Daftar harga tanah baru: Perlu dikontrol agar tidak menimbulkan 'kejutan' di pasar

Namun, di masa mendatang, ketika daerah-daerah menyusun daftar harga tanah baru, harga tanah akan berfluktuasi dengan amplitudo yang besar tergantung pada daerahnya, yang secara langsung memengaruhi harga perumahan dan pasar real estat secara umum.

Keterangan foto — Kebijakan desentralisasi dalam penentuan harga tanah secara bertahap menunjukkan efektivitasnya. Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Peringatan volatilitas yang kuat

Penerbitan daftar harga tanah secara serentak berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 diperkirakan akan menciptakan fluktuasi besar dalam harga tanah di banyak daerah, yang menyebabkan dampak signifikan pada pasar real estat, biaya investasi, dan akses masyarakat terhadap perumahan.

Dr. Pham Anh Tuan, Kepala Departemen Pengelolaan Lahan (Universitas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hanoi ), berkomentar bahwa daftar harga tanah yang telah disesuaikan kemungkinan akan meningkat dibandingkan dengan daftar harga saat ini. Hal ini dapat menguntungkan masyarakat yang tanahnya telah diambil alih dan meningkatkan pendapatan anggaran daerah, tetapi di saat yang sama, akan meningkatkan biaya investasi, terutama biaya pembebasan lahan dalam proyek pembangunan; yang berdampak pada pasar properti dan masyarakat dalam banyak hal.

Kenaikan harga tanah akan sangat memengaruhi pendapatan tanah seperti biaya penggunaan tanah, pajak, dan retribusi, serta meningkatkan biaya investasi, yang akan memengaruhi harga properti di pasar. Bapak Pham Anh Tuan memperingatkan bahwa jika penyesuaian harga tanah dilakukan secara berlebihan, biaya investasi untuk proyek properti akan meningkat, sehingga menimbulkan kesulitan bagi investor domestik dan perusahaan asing.

Bagi masyarakat, kenaikan harga tanah berarti prosedur seperti perubahan peruntukan lahan dan pemberian sertifikat hak guna lahan akan menjadi lebih mahal. Khususnya, ketika lahan pertanian dikonversi menjadi lahan perumahan, kenaikan biaya penggunaan lahan yang tajam dapat menyulitkan rumah tangga yang ingin melegalkan tanah.

Dari sudut pandang pakar, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menekankan perlunya mekanisme kontrol terpusat untuk memastikan konsistensi dan rasionalitas dalam penyusunan daftar harga tanah. Menurut Bapak Dang Hung Vo, karena daftar harga tanah saat ini dikeluarkan oleh tingkat provinsi, setiap daerah dapat menerapkan dan mengembangkannya dengan cara yang berbeda, yang dapat dengan mudah menyebabkan perbedaan yang tidak wajar, terutama di wilayah perbatasan.

Profesor Dang Hung Vo menyarankan agar Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup berperan dalam menilai dan memeriksa daftar harga tanah sebelum disetujui, guna mencegah eksploitasi selisih harga untuk keuntungan pribadi. Prinsip terpenting adalah daftar harga tanah harus konsisten dengan harga pasar. Namun, pakar ini mengatakan bahwa Vietnam masih belum memiliki definisi yang jelas tentang "harga pasar", serta kerangka hukum yang spesifik untuk menentukan harga ini secara ilmiah.

Mengenai partisipasi pejabat tingkat kelurahan dalam penyusunan daftar harga tanah, Bapak Vo mengatakan bahwa hal ini penting karena mereka memahami nilai tanah yang sebenarnya di wilayah tersebut. Namun, perlu memberikan argumen yang jelas untuk menentukan apakah harga yang diusulkan benar-benar mencerminkan harga pasar.

Risiko “demam harga” jika tidak dikendalikan dengan baik

Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, Tran Quoc Dung, menganalisis bahwa daftar harga tanah saat ini seringkali 30-60% lebih rendah dari harga pasar, yang mengakibatkan kerugian negara dan masyarakat tidak mendapatkan kompensasi yang layak. Oleh karena itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 mewajibkan pemerintah daerah untuk menyesuaikan daftar harga agar mendekati kenyataan. Namun, hal ini dapat menimbulkan konsekuensi jika tidak dikontrol secara ketat.

Faktor pertama yang perlu diperhatikan adalah bahwa menaikkan harga tanah terlalu tinggi dapat menyebabkan kesulitan bagi proyek-proyek investasi publik karena kenaikan tajam biaya pembebasan lahan. Di saat yang sama, masyarakat akan menghadapi kendala dalam mengakses perumahan, terutama di segmen seperti perumahan sosial atau perumahan kelas menengah. Dampak ini dapat "menghambat" arus modal investasi dan menciptakan risiko gelembung properti lokal. Realitas ini membutuhkan solusi untuk membangun harga tanah yang harmonis dan berkelanjutan.

Bapak Tran Quoc Dung mengusulkan digitalisasi data harga tanah, yang diperbarui dari kontrak notaris dan lantai perdagangan, untuk meningkatkan akurasi dan transparansi. Selain itu, perlu memperkuat pengawasan dan penanganan inflasi harga, spekulasi, serta menciptakan gelombang virtual, terutama di daerah-daerah yang sedang dalam proses penyusunan tabel harga tanah baru.

Solusi lain yang perlu difokuskan adalah memastikan komposisi dewan penilai harga tanah mencakup partisipasi pihak-pihak independen seperti para ahli, pelaku usaha, serta perwakilan dari departemen dan cabang, untuk menciptakan umpan balik yang objektif dan menghindari situasi "penetapan harga internal".

Di daerah dengan fluktuasi harga tanah yang kuat, pemerintah setempat dapat menerapkan tindakan jangka pendek seperti zonasi, penangguhan izin transfer atau mempertahankan harga kompensasi lama tidak berubah untuk menstabilkan pasar sambil membangun daftar harga baru.

Para ahli juga merekomendasikan perlunya kerangka panduan terpadu di tingkat pusat, yang dikoordinasikan antara Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup serta Kementerian Keuangan, untuk menetapkan kriteria dalam menyusun daftar harga tanah yang sesuai dengan kenyataan, sekaligus memastikan kenaikan yang wajar guna menghindari kejutan pasar.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594