Kebutuhan mendesak untuk membangun perumahan sosial - Bagian 1: Mengatasi hambatan di mana pun muncul.

Dalam Direktif 34-CT/TW, Komite Sentral Partai menilai bahwa banyak tujuan terkait pembangunan perumahan sosial dalam Strategi Pembangunan Perumahan Nasional hingga 2020 dan visi hingga 2030 belum tercapai. Pasokan perumahan sosial masih terbatas dibandingkan dengan permintaan aktual, sementara harga rata-rata masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan penerima manfaat yang memenuhi syarat.

Selain itu, pengelolaan perumahan sosial oleh negara masih memiliki banyak kelemahan dan kekurangan. Proporsi lahan yang dialokasikan untuk pembangunan perumahan sosial di daerah perkotaan, serta dukungan modal dari anggaran negara untuk program kredit preferensial di segmen ini, masih rendah; dan sumber daya sosial belum dimobilisasi secara kuat untuk berpartisipasi...

Berbagai faktor ini telah menghambat perkembangan perumahan sosial untuk memenuhi harapan, meskipun ada dukungan kebijakan yang signifikan. Hal ini juga membuat pencapaian tujuan yang telah ditetapkan menjadi sangat sulit. Banyak sekali hambatan yang menghalangi kemajuan menuju tujuan-tujuan ini.

Kesulitan tersebut "membatasi" tujuan.

Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat ( Kementerian Konstruksi ), menyatakan: Saat ini, beberapa daerah belum segera mengeluarkan rencana untuk melaksanakan Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030"; mereka belum secara jelas mengidentifikasi kebutuhan lahan untuk pembangunan perumahan sosial sebagai dasar perencanaan dan alokasi lahan yang cukup untuk pengembangan perumahan sosial... Selain itu, banyak bisnis yang berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial masih menghadapi kesulitan dalam mengakses lahan, seperti perencanaan alokasi lahan dan publikasi proyek untuk menarik investasi. Beberapa proyek telah menerima persetujuan investasi dan memilih investor, tetapi pelaksanaan konstruksi belum sesuai jadwal...

Selain itu, penyaluran dana kredit preferensial sebesar 120.000 miliar VND berjalan lebih lambat dari yang diharapkan dan tidak memenuhi kebutuhan praktis. Belum lagi, tidak banyak bank komersial yang berpartisipasi dalam pemberian pinjaman untuk mendukung pembangunan perumahan sosial – komentar Bapak Hai.

Pada tahun 2024, pemerintah menetapkan target penyelesaian 130.000 unit perumahan sosial di seluruh negeri. Namun, statistik hingga akhir kuartal pertama tahun 2024 menunjukkan bahwa hanya 8 proyek perumahan sosial yang telah selesai, kurang dari 30% dari target. Kemajuan ini menunjukkan bahwa tujuan penyelesaian 130.000 unit perumahan sosial tahun ini masih cukup jauh dari tercapai dan akan membutuhkan upaya yang signifikan untuk mencapainya.

Dari perspektif lokal, Bapak Huynh Thanh Khiet – Wakil Direktur Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh – menyatakan bahwa kesulitan terbesar saat ini adalah kurangnya modal investasi dari anggaran, yang menghambat alokasi dana yang cukup untuk membangun program perumahan sosial milik negara guna sepenuhnya memenuhi kebutuhan penerima manfaat kebijakan seperti pejabat, pegawai negeri sipil, dan pegawai pemerintah.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh baru mengalokasikan 10% dari modal yang dibutuhkan untuk program perumahan sosial. Dari sekarang hingga tahun 2025, anggaran yang direncanakan membutuhkan 37.700 miliar VND. Namun, kota ini hanya dapat mengalokasikan sekitar 3.770 miliar VND dari anggarannya. Pada tahun 2030, kota ini akan membutuhkan 86.400 miliar VND, tetapi hanya dapat mengalokasikan 8.600 miliar VND dari anggarannya, dengan sisanya berasal dari sumber modal sosial.

Jenis yang fleksibel

Sebagian pihak berpendapat bahwa salah satu alasan program perumahan sosial belum berhasil adalah penjualan rumah kepada orang-orang yang tidak mampu membelinya. Bapak Nguyen Van Dinh, seorang ahli hukum real estat, berkomentar: Selain produk perumahan sosial untuk dijual dan disewa-beli, isu perumahan sosial untuk disewa juga membutuhkan dukungan kebijakan. Hal ini karena perumahan sosial terutama menargetkan kelompok berpenghasilan rendah.

Menurut pakar ini, Undang-Undang Perumahan tahun 2023, yang berlaku mulai 1 Agustus, telah menghapus peraturan yang mewajibkan pengembang proyek perumahan sosial untuk mengalokasikan 20% dari luas lantai untuk disewakan. Ini berarti bahwa jika 100% apartemen dapat dijual, Negara perlu melengkapi pasokan dengan opsi sewa alternatif.

Undang-Undang Perumahan 2023 hanya menetapkan bahwa perumahan bagi pekerja kawasan industri adalah untuk disewa. Oleh karena itu, kelompok berpenghasilan rendah yang bukan pekerja kawasan industri, seperti buruh tidak terampil dan pekerja lepas di daerah perkotaan, praktis tidak memiliki kesempatan untuk mengakses perumahan sosial untuk disewa.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Trinh Quang Minh - Kepala Badan Manajemen Proyek Lembaga Serikat Buruh - Konfederasi Buruh Umum Vietnam, berkomentar: Membangun perumahan sosial untuk dijual sangat sulit karena prosedur yang panjang, harga jual yang tinggi dibandingkan dengan pendapatan pekerja berpenghasilan rendah; peraturan yang tidak menarik bagi investor dengan margin keuntungan yang terbatas hanya 10%... Oleh karena itu, mengembangkan perumahan sosial untuk disewa akan lebih masuk akal, memenuhi kebutuhan aktual dan sesuai dengan pendapatan pekerja. Terlebih lagi, permintaan sewa sangat tinggi, sementara pasokannya langka, dan harga sewa di pasaran sangat tinggi.

Saat ini, Konfederasi Umum Buruh Vietnam telah mengusulkan rencana perumahan sosial untuk disewa, dengan harga sewa sama dengan atau lebih rendah dari harga pasar. Contoh utamanya adalah proyek percontohan perumahan sosial sewa dari Konfederasi Umum Buruh Vietnam di provinsi Ha Nam, yang terisi penuh dalam waktu singkat setelah diluncurkan.

Harga sewa untuk proyek ini berkisar antara 1,2 hingga 1,4 juta VND per bulan, sedangkan di luar proyek, harga sewa berkisar antara 2 hingga 3 juta VND per bulan. Namun, menurut Bapak Minh, ada tiga kesulitan dalam membangun perumahan sosial untuk disewa: menarik sumber daya investasi, lokasi proyek, dan harga sewa.

Dari perspektif bisnis, Bapak Le Huu Nghia - Direktur Perusahaan Konstruksi dan Perdagangan Le Thanh - menganalisis: Jika berinvestasi dalam 1.000 unit perumahan sosial, yang masing-masing berharga sekitar 500 juta VND, total biaya investasi akan mencapai 500 miliar VND. Jika disewakan dengan harga 3-3,5 juta VND/bulan, dengan 1.000 unit, investor akan memperoleh pendapatan 3-3,5 miliar VND/bulan, atau 30-35 miliar VND/tahun.

Jika investor meminjam secara komersial dengan suku bunga di atas 10-13% per tahun, 500 miliar VND ini akan dikenakan pembayaran bunga sebesar 50 miliar VND, dan investor pasti akan mengalami kerugian. Sementara itu, menurut Undang-Undang Perumahan 2023, margin keuntungan untuk pengembangan perumahan sosial untuk disewa hanya 10% dari margin keuntungan perumahan sosial yang dijual. Menurut peraturan baru, perumahan sewa tidak lagi menerima investasi negara dalam infrastruktur teknis dan fasilitas sosial, sehingga tidak ada investor yang berani melakukan proyek perumahan sosial untuk disewa – tegas Bapak Nghia.

