Hasil sewa apartemen turun tajam, investor perlu mengubah strategi

Tingkat pengembalian dari sewa apartemen sekarang hanya 3%-4%, jauh lebih rendah daripada beberapa tahun yang lalu.

Selama bertahun-tahun, membeli apartemen untuk disewa telah menjadi pilihan yang aman, memberikan penghasilan bulanan yang stabil bagi banyak orang, terutama pelanggan paruh baya. Mereka melihat hal ini tidak hanya sebagai cara untuk mempertahankan aset, tetapi juga sebagai saluran keuntungan yang berkelanjutan berkat peningkatan nilai apartemen dari waktu ke waktu. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, masalah keuntungan sewa berubah dengan cepat, ketika harga beli apartemen "melonjak" sementara harga sewa hanya meningkat "seperti siput".

Hasil sewa apartemen turun lebih dari setengahnya

Survei yang dilakukan oleh reporter Surat Kabar Lao Dong menunjukkan bahwa hanya dalam 3-4 tahun terakhir, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah meningkat 30%-50%, bahkan beberapa proyek naik dua kali lipat. Sementara itu, harga sewa hanya naik 10%-15%. Perbedaan ini menyebabkan tingkat keuntungan sewa menurun tajam, dalam banyak kasus hanya 2%-3% per tahun, lebih rendah daripada suku bunga tabungan.

Harga apartemen semakin lama semakin tinggi, tetapi hasil sewa berada pada titik terendah sepanjang masa.

Ibu Thanh Dung (yang tinggal di Distrik Xuan Hoa) mengatakan bahwa pada tahun 2015-2016, ia membeli dua apartemen dua kamar tidur di proyek Masteri Thao Dien (Distrik An Khanh) hanya dengan harga 2,4 miliar VND/apartemen. Setelah interiornya selesai, ia menyewakannya dengan harga 1.000 USD/bulan. Namun, setelah pandemi, harga sewa turun menjadi 19 juta VND/bulan.

Sebaliknya, nilai apartemen tersebut justru meroket. Pada April 2025, ia menjual satu unit seharga 6,9 miliar VND, meningkat hampir 290% dibandingkan saat ia membelinya. Hanya beberapa bulan kemudian, pemilik baru menjualnya kembali seharga 8 miliar VND, sementara harga sewa rumah saat ini hanya naik 1-2 juta VND dibandingkan saat ia menjualnya. Tingkat pengembalian modal sewa sebesar 10% per tahun kini hanya sekitar 3,5%.

Tak hanya Masteri Thao Dien, banyak daerah yang dulunya "surga" penyewaan apartemen juga mengalami situasi serupa. Di wilayah perkotaan Phu My Hung (di kecamatan Tan Hung dan Tan My), di mana tingkat keuntungannya dulu 6%-9% per tahun, banyak pemilik rumah yang akhirnya menarik diri. Ibu Minh, seorang investor kawakan, mengatakan ia memiliki 2-3 apartemen di sini, tetapi menjual semuanya tahun ini.

Sebelumnya, apartemen dua kamar tidur baru dengan harga sekitar VND4,2-4,5 miliar bisa dengan mudah disewakan seharga VND20-21 juta/bulan. Sekarang, harga ini sulit dipertahankan, banyak apartemen kini hanya VND17-18 juta/bulan karena persaingan dari pasokan baru. Sewa-menyewa tidak lagi "sebaik" dulu, dan saya harus membayar pajak 5% setiap bulan, jadi saya memutuskan untuk menjualnya dan berinvestasi di sumber daya lain," ujarnya.

Di segmen yang lebih terjangkau, seperti apartemen Phu My (Kelurahan Phu Thuan), harga apartemen dua kamar tidur sekitar 3,8-3,9 miliar VND, tetapi harga sewanya hanya 12 juta VND/bulan, atau imbal hasil sekitar 4%. Proyek-proyek di Distrik 8, Binh Tan, dan Distrik 9 lama serupa, dengan harga 2,7-3,5 miliar VND/apartemen, tetapi harga sewanya hanya 8-10 juta VND/bulan, dengan imbal hasil 3%-3,3%.

Tidak semudah sebelumnya

Ibu Huong, Manajer Penjualan sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam penyewaan apartemen di daerah Phu My Hung, mengakui bahwa tingkat harga saat ini terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan sewa. "Para penyewa saat ini lebih menyukai apartemen baru daripada apartemen lama, tetapi biaya investasi modal telah meningkat pesat dalam 4-5 tahun terakhir. Oleh karena itu, meskipun permintaan untuk menyewa belum hilang, tingkat pengembalian bagi investor telah menurun secara signifikan," ujarnya.

Gambaran pasar secara keseluruhan juga mencerminkan tren ini. Menurut laporan CBRE Vietnam, pada kuartal kedua tahun 2025, harga rata-rata apartemen primer di Hanoi mencapai VND79 juta/m², naik 13% dibandingkan periode yang sama tahun lalu; harga sekunder mencapai VND50 juta/m², naik 15%.

Di Kota Ho Chi Minh, harga primer mencapai VND82 juta/m², naik 29%; harga sekunder mencapai VND53 juta/m², naik 33%. Sementara itu, imbal hasil sewa kotor di kedua kota besar tersebut hanya 3,4%-3,7% dalam 6 bulan pertama tahun ini. Angka ini jauh lebih rendah dibandingkan Bangkok - Thailand (6,2%), Kuala Lumpur - Malaysia (5,1%), Seoul - Korea (4,3%), dan hanya lebih tinggi dibandingkan Hong Kong - Tiongkok (3,2%) dan Singapura (3,3%).

Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur Departemen Pemasaran Proyek Perumahan CBRE Vietnam, menjelaskan bahwa alasan utama penurunan hasil sewa adalah terbatasnya pasokan baru, terutama di Kota Ho Chi Minh - di mana pada kuartal pertama dan kedua tahun 2025, hanya 1.676 apartemen baru yang dibuka untuk dijual, terendah sejak tahun 2015.

Sebagian besar terkonsentrasi di segmen menengah-atas, sehingga mendorong kenaikan harga. Meskipun Hanoi memiliki pasokan yang lebih melimpah (1.400 unit pada kuartal kedua), 100% di antaranya berada di segmen kelas atas dan mewah, yang juga mendorong kenaikan harga.

Selain faktor penawaran dan permintaan, biaya tambahan seperti pemeliharaan, manajemen, dan pajak juga menggerus keuntungan investor. Belum lagi, tren penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan pesatnya perkembangan perumahan sosial dan perumahan terjangkau yang mengurangi permintaan sewa apartemen jangka panjang, terutama di segmen menengah.

Namun, beberapa pakar yakin masih ada peluang jika investor tahu cara memilih. Bapak Ta Trung Kien, Direktur Wowhome Company, berkomentar: "Jika Anda memilih proyek yang baru diserahterimakan, lokasi yang bagus, dan banyak fasilitas, harga sewanya masih bisa mencapai 4%-5% per tahun, dengan kenaikan harga 10%-15% per tahun. Yang penting, Anda tidak bisa membeli dalam jumlah besar seperti sebelumnya, tetapi harus memperhitungkan setiap produk dengan cermat."

Sekilas cahaya

CBRE mencatat bahwa apartemen kelas menengah di distrik Di An, Lai Thieu, dan Thu Dau Mot di Kota Ho Chi Minh menarik banyak perhatian, berkat tingginya permintaan perumahan dan sewa dari para insinyur dan pakar di kawasan industri. Keuntungan sewa di area ini cukup menarik, sementara harga properti masih memiliki ruang untuk pertumbuhan jangka panjang, seiring perkembangan industri.

Sumber: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm