Kebutuhan mendesak untuk membangun perumahan sosial - Bagian 1: Di mana ada masalah, di situ ada solusi

Dalam Direktif 34-CT/TW, Sekretariat menilai bahwa banyak target pembangunan perumahan sosial dalam Strategi Pembangunan Perumahan Nasional hingga 2020 dan visi hingga 2030 belum tercapai. Pasokan perumahan sosial masih terbatas dibandingkan dengan permintaan aktual, sementara harga rata-rata masih terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan penerima manfaat.

Selain itu, pengelolaan perumahan sosial oleh negara juga memiliki banyak kelemahan dan kekurangan. Proporsi dana pertanahan untuk pembangunan perumahan sosial di wilayah perkotaan serta dukungan modal dari APBN untuk program kredit preferensial bagi segmen ini masih rendah; sumber daya sosial belum dimobilisasi secara kuat untuk berpartisipasi...

Serangkaian alasan ini membuat pembangunan perumahan sosial tidak berjalan sesuai harapan, meskipun telah didukung berbagai kebijakan. Hal ini juga membuat tujuan yang ditetapkan menjadi sangat sulit dicapai. Serangkaian kesulitan "mengikat" tujuan-tujuan tersebut.

Kesulitan “mengikat” target

Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat ( Kementerian Konstruksi ), mengatakan: "Saat ini, masih ada beberapa daerah yang belum segera menerbitkan rencana pelaksanaan Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta unit rumah sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030"; belum mengidentifikasi secara jelas permintaan lahan untuk investasi pembangunan rumah sosial sebagai dasar perencanaan pengalokasian lahan yang memadai untuk pembangunan rumah sosial... Di saat yang sama, banyak perusahaan yang berinvestasi dalam pembangunan rumah sosial masih menghadapi kesulitan dalam mengakses lahan, seperti perencanaan alokasi lahan dan publikasi proyek-proyek yang menarik investasi. Beberapa proyek telah menyetujui kebijakan investasi dan memilih investor, namun pelaksanaan investasi dan konstruksinya tidak sesuai jadwal...

Selain itu, pencairan modal kredit preferensial sebesar 120.000 miliar VND masih lambat dibandingkan dengan ekspektasi dan kebutuhan praktis. Belum lagi, belum banyak bank umum yang berpartisipasi dalam penyaluran kredit untuk mendukung pembangunan perumahan sosial, komentar Bapak Hai.

Pada tahun 2024, Pemerintah menetapkan target penyelesaian 130.000 unit rumah susun (SUS) secara nasional. Namun, statistik menunjukkan bahwa hingga akhir kuartal pertama tahun 2024, baru 8 proyek SUS yang telah selesai di seluruh negeri, kurang dari 30% dari target jumlah unit apartemen. Kemajuan ini menunjukkan bahwa target penyelesaian 130.000 unit SUS tahun ini masih cukup jauh dari "tujuan" dan akan membutuhkan upaya besar untuk mencapainya.

Dari sudut pandang lokal, Bapak Huynh Thanh Khiet - Wakil Direktur Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa kesulitan terbesar saat ini adalah kurangnya modal investasi dari anggaran, sehingga tidak dapat dialokasikan sepenuhnya untuk membangun program perumahan sosial milik Negara untuk sepenuhnya menyelesaikan permasalahan bagi subyek kebijakan seperti kader, pegawai negeri sipil, pegawai negeri, dan lain-lain.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh baru mengalokasikan 10% dari total modal untuk melaksanakan program perumahan sosial. Berdasarkan rencana, dari saat ini hingga tahun 2025, dibutuhkan dana sebesar 37.700 miliar VND. Namun, kota ini hanya mampu memenuhi alokasi anggaran sekitar 3.770 miliar VND. Pada tahun 2030, kota ini membutuhkan 86.400 miliar VND, tetapi hanya dapat mengalokasikan 8.600 miliar VND dari anggaran tersebut, dan sisanya hanya dapat dimanfaatkan dari sumber modal sosial.

