel hitelt, akkor az 5,4%-os kamatláb 120%-át kell fizetniük, ami körülbelül 6,48%-ot jelent, ami nagyon magas. Eközben a kereskedelmi bankok a Nam Longhoz hasonló szociális lakásprojektek befektetőinek mindössze körülbelül 5,9% és 6,1% közötti kamatot nyújtanak” – mondta Le Hoang Chau úr.

A „megfizethető lakhatás” két típusra osztható: szociális lakásokra és megfizethető kereskedelmi lakásokra. Tehát melyik ár tekinthető megfelelőnek?

2013-ban, amikor a kormány kiadta a 02. számú határozatot, amely 30 000 milliárd VND értékű hitelcsomagot vezetett be, előírta, hogy az 1 050 milliárd VND vagy annál alacsonyabb árú kereskedelmi ingatlanok hitelt vehetnek fel a támogatási csomagból. Eddig a kereskedelmi ingatlanok megfelelő árát 3 milliárd VND alatt lehetett meghatározni.

Az ilyen típusú kereskedelmi lakásokhoz a befektetőknek nincs szükségük speciális mechanizmusokra a földalapokon vagy az adókon, csupán hitelösztönzőkre – hasonlóan a Vietnami Állami Bank (SBV) által a szociális lakásokra és a régi lakások felújítására végrehajtott 145 000 milliárd VND csomaghoz. „Javasoljuk, hogy ezt a csomagot terjesszék ki a megfizethető kereskedelmi lakásokra is, a bankok által jelenleg alkalmazott 5,9-6,1%-os kamatlábbal, ami viszonylag ésszerű” – mondta a HORE képviselője.

Egyes szakértők azonban úgy vélik, hogy a legfontosabb egy hitelpolitika a vásárlók számára, elfogadható kamatlábak mellett, 20-25 éves időszakra. Így a bizonyos anyagi forrásokkal rendelkező fiatalok, különösen az első lakást vásárlók, teljesen megteremthetik maguknak az életteret. Csak így tudjuk valóban megoldani a megfizethető lakhatás iránti igényt.

Az Építésügyi Minisztérium legfrissebb információi szerint 2025 augusztusáig a bankok mintegy 19 700 milliárd VND-t folyósítottak a hitelcsomagból a szociális lakások fejlesztésének támogatására. Ezzel párhuzamosan a helyi önkormányzatok is aktívan felgyorsítják a projektek megvalósítását. Várhatóan több mint 82 000 lakás készülhet el idén, ami hozzájárul a 100 000 lakásos cél eléréséhez...

A kamatlábak csökkentése nem elég a probléma „gyökerének” megoldása nélkül.

Egyes gazdasági szakértők szerint, ha a hitelpolitika csak a kamatlábak csökkentésénél áll meg a végrehajtást támogató mechanizmus nélkül, könnyen nehéz helyzetbe kerülhetünk a tőkéhez való hozzáférés terén. Ezenkívül a kínálati oldalról kell megoldani a kiváltó okot, akkor a preferenciális hitelpolitikák lesznek hatékonyak.

Tran Trong Triet MSc - Vietnami Állami Bank 15. régiója elmondta, hogy jelenleg 3 hitelprogram támogatja a szociális lakások fejlesztését. Az első a 120 000 milliárd VND csomag, amelyhez eddig 9 bank regisztrált, összesen 145 000 milliárd VND kerettel. A második a 35 év alatti fiatalok számára nyújtott szociális lakáshitel-program. A harmadik a 2024. július 26-i 100/2024/ND-CP számú rendelet szerinti szociális lakáshitel-program, amely részletezi a Lakástörvény számos, a szociális lakások fejlesztésével és kezelésével kapcsolatos cikkét.

A 120 000 milliárd VND hitelcsomaggal a Vietnámi Állami Bank hat alkalommal kérte a hitelintézetektől (KI-k) a hitelkamatlábak csökkentését, a kezdeti 8,7%-ról évi 6,4%-ra befektetők és 5,9%-ra lakásvásárlók esetében, ami még a szegény háztartásoknak nyújtott hitelkamatnál (körülbelül évi 6,6%) is alacsonyabb.

A Vietnámi Állami Bank (SBV) szerint július 31-én a négy szociális lakásprogramhoz nyújtott hitelek összege elérték a 30 000 milliárd vietnami dongot, de a végrehajtás előrehaladása továbbra is lassú. Az ország a 2025-ig kitűzött 1 millió lakás felépítésének csak közel 60%-át teljesítette, ami azt mutatja, hogy a tényleges kereslet kielégítéséhez további hatékony megoldásokra van szükség.

Az Építési Minisztérium szerint 2025 első 9 hónapjában Vietnam 43 681/100 275 egységet fejezett be (ami elérte a 43,6%-os arányt). A várakozások szerint 2025 végére további 39 245 egység készül el (összesen 82 926/100 275 egység, ami eléri a 83%-os arányt); 135 033 egység építésébe fektetnek be; ebből 69 projekt, összesen 54 362 egység nagyságrendben, az idei év első 9 hónapjában kezdődött meg az építés.

Ebben a helyzetben a Vietnami Állami Bank felkérte az Építési Minisztériumot, hogy hajtson végre számos megoldást a piacon fennálló problémák kezelésére, beleértve a szociális lakások és a megfizethető lakhatás fejlesztésének előmozdítását az emberek valós igényeinek kielégítése érdekében. Ugyanakkor sürgősen kutassa fel és javasolja a Lakásfejlesztési Alapot szabályozó rendelet kiadását.

Ezzel párhuzamosan a tartományok és városok népi bizottságainak prioritásként kell kezelniük a szociális lakásépítésekhez szükséges földterületek elosztását, a miniszterelnök által meghatározott szociális lakáscélok elérését célzó megoldások végrehajtására összpontosítva.

A „szomjúság” megoldása érdekében a HOREA 2025 szeptemberében Pham Minh Chinh miniszterelnökkel és a lakáspolitikai és ingatlanpiaci központi irányítóbizottsággal tartott találkozóján a következőket javasolta: Először is, az árak csökkentése érdekében növelni kell a kínálatot, a megfelelő lakások, a megfizethető lakások kínálatát; másodszor, a megfelelő lakások kínálatának növelése érdekében el kell távolítani az akadályokat és a nehézségeket az elakadt projektek elől. (Jelenleg 2890 elakadt projektet kell megszüntetni).

Ezenkívül meg kell teremteni a feltételeket a vállalkozások számára a földalapokhoz való tisztességes hozzáféréshez az Országgyűlés 171. számú határozatának végrehajtása révén, amely a lakótelkek és a lakótelektől eltérő földterületek (vagy a lakótelkektől eltérő földhasználati joggal rendelkező földterületek) földhasználati jogainak átruházására vonatkozó engedélyek kísérleti jellegéről szól kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása céljából.

A lakásárak csökkentését segítő megoldással kapcsolatban Nguyen Trung Vu, a Cen Land igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy mindenekelőtt az államnak vezető szerepet kell vállalnia a földhasználati díjak csökkentésében, különösen a távoli városi területeken és a tömegközlekedéssel orientált (TOD) városi területeken, hogy elősegítse az ingatlanárak csökkenését, támogassa a vállalkozásokat és a valódi lakásvásárlókat, valamint elkerülje a spekulációt. „Amikor az állam csökkenti a földhasználati díjakat és a földbérleti díjakat, az emberek olcsó házakat vásárolhatnak az állam politikáiból, nem pedig az A és B befektetők” – javasolta Nguyen Trung Vu.

Ezenkívül fejleszteni kell az infrastruktúrát, különösen a nagysebességű vasutakat, hogy új városi központokat hozzunk létre, elkerülve az infrastruktúra nélküli városfejlődést, amely „szellemvárosokhoz” vezet; ugyanakkor házak építésekor be kell vezetni a „lakható házak építése” és a „ha nem tudod visszahozni az embereket, nem építhetsz” szabályt. Még ha építési engedélyt is adnak, a befektetőnek a termékek 50-70%-át el kell adnia ahhoz, hogy építkezhessen.

Nguyễn Trung Vu úr azt is hangsúlyozta: A megfizethető lakhatásnak 2 milliárd VND szinten kellene lennie; a vásárlók részletekben fizethetnek több éven keresztül. Ehhez 3 tényezőre van szükség, különösen tőkére, nemcsak nagy, hanem olcsó tőkére is.

Lehetetlen adminisztratív utasításokat alkalmazni vagy az „olcsó házak mindenáron történő építésének” elvárását ráerőltetni, mert egyetlen vállalkozás sem csökkentheti az árakat, csökkentheti a profitot, és mégis fejlődhet. A vállalkozásoknak egyértelmű gazdasági motivációval kell rendelkezniük, ha arra kényszerülnek, hogy profit nélkül tegyék, akkor nem lesznek képesek fenntartani, újra befektetni vagy fejleszteni. A magas lakásárak tekintetében ez számos költségcsoport eredménye. A telekköltségek önmagukban az eladási ár 30-40%-át, egyes helyeken akár 50%-át is teszik ki. Az építési költségek viszonylag stabilak, de az eljárási költségek és a tőkeköltségek okozzák az áremelkedést, sok projektet 6-0 évre „polcra” tesznek, ami a hitelkamatok és az alternatív költségek sokszorosára emelkedését okozza.

Forrás: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm