Anti-spekulasi, pengendalian harga real estat: Memperketat pinjaman atau pajak?

VTV.vn - Usulan untuk membatasi pinjaman untuk membeli rumah kedua atau lebih guna mengendalikan harga dan mencegah spekulasi real estat menimbulkan banyak perdebatan.

Usulan untuk membatasi pinjaman kepada pembeli rumah kedua atau lebih

Usulan pembatasan pinjaman bagi pembeli rumah kedua atau lebih mendapat banyak perhatian, terutama dari investor jangka pendek. Usulan ini merupakan isi yang tercantum dalam rancangan Resolusi tentang mekanisme pengendalian dan pembatasan harga properti yang telah dikirimkan Kementerian Konstruksi kepada kementerian dan lembaga terkait untuk mendapatkan masukan.

Secara spesifik, Rancangan Undang-Undang ini menguraikan tiga isi regulasi pasar, yaitu: Kebijakan pinjaman untuk pembeli rumah, pusat transaksi real estat, dan pengembangan perumahan komersial yang terjangkau. Terkait kebijakan pinjaman untuk pembeli rumah, Kementerian Konstruksi mengusulkan agar Pemerintah mewajibkan lembaga kredit untuk menerapkan batasan pinjaman untuk pembelian rumah, kecuali untuk perumahan sosial.

Khusus untuk pembeli rumah kedua, mereka hanya dapat meminjam hingga 50% dari nilai kontrak pembelian. Untuk pembeli rumah ketiga, jumlah pinjaman tidak akan melebihi 30%.

Bersamaan dengan usulan pembentukan Pusat Transaksi Real Estat untuk mempublikasikan transaksi dan mendorong pembangunan perumahan terjangkau, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa Resolusi ini bertujuan untuk membentuk mekanisme hukum khusus guna mengendalikan, mengatur, dan secara bertahap menurunkan harga perumahan ke tingkat yang sesuai dengan pendapatan mayoritas masyarakat, terutama kelompok berpenghasilan menengah dan atas. Fokusnya adalah pada pengaturan pasar real estat secara terbuka dan transparan, dengan pengendalian ketat terhadap spekulasi dan manipulasi harga.

Usulan untuk membatasi pinjaman bagi pembeli rumah kedua semakin populer, terutama di kalangan investor jangka pendek. Foto ilustrasi.

Banyak pendapat yang saling bertentangan

Berdasarkan pasar, batas maksimum pinjaman untuk membeli rumah bergantung pada jenis produk properti dan peraturan masing-masing bank. Banyak investor proyek perumahan komersial menerapkan kebijakan fleksibel, di mana pembeli hanya perlu membayar 10-30% di muka. Setelah itu, bank akan mencairkan sisa pinjaman, sehingga pembeli dapat meminjam 70-90% dari total harga properti.

Dengan manfaat yang begitu besar, usulan pembatasan pinjaman untuk keluarga kedua dan seterusnya mendapat beragam tanggapan. Menurut para pelaku bisnis, jika diterapkan, kebijakan ini akan membatasi investor jangka pendek—mereka yang memanfaatkan program pinjaman bank untuk membeli properti untuk diperdagangkan dalam jangka pendek. Di sisi lain, ada juga yang berpendapat bahwa kebijakan pembatasan pinjaman ini dapat memengaruhi kelompok masyarakat yang perlu membeli properti atau berinvestasi jangka panjang.

Sebagai investor lama di pasar real estat, Tn. Dinh Hoang Thang (distrik Long Truong, Kota Ho Chi Minh ) berinvestasi di apartemen untuk disewakan, sehingga meningkatkan pendapatan keluarganya.

Ia mengatakan usulan pembatasan pinjaman untuk pembelian rumah kedua akan membantu mencegah investor jangka pendek, terutama spekulan. Jika kebijakan ini diterapkan, ia juga akan secara proaktif menyeimbangkan kembali pinjaman di bawah 50% dari nilai properti agar sesuai dengan portofolio investasinya.

"Saat mengambil keputusan, kami juga harus memperhitungkan dan mempertimbangkan bagaimana hal itu akan memengaruhi portofolio investasi kami. Dan jelas, regulasi ini akan mengurangi jumlah orang dan motivasi untuk memiliki properti kedua atau ketiga, sehingga mengurangi spekulasi. Dalam jangka panjang, saya pikir ini akan baik bagi masyarakat," komentar Bapak Thang.

Usulan untuk membatasi pinjaman kepada pembeli rumah kedua atau lebih telah menerima pendapat beragam.

Saat ini, Ibu Tran Thi Hong Hai (Distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh) sedang mencari produk properti yang cocok untuk diinvestasikan dalam waktu dekat. Ini adalah pertama kalinya beliau memasuki pasar ini. Selain tabungan, pinjaman juga cukup penting bagi kaum muda seperti beliau. Ketika beliau mendengar tentang usulan pengetatan kredit untuk pinjaman rumah kedua, beliau khawatir karena hal itu dapat mengurangi akses ke produk investasi.

"Menurut saya, proposal ini juga membatasi sumber daya dan dukungan, serta agak membatasi lini produk yang dapat saya cari, atau entah bagaimana membuat saya lebih ragu untuk mencari investasi tambahan dalam portofolio real estat," ungkap Ibu Hai.

Beberapa pelaku usaha menyatakan bahwa pasar properti sedang dalam proses pemulihan. Pasokan produk saat ini difokuskan pada segmen menengah dan atas, yang ditujukan bagi investor. Sementara itu, pasar masih kekurangan segmen perumahan murah, yang melayani masyarakat dengan kebutuhan perumahan riil. Para pelaku usaha meyakini bahwa pembatasan pinjaman kredit untuk pembelian rumah dapat memengaruhi likuiditas pasar.

Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Viet An Hoa, mengatakan: "Saat ini, kita melihat bahwa di pasar properti, lebih dari 60-70% adalah investor, sementara penghuni sebenarnya hanya 20-30%. Jika kita menerapkannya terlalu ketat, yaitu membatasi pinjaman untuk rumah kedua dan ketiga serta semakin memperketat kredit, maka jelas pasar akan terkejut."

Pendapat lain juga menyatakan bahwa usulan pengetatan kredit bagi mereka yang membeli rumah kedua atau lebih tidak membedakan secara jelas antara mereka yang membeli untuk tempat tinggal tetap dan mereka yang berinvestasi untuk sewa jangka panjang. Faktanya, ada kasus di mana orang tua meminjam uang untuk membeli rumah bagi anak-anak mereka ketika mereka tidak memiliki kondisi keuangan yang memadai. Oleh karena itu, jika pembatasan kredit ini diterapkan, hal tersebut dapat memengaruhi kebutuhan sah banyak keluarga saat ini.

Solusi komprehensif untuk mengendalikan harga perumahan secara berkelanjutan

Rancangan undang-undang ini tidak melarang masyarakat memiliki rumah kedua atau ketiga. Di sini, rancangan undang-undang ini hanya mengatur kebijakan kredit, yang berarti Negara menggunakan instrumen pengaturan arus modal untuk mengendalikan spekulasi dan risiko keuangan. Para ahli menilai bahwa arahan ini sesuai dengan ketentuan hukum dan praktik internasional.

Kebijakan kredit berjenjang yang diusulkan tidak memengaruhi kepentingan masyarakat, tetapi bertujuan untuk mengelola risiko sistemik. Namun, hal ini perlu dibarengi dengan solusi yang lebih komprehensif untuk mengendalikan harga perumahan.

Data dari unit riset menunjukkan bahwa kenaikan harga rumah belakangan ini bukan semata-mata karena investasi, melainkan karena kekurangan pasokan. Penyebabnya antara lain masalah hukum, tingginya harga tanah, dan biaya investasi konstruksi. Oleh karena itu, investor akan berfokus pada proyek-proyek mewah untuk mencari keuntungan.

Misalnya, di Kota Ho Chi Minh, menurut laporan Avison Young, jumlah proyek apartemen baru yang diluncurkan pada kuartal ketiga sebagian besar merupakan apartemen kelas atas dan mewah, dengan harga jual rata-rata 125 juta-232 juta VND/m2. Harga ini meningkat 5-8% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Perusahaan riset pasar Savills Vietnam meyakini bahwa alih-alih memilih alat kredit, kebijakan perlu difokuskan pada penyelesaian masalah penyediaan perumahan.