Tipe fleksibel

Beberapa orang berpendapat bahwa salah satu alasan program perumahan sosial tidak berhasil adalah karena program tersebut menjual rumah kepada orang-orang yang tidak mampu membelinya. Pakar hukum real estat, Nguyen Van Dinh, berkomentar: Selain produk perumahan sosial untuk dijual dan disewakan, isu perumahan sosial untuk disewa juga membutuhkan kebijakan yang mendorong pembangunan. Hal ini karena perumahan sosial terutama ditujukan bagi kelompok berpenghasilan rendah.

Menurut pakar ini, Undang-Undang Perumahan 2023, yang berlaku mulai 1 Agustus, telah menghapus peraturan yang mewajibkan investor proyek perumahan sosial untuk mengalokasikan 20% dari luas lantai untuk disewakan. Artinya, jika 100% apartemen dapat terjual, Negara perlu menambah pasokan untuk sewa pengganti.

Undang-Undang Perumahan 2023 hanya menetapkan bahwa jenis perumahan bagi pekerja kawasan industri adalah perumahan sewa. Dengan demikian, kelompok berpenghasilan rendah yang bukan pekerja di kawasan industri, seperti buruh kasar dan pekerja lepas di perkotaan, hampir tidak memiliki kesempatan untuk mengakses perumahan sosial sewa.

Senada dengan itu, Bapak Trinh Quang Minh, Ketua Dewan Manajemen Proyek Lembaga Serikat Pekerja, Konfederasi Buruh Umum Vietnam , berkomentar: Membangun perumahan sosial untuk dijual sangat sulit karena prosedurnya panjang, harga jualnya lebih tinggi daripada pendapatan pekerja berpenghasilan rendah; peraturannya kurang menarik bagi investor dengan batas keuntungan hanya 10%... Oleh karena itu, membangun perumahan sosial untuk disewa akan lebih terjangkau, memenuhi kebutuhan aktual, dan sesuai dengan pendapatan pekerja. Terlebih lagi, permintaan sewa sangat tinggi, sementara pasokan terbatas, harga sewa di pasar sangat tinggi.

Saat ini, Konfederasi Buruh Umum Vietnam telah mengusulkan rencana sewa perumahan sosial, dengan harga sewa yang sama atau lebih rendah dari harga pasar. Contoh tipikal adalah proyek percontohan sewa perumahan sosial Konfederasi Buruh Umum Vietnam di Provinsi Ha Nam, yang langsung tersewa penuh dalam waktu singkat setelah diluncurkan.

Harga sewa proyek ini berkisar antara 1,2 hingga 1,4 juta VND/bulan, sementara harga di luar sewa berkisar antara 2 hingga 3 juta VND/bulan. Namun, menurut Bapak Minh, terdapat tiga kesulitan dalam membangun hunian sosial sewa, yaitu menarik sumber daya investasi, lokasi proyek, dan harga sewa.

Dari perspektif bisnis, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Le Thanh Construction Trading Company, menganalisis: Jika berinvestasi pada 1.000 unit rumah susun, dengan biaya per unit sekitar 500 juta VND, biaya investasinya juga akan mencapai 500 miliar VND. Dengan harga sewa 3-3,5 juta VND/bulan, dengan 1.000 unit, investor akan mendapatkan keuntungan 3-3,5 miliar VND/bulan, atau 30-35 miliar VND/tahun.

Jika investor meminjam secara komersial dengan suku bunga di atas 10-13% per tahun, 500 miliar VND ini harus membayar bunga sebesar 50 miliar VND dan investor pasti akan merugi. Sementara itu, dalam Undang-Undang Perumahan 2023, pembangunan rumah susun sewa hanya akan menghasilkan keuntungan yang setara dengan rumah susun jual, yaitu 10%. Berdasarkan peraturan baru, perumahan sewa tidak akan lagi menerima investasi negara dalam teknologi dan infrastruktur sosial, sehingga tidak ada investor yang berani membangun proyek rumah susun sewa – tegas Bapak Nghia.