Hapus dari kebijakan

Meskipun banyak daerah menghadapi kesulitan dalam menerapkan kebijakan perumahan sosial, Kota Hai Phong telah mencapai hasil yang luar biasa. Hingga saat ini, Kota Hai Phong telah menyetujui kebijakan dan memilih investor untuk 31 proyek perumahan sosial dengan total 36.600 unit; di antaranya, 9 proyek dengan total sekitar 15.000 unit telah memulai pembangunan. Dengan jumlah ini, diperkirakan sekitar 16.200 unit akan selesai dibangun selama periode 2021-2025, melebihi target pembangunan perumahan sosial pemerintah sebesar 15.400 unit.

Hal ini menunjukkan bahwa kesulitan masih ada, tetapi perlu ditangani dengan tegas, dimulai dari kebijakan, dan kisah Hai Phong adalah contoh utamanya. Untuk mencapai hasil positif ini, kota Hai Phong telah mengikuti dengan cermat peraturan hukum tentang bisnis real estat dan perumahan. Sesuai dengan itu, Komite Partai Kota Hai Phong telah memperhatikan pengarahan, Dewan Rakyat Kota telah mengeluarkan 5 resolusi, dan Komite Rakyat Kota telah mengeluarkan 13 keputusan terkait untuk melaksanakannya.

Secara khusus, kota Hai Phong telah secara fleksibel dan efektif menerapkan mekanisme dan kebijakan yang ada untuk meningkatkan lingkungan investasi dan bisnis, terutama prosedur yang berkaitan dengan perumahan, termasuk perumahan sosial. Hal ini telah menciptakan lingkungan bisnis yang transparan, terbuka, dan ramah, menarik banyak proyek investasi berskala besar dan secara efektif memenuhi kebutuhan masyarakat untuk membeli atau menyewa perumahan sosial.

Menurut Direktur Hoang Hai, meskipun beberapa hasil penting telah dicapai, implementasi pembangunan perumahan sosial masih menghadapi beberapa tantangan. Saat ini, Kementerian Konstruksi berfokus pada implementasi, finalisasi, dan pembimbingan daerah dalam pelaksanaan dekrit, keputusan, dan surat edaran yang merinci dan membimbing pelaksanaan Undang-Undang Perumahan 2023 dan Undang-Undang Usaha Real Estat 2023 setelah diumumkan.

Pada saat yang sama, Kementerian Konstruksi terus mendesak pemerintah daerah, berdasarkan tujuan Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030" dan target dalam lampiran untuk perumahan sosial yang akan diselesaikan pada tahun 2024, untuk segera mengembangkan rencana pelaksanaan spesifik untuk investasi dalam proyek perumahan sosial guna memastikan tercapainya tujuan yang telah ditetapkan.

Untuk melaksanakan Strategi Pembangunan Perumahan Nasional periode 2021-2030, dengan visi hingga 2045, Kementerian Konstruksi telah mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat provinsi dan kota-kota yang dikelola secara pusat mengenai pengembangan dan penyesuaian rencana pembangunan perumahan untuk tahun 2024 dan periode 2021-2025; secara jelas mendefinisikan kebutuhan dan tujuan perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah, perumahan untuk angkatan bersenjata, dan akomodasi pekerja… untuk mematuhi Undang-Undang Perumahan 2023.

Selain itu, sebagai bagian dari program pengawasan Majelis Nasional tahun 2024, Majelis Nasional akan melakukan pengawasan tematik tentang "Pelaksanaan kebijakan dan undang-undang tentang pengelolaan pasar properti dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023". Pengawasan tematik ini bertujuan untuk menilai pencapaian, keterbatasan, dan kesulitan; mengidentifikasi penyebabnya; dan secara jelas menetapkan tanggung jawab lembaga, organisasi, dan individu untuk meningkatkan efektivitas pelaksanaan kebijakan dan undang-undang tentang pengelolaan pasar properti dan pembangunan perumahan sosial. Dari situ, akan diusulkan solusi untuk meningkatkan kebijakan dan undang-undang terkait.

Dengan keterlibatan yang tersinkronisasi dari seluruh sistem politik, yang dipandu oleh pendekatan proaktif untuk mengatasi hambatan di mana pun muncul, implementasi kebijakan perumahan sosial akan memenuhi tujuan yang telah ditetapkan dan harapan masyarakat.

Pelajaran 2: Mempermudah akses pekerja terhadap sumber daya.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594