1/3 proyek real estat di Kota Ho Chi Minh terhenti karena masalah keuangan

1/3 proyek real estat di Kota Ho Chi Minh terhenti karena masalah keuangan

Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat ( Kementerian Konstruksi ) mengatakan bahwa di antara 168 proyek yang menghadapi kesulitan di Kota Ho Chi Minh, 1/3 proyek terkait dengan masalah keuangan.

Pada Konferensi untuk menyebarluaskan Undang-Undang Perumahan 2023 dan Undang-Undang Bisnis Properti 2023, yang berlangsung pada pagi hari tanggal 11 Oktober, Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Properti (Kementerian Konstruksi) mengatakan bahwa salah satu syarat pertama bagi organisasi dan individu ketika melakukan bisnis properti adalah mendirikan bisnis.

Pada saat yang sama, penting untuk memastikan rasio saldo kredit dan saldo obligasi terhadap ekuitas. Menurut Bapak Hai, wajar jika sebuah bisnis mengerjakan banyak proyek. Namun, jika kapasitas keuangan terbatas, arus kas yang sama tersebar di banyak proyek, maka bisnis akan mulai mempertimbangkan untuk menerbitkan obligasi dan menggunakan leverage keuangan.

Namun, ketika terjadi masalah, proyek tersebut dihentikan dan diblokir. "Sepertiga dari 168 proyek di Kota Ho Chi Minh terkendala masalah keuangan," ujar Bapak Hai.

Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat (Kementerian Konstruksi) berbicara di Konferensi tersebut.

Oleh karena itu, Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023 telah mengesahkan sejumlah ketentuan Peraturan Pemerintah tentang Syarat-syarat bagi Badan Usaha dan Perorangan dalam Melakukan Usaha Properti dan melengkapi ketentuan tentang Syarat-syarat bagi Badan Usaha Properti melalui Proyek Properti untuk Memiliki Modal Sendiri Minimal, serta Menjaga Kecukupan Modal dan Kecukupan Kredit dan Obligasi Perusahaan yang Beredar terhadap Modal Sendiri.

Oleh karena itu, badan usaha wajib memiliki modal ekuitas minimal 20% dari total modal investasi untuk proyek dengan skala kurang dari 20 hektar, dan minimal 15% dari total modal investasi untuk proyek dengan skala 20 hektar atau lebih. Dalam hal pelaksanaan beberapa proyek secara bersamaan, badan usaha wajib memiliki modal ekuitas untuk memastikan rasio tersebut untuk setiap proyek.

“Ini merupakan prasyarat untuk persetujuan kebijakan investasi dan pemilihan investor,” katanya.

Peraturan tersebut, Pasal 5, Keputusan Presiden Nomor 96 yang merinci dan mengatur pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Usaha Properti, juga memberikan peraturan yang lebih spesifik.

Dengan demikian, perusahaan harus memenuhi rasio keamanan keuangan perusahaan; mematuhi ketentuan undang-undang tentang perkreditan dan undang-undang tentang obligasi perusahaan.

Dalam hal badan usaha real estat meminjam uang kepada lembaga perkreditan atau menerbitkan obligasi korporasi untuk melaksanakan proyek real estat yang telah mendapat persetujuan instansi negara yang berwenang sebagai penanam modal, maka badan usaha tersebut wajib memastikan bahwa jumlah saldo pinjaman yang belum dilunasi pada lembaga perkreditan, jumlah saldo obligasi korporasi yang belum dilunasi, dan modal ekuitas yang diperlukan untuk masing-masing proyek tidak melebihi 100% dari jumlah modal investasi proyek tersebut.

Jumlah total pinjaman yang diberikan kepada lembaga perkreditan dan jumlah obligasi korporasi yang masih beredar untuk melaksanakan proyek tidak boleh melebihi 4 kali ekuitas perusahaan untuk setiap proyek real estat dengan skala penggunaan tanah kurang dari 20 hektar dan tidak boleh melebihi 5,67 kali ekuitas perusahaan untuk setiap proyek real estat dengan skala penggunaan tanah 20 hektar atau lebih.

"Ketika peraturan ini diterbitkan, banyak orang bertanya apa yang akan terjadi jika perusahaan telah menerbitkan obligasi dan memiliki kelebihan kredit? Peraturan transisi dengan jelas menyatakan bahwa perusahaan tidak diperbolehkan untuk terus menerbitkan atau meminjam modal," ujarnya, seraya menegaskan kembali bahwa total pinjaman yang beredar di lembaga kredit, obligasi korporasi yang beredar, dan modal ekuitas yang dibutuhkan untuk setiap proyek tidak boleh melebihi 100% dari total modal investasi proyek tersebut.

Kondisi transfer proyek yang lebih sederhana

Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2023 ini merupakan pelengkap dan pengesahan beberapa ketentuan dalam Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku, serta mengubah dan melengkapi ketentuan dalam Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2014, sehingga memberikan kepastian hukum yang jelas, tegas dan dapat dilaksanakan dalam pengalihan sebagian atau seluruh proyek properti.

Menurut Bapak Hoang Hai, syarat pengalihan proyek lebih sederhana.

Secara khusus, UU tersebut telah menghapus persyaratan memiliki sertifikat hak guna tanah untuk proyek dan bagian proyek real estat yang dialihkan.

Bersamaan dengan itu, melengkapi regulasi tentang syarat-syarat bagi investor untuk melakukan pengalihan, seperti harus ada keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, izin perubahan peruntukan tanah, hingga izin pelaksanaan proyek dari instansi negara yang berwenang.

Proyek telah memenuhi kewajiban keuangannya berkenaan dengan tanah proyek termasuk biaya penggunaan tanah, sewa dan pajak tanah, biaya dan pungutan terkait tanah (jika ada) kepada Negara proyek.

Undang-Undang tersebut juga telah mengubah dan menambah ketentuan bahwa dalam hal penerima pengalihan seluruh atau sebagian proyek merupakan badan usaha dengan modal penanaman modal asing, setelah diterbitkannya keputusan pemberian izin pengalihan oleh instansi negara yang berwenang dan para pihak telah menandatangani perjanjian pengalihan, maka tata cara pengurusan pertanahan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Bersamaan dengan itu, melengkapi peraturan mengenai kasus-kasus di mana Perdana Menteri memberi wewenang kepada Komite Rakyat Provinsi untuk memutuskan perihal pengalihan sebagian proyek real estat dalam kasus-kasus di mana proyek real estat tersebut berada di bawah kewenangan Perdana Menteri untuk menyetujui kebijakan investasi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html