Hapus dari kebijakan

Meskipun banyak daerah menghadapi kesulitan dalam menerapkan kebijakan perumahan sosial, di Kota Hai Phong, implementasi kebijakan ini telah mencapai hasil yang luar biasa. Hingga saat ini, Kota Hai Phong telah menyetujui kebijakan tersebut dan memilih investor untuk 31 proyek perumahan sosial dengan total skala 36.600 unit; di antaranya, 9 proyek telah mulai dibangun dengan total skala sekitar 15.000 unit. Dengan jumlah ini, dalam periode 2021-2025, diperkirakan sekitar 16.200 unit akan selesai dan akan melampaui target pembangunan perumahan sosial yang ditetapkan Pemerintah sebesar 15.400 unit.

Hal ini menunjukkan bahwa masih ada kesulitan yang perlu diselesaikan, mulai dari kebijakan, dan kisah Hai Phong juga merupakan contoh tipikal. Untuk mencapai hasil positif ini, Kota Hai Phong telah menaati ketentuan undang-undang tentang bisnis properti dan perumahan dengan saksama. Oleh karena itu, Komite Partai Kota Hai Phong telah memberikan perhatian pada arahan, Dewan Rakyat Kota telah mengesahkan 5 resolusi, dan Komite Rakyat Kota telah mengeluarkan 13 keputusan terkait untuk diimplementasikan.

Khususnya, Kota Hai Phong telah menerapkan mekanisme dan kebijakan terkini secara fleksibel dan efektif untuk meningkatkan lingkungan investasi dan bisnis, khususnya prosedur perumahan; termasuk perumahan sosial. Dengan demikian, terciptalah lingkungan bisnis yang transparan, terbuka, dan ramah, menarik banyak proyek investasi berskala besar, dan secara efektif memenuhi kebutuhan masyarakat untuk membeli dan menyewa perumahan sosial.

Direktur Hoang Hai menyampaikan bahwa meskipun beberapa hasil penting telah dicapai, pelaksanaan pembangunan perumahan sosial masih memiliki beberapa kekurangan. Saat ini, Kementerian Konstruksi berfokus pada pelaksanaan, penyelesaian, dan pembinaan daerah untuk melaksanakan keputusan, keputusan, dan surat edaran yang merinci dan memandu pelaksanaan Undang-Undang Perumahan 2023 dan Undang-Undang Bisnis Properti 2023 setelah diundangkan.

Pada saat yang sama, Kementerian Konstruksi terus menghimbau pemerintah daerah untuk, berdasarkan target Proyek "Investasi Pembangunan Minimal 1 Juta Unit Rumah Susun bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Pekerja Kawasan Industri pada Periode 2021-2030" dan target sesuai lampiran perumahan sosial yang harus diselesaikan pada tahun 2024, segera menyusun rencana khusus untuk melaksanakan investasi pada proyek perumahan sosial guna memastikan tercapainya target yang telah ditetapkan.

Untuk melaksanakan Strategi Pembangunan Perumahan Nasional periode 2021-2030, dengan visi hingga 2045, Kementerian Konstruksi telah mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat provinsi dan kota-kota yang dikelola pusat tentang pengembangan dan penyesuaian rencana pembangunan perumahan untuk tahun 2024 dan periode 2021-2025; yang secara jelas mendefinisikan kebutuhan dan tujuan perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah, perumahan untuk angkatan bersenjata dan akomodasi pekerja... untuk mematuhi Undang-Undang Perumahan 2023.

Selain melaksanakan Program Pengawasan Majelis Nasional pada tahun 2024, Majelis Nasional akan melaksanakan pengawasan tertinggi dengan topik "Implementasi kebijakan dan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan pasar properti dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023". Topik pengawasan ini bertujuan untuk mengevaluasi hasil yang dicapai, kendala, dan kesulitannya; mengidentifikasi penyebab, dan memperjelas tanggung jawab lembaga, organisasi, dan individu untuk meningkatkan efektivitas implementasi kebijakan dan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan pasar properti dan pembangunan perumahan sosial. Selanjutnya, mengusulkan solusi untuk memperbaiki kebijakan dan peraturan perundang-undangan terkait.

Dengan partisipasi serempak seluruh sistem politik dengan semangat proaktif, “di mana ada masalah, di situ ada solusi”, implementasi kebijakan perumahan sosial akan memenuhi tujuan yang ditetapkan serta harapan masyarakat.

Pelajaran 2: Permudah akses bagi pekerja

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594