7 masalah hukum dalam proyek perumahan komersial

[iklan_1]

Yang pertama adalah masalah persetujuan kebijakan investasi pada saat yang sama dengan persetujuan investor untuk semua proyek perumahan sosial dan proyek perumahan komersial di mana investor memiliki hak guna lahan sesuai dengan perencanaan. Mengenai masalah ini, menurut HoREA, pada saat penerapan prosedur persetujuan kebijakan investasi, itu adalah prosedur awal untuk rantai prosedur investasi konstruksi. Oleh karena itu, ketika prosedur persetujuan kebijakan investasi "macet", proyek tersebut "membeku", tidak dapat melanjutkan dengan prosedur investasi konstruksi lainnya. Seharusnya hanya perlu menetapkan bahwa penilaian kesesuaian proyek investasi dengan perencanaan harus sesuai dengan rencana zonasi atau rencana umum, yang lebih tepat, atau hanya menetapkan bahwa itu sesuai dengan rencana umum dalam Resolusi 98 Majelis Nasional , yang sedang diujicobakan untuk Kota Ho Chi Minh.

Cara perbaikan prosedur administratif atau penyempurnaan ini belum benar-benar mencerminkan semangat reformasi prosedur administratif, belum mendekati kenyataan, dan menunjukkan tanda-tanda tidak membaik. Jika sebelumnya perusahaan diizinkan untuk menjalankan prosedur investasi dan konstruksi secara paralel, kini mereka hampir harus menjalankan setiap prosedur administratif secara berurutan.

HoREA menemukan bahwa peraturan yang mewajibkan proyek investasi untuk mematuhi perencanaan terperinci (jika ada) hanya berlaku untuk kasus di mana Negara melakukan lelang hak guna lahan atau tender proyek yang menggunakan lahan untuk memilih investor. Namun, peraturan ini sama sekali tidak tepat untuk kasus di mana badan usaha investor telah memiliki hak guna lahan sesuai dengan perencanaan dan mengusulkan agar kebijakan investasi disetujui bersamaan dengan persetujuan investor sesuai dengan ketentuan Pasal 4, Pasal 29 Undang-Undang Penanaman Modal 2020.

Masalah kedua adalah regulasi tentang tanah perumahan atau tanah perumahan dan tanah lainnya ketika mengharuskan investor proyek perumahan komersial untuk memiliki hak untuk menggunakan tanah perumahan; memiliki hak untuk menggunakan tanah perumahan dan tanah lainnya yang bukan tanah perumahan yang memenuhi persyaratan untuk izin untuk mengubah tujuan penggunaan tanah untuk melaksanakan proyek investasi. Hal ini menyebabkan ratusan proyek perumahan komersial secara nasional yang tidak memiliki 100% tanah perumahan atau tidak memiliki tanah perumahan dan tanah lainnya yang bukan tanah perumahan, yaitu, hanya 100% tanah pertanian atau hanya 100% tanah non-pertanian yang bukan tanah perumahan, untuk tidak diakui sebagai investor proyek perumahan komersial. Meskipun perusahaan investor ini telah menerima pengalihan hak penggunaan tanah untuk tanah pertanian atau tanah non-pertanian yang bukan tanah perumahan. Oleh karena itu, sejak 1 Juli 2015 (Undang-Undang Perumahan 2014 berlaku), perusahaan-perusahaan ini telah menghadapi kesulitan besar karena mereka telah menghabiskan biaya yang sangat besar untuk menciptakan dana tanah.

Saat ini, poin b, klausul 1 dan klausul 6, pasal 128 dari rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) hanya memperbolehkan dalam hal penggunaan tanah untuk melaksanakan proyek perumahan komersial untuk menyetujui penerimaan hak guna usaha atas tanah hunian atau dalam hal pelaksanaan proyek perumahan komersial, harus ada hak guna usaha atas tanah hunian atau tanah hunian dan tanah lainnya. Ini berarti bahwa investor tidak diperbolehkan untuk menyetujui penerimaan pengalihan hak guna usaha atas tanah untuk tanah hunian atau tanah hunian dan tanah lainnya atau tanah lainnya yang bukan tanah hunian atau tidak diperbolehkan dalam hal investor memiliki hak guna usaha atas tanah lainnya yang bukan tanah hunian untuk melaksanakan proyek perumahan komersial. Oleh karena itu, Pasal 128 Pasal 128 Pasal 1 dan Pasal 6 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) tidak sepenuhnya mewarisi ketentuan Pasal 73 Pasal 1, Pasal 169 Pasal 1, Pasal 191 Pasal 2, dan Pasal 193 Pasal 1 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 yang memungkinkan badan usaha menerima pengalihan hak guna lahan untuk jenis tanah yang sesuai untuk perencanaan pelaksanaan proyek investasi, termasuk proyek perumahan komersial. Dalam hal penerimaan pengalihan hak guna lahan pertanian, harus ada persetujuan tertulis dari instansi pemerintah yang berwenang.

Sementara itu, jenis proyek perumahan komersial dengan 100% lahan perumahan hanya sekitar 1% dari total jumlah proyek perumahan komersial dan semuanya merupakan proyek yang sangat kecil karena hampir tidak ada kavling lahan perumahan dengan luas lebih dari ^5.000m2 . Jenis proyek perumahan komersial dengan lahan perumahan dan lahan lain yang bukan lahan perumahan adalah umum, mencapai sekitar 95% dari total jumlah proyek perumahan komersial. Jenis proyek perumahan komersial dengan lahan lain yang bukan lahan perumahan hanya sekitar 5% dari total jumlah proyek perumahan komersial dan semuanya merupakan proyek skala besar yang perlu didorong untuk dikembangkan.

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — Banyak proyek yang masih "dibekukan" karena peraturan hukum.

Masalah ketiga adalah prosedur penyesuaian rencana zonasi skala 1/2.000, yang merupakan tanggung jawab instansi pemerintah yang berwenang agar perusahaan memiliki dasar untuk menyusun rencana rinci skala 1/500 proyek investasi. Hal ini disebabkan oleh "batas populasi" dan banyak rencana zonasi skala 1/2.000 yang belum diperbarui dan disesuaikan tepat waktu, sehingga tidak memenuhi kebutuhan investor.

Sebagai contoh, jumlah penduduk Kota Ho Chi Minh yang sebenarnya sekitar 13 juta jiwa, tetapi jumlah penduduk menurut hasil sensus pada 1 April 2019 hanya 8,9 juta jiwa, atau jumlah penduduk Distrik Binh Thanh pada tahun 2020 ditetapkan sebesar 560.000 jiwa, tetapi pada tahun 2014 jumlah penduduk distrik ini sebenarnya adalah 560.000 jiwa. Jika jumlah penduduk yang sebenarnya tidak dihitung dengan benar, pelaksanaan proyek renovasi perkotaan atau pengembangan kawasan perkotaan baru akan mustahil karena tidak ada lagi "batas" jumlah penduduk.

Kota Ho Chi Minh memiliki lebih dari 600 rencana zonasi skala 1/2.000, termasuk proyek-proyek yang tidak lagi sesuai dan perlu disesuaikan, tetapi belum disesuaikan tepat waktu, terutama untuk rencana zonasi skala 1/2.000 sebelumnya yang dilaksanakan sesuai batas administratif tingkat komune dan distrik, yang perlu diintegrasikan. Oleh karena itu, Resolusi 98 Majelis Nasional juga mewajibkan rencana zonasi dan rencana rinci harus disetujui atau disetujui untuk disesuaikan sesuai ketentuan hukum sebelum menyusun Laporan Studi Kelayakan Investasi dan melaksanakan langkah-langkah selanjutnya dari proyek tersebut.

Permasalahan keempat adalah prosedur penilaian tanah yang spesifik, penilaian tanah, penetapan harga tanah untuk menghitung biaya penggunaan tanah, sewa tanah untuk proyek real estat, perumahan komersial, atau permintaan instansi pemerintah yang berwenang untuk memeriksa dan menghitung biaya penggunaan tanah, serta biaya sewa tanah yang timbul (jika ada). Permasalahan ini terutama terletak pada penerapan Peraturan 44 dalam praktiknya. Per Maret 2023, Kota Ho Chi Minh memiliki sekitar 100 proyek perumahan komersial dengan 81.000 apartemen yang belum mendapatkan buku merah muda.

Permasalahan kelima adalah lambatnya instansi pemerintah yang berwenang dalam menerbitkan peraturan tentang penanganan lahan milik negara (tanah publik) yang terselip di antara proyek perumahan komersial. Akibat ketiadaan peraturan ini, selama lebih dari 6 tahun, sejak 1 Juli 2014 (berlakunya Keppres 43) hingga 8 Februari 2021 (berlakunya Keppres 148), belum ada mekanisme yang mengatur penanganan lahan publik yang terselip di antara proyek perumahan komersial. Keppres 148 telah berlaku hampir 3 tahun, tetapi masih banyak provinsi dan kota yang dikelola pemerintah pusat belum menerbitkan peraturan yang mengatur pelaksanaannya. Hal ini menyebabkan banyak proyek perumahan komersial "terjebak" dalam prosedur persetujuan kebijakan investasi atau "terjebak" dalam prosedur penilaian tanah, appraisal, dan penetapan harga tanah untuk menghitung biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

Permasalahan keenam, Pasal 2, Pasal 49 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Usaha Properti, mengatur bahwa pengalihan proyek atau sebagian proyek perumahan komersial hanya diperbolehkan apabila penanam modal memiliki buku merah muda untuk seluruh atau sebagian proyek yang dialihkan dan telah memenuhi kewajiban keuangan untuk membayar retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah kepada Negara. Karena peraturan ini belum diubah, maka peraturan ini tidak fleksibel dan tidak mendekati kenyataan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal 10 Resolusi 42 Majelis Nasional tentang uji coba penanganan kredit macet lembaga perkreditan, yang tidak mengatur syarat memiliki buku merah muda untuk proyek tersebut dan juga tidak mengatur bahwa penanam modal harus memenuhi kewajiban keuangan untuk proyek tersebut.

Permasalahan ketujuh adalah Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2014 tidak mengatur tindakan penitipan dana untuk tujuan penutupan kontrak (sebelum masa berlaku kontrak untuk memobilisasi modal guna menjual properti dan perumahan masa depan) untuk menentukan ketentuan penitipan dana dalam Pasal 328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hal ini telah menciptakan celah hukum bagi spekulan, pialang tanah, dan pelaku usaha yang tidak jujur untuk memanfaatkan dan menerima simpanan dalam jumlah besar. Bahkan, hingga 90-95% dari nilai kontrak digunakan untuk tujuan penipuan dan perampasan aset nasabah (contoh tipikal adalah kasus Perusahaan Alibaba).

Komentar (0)