"Bom cluster" Evergrande meledak, pasar properti Tiongkok ungkap luka yang sulit disembuhkan

Kebangkrutan saat ini dan kerugian besar yang dialami China Evergrande Group membuat sulit membayangkan "kerajaan real estat" yang terkenal, yang pernah menjadi pengembang real estat paling sukses di Tiongkok, selama beberapa dekade.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

'Bom klaster' Evergrande meledak, pasar properti Tiongkok mengungkap luka yang sulit disembuhkan. Dalam foto: Ledakan properti Tiongkok telah menyaksikan apartemen-apartemen bertingkat tinggi bermunculan "bagaikan jamur" di seluruh negeri. (Sumber: AP)

Pada 17 Agustus, Evergrande, grup real estat terbesar kedua di Tiongkok, mengajukan perlindungan kebangkrutan di New York, AS. Banyak pihak khawatir Evergrande hanyalah domino pertama dan ekonomi terbesar kedua di dunia ini mungkin akan segera menghadapi risiko krisis utang bagi perusahaan-perusahaan real estat.

Pasokan menurun, permintaan turun lebih cepat

Menurut survei Bloomberg , investasi properti kemungkinan terus menurun pada Juli 2023, sehingga penurunan tujuh bulan sejak awal tahun mencapai 8% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Ini merupakan penurunan berturut-turut dari 7,9% dalam 6 bulan pertama tahun ini.

Kondisi para pengembang properti belum membaik. Penjualan rumah baru oleh pengembang terkemuka mengalami penurunan terbesar dalam setahun terakhir pada bulan Juli, meskipun banyak kota melonggarkan pembatasan pembelian rumah. Hal ini berdampak buruk bagi para pengembang yang membutuhkan dana untuk meringankan krisis kredit yang telah berlangsung bertahun-tahun.

Country Garden Holdings Co., yang pernah menjadi pengembang sektor swasta terbesar di Tiongkok berdasarkan pendapatan, akan bergabung dengan serangkaian perusahaan gagal bayar seperti China Evergrande Group jika gagal melakukan pembayaran bunga yang jatuh tempo minggu lalu atas obligasi dua dolar dalam waktu 30 hari.

Analis China International Capital Corp, termasuk Zhang Wenlang, telah memperingatkan bahwa tekanan di sepanjang rantai nilai real estat seperti penjualan, akuisisi lahan, dan konstruksi dapat terus membebani pertumbuhan ekonomi China.

Menonton Turnamen Sepak Bola Kabupaten Dongjiang di Provinsi Guizhou di TV atau video , Anda dapat melihat bahwa stadion tersebut dikelilingi oleh gedung-gedung tinggi.

Kabupaten Dongjiang mencakup area seluas lebih dari 3.300 kilometer persegi dan berpenduduk kurang dari 300.000 jiwa. Meskipun luasnya tiga kali lebih besar daripada Hong Kong (Tiongkok), populasinya hanya sekitar 4% dari populasi Hong Kong. Dengan kepadatan penduduk yang rendah, diperkirakan tingkat hunian gedung-gedung tinggi ini tidak akan terlalu tinggi.

Rata-rata luas hunian per kapita penduduk perkotaan di Tiongkok pada tahun 1978 adalah 3,6 m², kini telah meningkat menjadi hampir 40 m². Sekitar 97% rumah tangga perkotaan memiliki rumah, dengan rata-rata setiap rumah tangga memiliki 1,5 rumah, dan 40% rumah tangga perkotaan memiliki 2 rumah atau lebih. Pada bulan September 2016, pemerintah mulai mengatur pasar properti, dan harga rata-rata telah turun secara signifikan.

Pada tahun 2020, harga rata-rata nasional adalah 9.860 yuan (sekitar 1.360 USD)/m2).

Pada akhir tahun 2022, harga rata-rata properti akan turun menjadi 9.800 yuan/m2. Dengan tingkat harga perumahan saat ini, pasokan lebih besar daripada permintaan, yang mengindikasikan tingginya harga perumahan. Terdapat pula gelembung di pasar properti, yang dalam jangka panjang akan menyulitkan banyak orang untuk mewujudkan keinginan mereka untuk memperbaiki rumah mereka. Namun, jika harga perumahan anjlok, hal itu juga akan memengaruhi lapangan kerja dan konsumsi dalam jangka pendek.

Menurut Biro Statistik Nasional Tiongkok, penjualan perumahan komersial pada paruh pertama tahun ini menurun 5,3% secara tahunan, di mana penjualan perumahan residensial menurun 2,8%. Penjualan perumahan komersial meningkat 1,1%, di mana penjualan perumahan residensial meningkat 3,7%. Harga rumah baru sedikit meningkat, dan harga pasar primer yang tinggi menopang harga rumah bekas. Di beberapa kota, harga rumah yang tinggi telah menghambat transaksi pembelian rumah bekas.

Menurut statistik dari lianjia.com , jumlah rumah bekas yang dijual di Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen pada paruh pertama tahun ini masing-masing meningkat sebesar 48,2%, 36,7%, 35,8%, dan 30,9% dibandingkan periode yang sama. Namun, jumlah transaksi rumah bekas yang berhasil menurun masing-masing sebesar 12,7%, 11,1%, dan 10,3%, dan meningkat sebesar 0,8% dibandingkan periode yang sama.

Banyak investor kecil mengeluh bahwa "ada harga tetapi tidak ada pasar", meskipun harganya stabil, tetapi jika harganya tidak turun tajam, tidak dapat dijual.

Harga perumahan di kota lapis kedua, ketiga, dan keempat rendah, pendapatan masyarakat juga relatif rendah, rumah baru umumnya lesu, dan pasar perumahan bekas bahkan lebih suram.

Kota Zhongshan dan Jiangmen di Greater Bay Area semuanya memiliki banyak rumah kosong, dan transaksi perumahan bekas bersifat sporadis.

Bagaimana cara mengobati luka yang lambat sembuh?

Pasar real estat Tiongkok secara umum masih belum optimis pada paruh pertama tahun 2023, karena hubungan penawaran-permintaan pasar real estat telah berubah, dan harga rumah akan terus menurun setidaknya dalam jangka pendek.

Pada pertengahan Juli, Bank Rakyat Tiongkok (PBoC, bank sentral) mengonfirmasi bahwa "hubungan penawaran-permintaan di pasar real estat telah mengalami perubahan besar."

Pada tanggal 21 Juli, sidang rutin Dewan Negara Tiongkok menekankan perlunya reformasi yang stabil terhadap desa-desa perkotaan di kota-kota besar.

Pada 24 Juli, Politbiro mengadakan konferensi untuk membahas pasar properti, menekankan perlunya beradaptasi dengan situasi baru berupa perubahan besar dalam hubungan penawaran-permintaan pasar properti Tiongkok, serta segera menyesuaikan dan mengoptimalkan kebijakan properti. Politbiro kembali mengusulkan untuk secara aktif mendorong renovasi permukiman perkotaan dan pembangunan infrastruktur publik dwiguna "normal dan darurat"; menekankan perlunya pengembangan perumahan sewa murah melalui berbagai jalur.

Pada tanggal 1 Agustus, PBoC dan Administrasi Valuta Asing Negara mengadakan konferensi kerja untuk paruh kedua tahun ini, mengumumkan dukungan untuk perkembangan pasar properti yang stabil dan sehat. Konferensi tersebut memperpanjang masa jaminan pinjaman untuk serah terima rumah, menyediakan pendanaan yang stabil dan teratur untuk pasar properti, serta memperkuat dukungan keuangan untuk penyewaan rumah, renovasi permukiman kumuh, dan pembangunan rumah murah.

Pada saat yang sama, Konferensi menekankan perlunya peningkatan sistem pemantauan, evaluasi, dan pencegahan risiko keuangan, serta mempertahankan garis merah untuk mencegah risiko keuangan sistemik. Para pengelola juga menekankan penerapan kebijakan kredit perumahan yang terdiferensiasi, yang mengarahkan penurunan suku bunga kredit perumahan individual dan suku bunga cicilan pertama, guna memenuhi kebutuhan perumahan.

Dalam beberapa bulan terakhir, pemerintah Tiongkok juga terus mengumumkan informasi stimulus ekonomi. Isi intinya meliputi:

Pertama, pasar properti Tiongkok telah bergeser dari permintaan yang melebihi pasokan menjadi pasokan yang melebihi permintaan. Properti tetap menjadi komponen utama aset keluarga, tetapi era kepemilikan rumah sebagai sarana utama akumulasi kekayaan telah berakhir. Investasi pengembangan properti Tiongkok pada paruh pertama tahun ini juga turun 7,9%, sementara permintaan turun lebih cepat.

Kedua, pembiayaan perbankan untuk properti saat ini memiliki dua tujuan penting: Pertama, memastikan serah terima rumah, mendukung pengembang untuk mengirimkan rumah tepat waktu, dan mencegah keruntuhan pasar properti. Kedua, merenovasi permukiman perkotaan, mengembangkan perumahan murah dan perumahan sewa murah. Meskipun beberapa dokumen tidak menyebutkan bentuknya, langkah spesifiknya tetap menerapkan "rumah untuk tempat tinggal, bukan spekulasi". Namun, tanpa spekulasi, harga rumah yang tinggi sulit dipertahankan.

Ketiga, perkuat pengawasan dan manajemen risiko. Pada 27 Juli, pengembang properti Evergrande mengumumkan total utangnya pada akhir tahun 2022 melebihi 2,4 triliun yuan. Hingga akhir tahun 2022, Evergrande memiliki lebih dari 100.000 karyawan; utang kontrak mencapai lebih dari 720 juta yuan, terkait dengan ratusan ribu apartemen yang telah terjual tetapi belum terkirim.

Cara yang tepat dan sah untuk menangani perusahaan real estate yang bangkrut, tidak likuid, dan merugi seperti Evergrande adalah ujian bagi sistem perbankan China dan kreditor lainnya.

Keempat, penurunan suku bunga KPR dan uang muka terutama ditujukan untuk membantu pembeli rumah pertama kali dan mereka yang perlu merenovasi rumah mereka. Jika pendapatan dan harga rumah masyarakat tidak berubah, penurunan uang muka akan menyebabkan gelembung properti menyebar ke kredit keuangan. Hal ini bertentangan dengan tujuan pencegahan risiko keuangan sistemik dan membatasi ruang gerak.

Jika harga rumah tetap tidak berubah untuk waktu yang lama dan upah meningkat, beberapa bangunan lama akan dihancurkan, dan daya beli penduduk baru dapat mendukung harga saat ini beberapa tahun kemudian.

Pemerintah terus menerus memperkenalkan langkah-langkah yang menguntungkan untuk menstabilkan harga real estat dalam rangka menstabilkan ekonomi, tetapi secara umum, harga real estat China akan terus menurun dalam jangka pendek, terutama di pasar perumahan bekas.

[iklan_2]
Sumber