Harga properti mencapai puncaknya meskipun ada tekanan dari jatuh tempo obligasi

Puncak obligasi jatuh tempo

Menurut laporan dari penyedia data dan analisis keuangan FiinGroup, obligasi korporasi real estat senilai lebih dari VND100.000 miliar akan jatuh tempo pada paruh kedua tahun ini. Angka ini menunjukkan tekanan arus kas pembayaran yang ada. Pada bulan Agustus ini, jumlah obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan real estat yang jatuh tempo mencapai puncaknya sekitar VND17.500 miliar.

Statistik dari VNDirect Securities Company menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun ini, total nilai obligasi korporasi yang jatuh tempo diperkirakan mencapai sekitar VND67.000 miliar, tertinggi sepanjang tahun. Khususnya, kelompok properti menyumbang lebih dari 57%, setara dengan hampir VND38.200 miliar, yang mayoritasnya merupakan obligasi yang telah diperpanjang sejak tahun 2023.

Meskipun ada tekanan berat untuk membayar kembali obligasi, banyak bisnis real estat masih mempertahankan strategi "mempertahankan harga", menolak untuk menurunkan harga guna memulihkan arus kas.

Menurut pelaku bisnis, alasan utama mereka tidak dapat menurunkan harga adalah tekanan biaya modal dan kewajiban keuangan kepada pemegang obligasi. Obligasi properti saat ini memiliki suku bunga umum 10-12% per tahun, jauh lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman bank. Jika aset dijual cepat dengan harga rendah, hasilnya tidak akan cukup untuk membayar pokok dan bunga obligasi, dan dapat melanggar ketentuan komitmen kepada pemegang obligasi. Oleh karena itu, harga properti di semua segmen telah meningkat tajam sejak awal tahun.

Menurut laporan Kementerian Konstruksi tentang pasar real estat pada kuartal kedua , segmen apartemen di kota-kota besar merupakan pengecualian, terus "berkuasa" dan menetapkan tingkat harga tertinggi dalam hampir satu dekade.

Di Hanoi , harga jual rata-rata pada kuartal kedua mencapai VND80 juta/m2, meningkat 5,6% dibandingkan kuartal sebelumnya dan naik hingga 33% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Menurut survei, banyak proyek apartemen di Hanoi mencatat kenaikan harga sekitar 5-6%. Khususnya, beberapa proyek kelas atas mencatat harga jual yang "mengejutkan" seperti proyek Noble Crystal sebesar VND160-270 juta/m2, The Matrix One sebesar VND120-150 juta/m2.

Pada bulan Agustus ini, jumlah obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan properti yang jatuh tempo mencapai puncaknya sekitar 17.500 miliar VND. Foto ilustrasi: VOV.

Di Kota Ho Chi Minh, harga rata-rata apartemen mencapai VND89 juta/m2, tidak banyak berfluktuasi dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi meningkat sekitar 36% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Meskipun secara umum stabil, beberapa segmen mewah masih mencatat kenaikan lokal dan menetapkan level harga baru, terutama berkat keunggulan infrastruktur yang luar biasa seperti jalur Metro, jalan lingkar, terowongan Cat Lai, dan perluasan banyak rute utama di Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, dan Thanh My Loi.

Segmen vila dan rumah bandar dalam proyek ini juga mencatat sedikit peningkatan dibandingkan kuartal sebelumnya, terutama di Kota Ho Chi Minh dan Khanh Hoa .

Gagal bayar obligasi tidak mungkin terjadi

Para ahli di SSI Securities Corporation menilai bahwa strategi mempertahankan harga properti agar tetap bertahan hanya akan bertahan sebentar. Jika kepercayaan pasar terus menurun, kondisi "menahan napas" tidak lagi menjadi solusi, melainkan akan menjadi risiko likuiditas yang meluas. Oleh karena itu, solusi dan kebijakan yang kuat dan sinkron diperlukan untuk mengurangi tekanan jatuh tempo dan memulihkan likuiditas pasar.

Para ahli berpendapat bahwa, dalam waktu dekat, mekanisme penerbitan obligasi individu perlu terus ditingkatkan ke arah keterbukaan informasi wajib, audit berkala, dan penguatan peringkat kredit independen; perlu memperluas kerangka hukum untuk restrukturisasi utang seperti mengubah obligasi menjadi saham, atau perpanjangan bersyarat untuk proyek dengan status hukum penuh dan kemajuan yang jelas.

Strategi menjaga harga properti tetap rendah agar tetap bertahan hanya bertahan sebentar. Foto ilustrasi.

Dalam jangka panjang, kredit untuk sektor properti perlu diatur secara selektif, memprioritaskan perumahan sosial dan perumahan sewa, serta membatasi aliran modal ke proyek-proyek spekulatif. Pasar properti secara bertahap membaik, selama pelaku bisnis dapat menjual produk mereka, jatuh tempo obligasi tidak akan lagi menjadi masalah.

Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, berkomentar bahwa tekanan pada obligasi tahun ini tidak mengkhawatirkan. Gagal bayar lebih kecil kemungkinannya terjadi karena pasar properti secara bertahap membaik. Banyak bisnis hanya perlu menetapkan diskon produk sekitar 10% untuk menjual produk mereka, alih-alih 40-50% seperti periode sebelumnya.

Menurut para analis, industri properti terus tumbuh pesat tahun ini. Seluruh negeri telah menyelesaikan penataan ulang unit-unit administratif dan menstabilkan lingkungan politik. Industri properti diuntungkan oleh kondisi suku bunga rendah dan reformasi kelembagaan. Tiga undang-undang tentang properti, resolusi tentang uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian pemberian hak guna lahan, upaya untuk mendorong investasi publik, dan pemangkasan prosedur administratif...

Upaya terkini Pemerintah untuk menghapus hambatan hukum bagi proyek real estat akan menciptakan kondisi bagi bisnis untuk memulihkan pelaksanaan proyek dan meningkatkan arus kas, sehingga memudahkan bisnis untuk segera membuka penjualan dan memiliki rencana keuangan untuk membayar utang kepada pemegang obligasi.