Ibu Gianh Huynh, Direktur Departemen Riset Savills Vietnam, menyarankan: "Kita harus mereformasi proses persetujuan proyek untuk mempercepat perkembangan proyek-proyek baru di pasar. Proyek-proyek yang terhambat harus diselesaikan dengan mekanisme khusus. Atasi masalah pasokan, ciptakan pasokan yang beragam, terutama pasokan perumahan murah. Ketika pasokan mencukupi untuk memenuhi permintaan, pasar akan mengatur harga secara mandiri."

Dengan usulan Kementerian Konstruksi, unit-unit riset meyakini bahwa intervensi dalam batas kredit dapat memengaruhi independensi bank umum. Hal ini dikarenakan aktivitas pemberian pinjaman bergantung pada proses penilaian risiko dan kriteria pemberian pinjaman masing-masing bank berdasarkan kemampuan bayar peminjam.

Selain itu, menentukan jumlah properti yang dimiliki peminjam juga merupakan tantangan karena memerlukan koneksi atau akses ke sistem basis data real estat. Data ini masih dalam proses penyelesaian dan akan membutuhkan waktu lama untuk diterapkan dalam praktik.

Perpajakan yang lebih efisien?

Menyampaikan pandangannya tentang solusi pengelolaan pasar properti, Bapak David Jackson, Direktur Jenderal Avison Young Vietnam, mengatakan bahwa metode perpajakan akan lebih efektif. Khususnya, pengenaan pajak penghasilan pribadi yang lebih tinggi atas properti kedua dan ketiga, atau pajak transaksi properti berdasarkan masa kepemilikan, merupakan solusi yang lebih layak untuk membatasi penjualan kembali, sehingga mengurangi insentif untuk spekulasi.

Senada dengan Avison Young, Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh menilai bahwa rancangan tersebut perlu memisahkan pengelolaan pasar properti dan kebijakan kredit. Hal ini dikarenakan industri perbankan sedang menuju pengurangan ruang kredit dan memiliki ruang pinjaman yang tidak terbatas. Oleh karena itu, penerapan pembatasan pinjaman untuk pembelian rumah kedua atau lebih dapat memengaruhi pencairan dana dari bank.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, mengusulkan: "Untuk membatasinya, saya rasa kita harus menggunakan tarif pajak berdasarkan lama pencatatan. Misalnya, jika seseorang membeli properti atau memenangkan lelang dalam 12 bulan, jika ia menjualnya, kami akan memungut pajak sebesar 20% dari harga jual. Sebaliknya, jika seseorang berusia di atas 36 bulan, kami akan memungut pajak sebesar 10% dan di atas 60 bulan, kami akan memungut pajak sebesar 2% seperti sekarang."

Memang, membatasi spekulasi merupakan langkah yang penting, tetapi penggunaan instrumen kredit membutuhkan peta jalan yang jelas dan bertahap. Pertama-tama, penting untuk melengkapi basis data transaksi properti agar dapat mengidentifikasi dengan jelas siapa investor, spekulan, dan siapa pembeli rumah. Dari sana, instrumen kredit akan efektif, membantu pasar berkembang secara transparan, jelas, dan adil bagi semua pelaku.

Baru-baru ini, Kementerian Konstruksi mengusulkan pembuatan kode properti dan pengelolaannya dalam sistem informasi. Bersamaan dengan itu, Kementerian juga mewajibkan organisasi dan individu untuk menyediakan informasi kepemilikan rumah agar dapat diintegrasikan ke dalam Sistem Informasi Nasional mulai tahun 2026. Usulan ini tertuang dalam rancangan Peraturan Pemerintah tentang pembangunan dan pengelolaan basis data perumahan dan pasar properti.

Oleh karena itu, setiap proyek real estat akan secara otomatis diberi kode unik, memastikan identifikasi dan tidak ada perubahan selama siklus hidup data. Badan khusus provinsi akan memulai kode ini di wilayah tersebut pada saat proyek disetujui.

Kementerian Konstruksi mengatakan peraturan baru tersebut membantu meningkatkan kualitas data yang dikumpulkan, sehingga membuat informasi menjadi transparan, mengatur pasar, dan memenuhi kebutuhan masyarakat yang sah.

Sumber: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm