Apartemen dengan harga 25 juta/m2 hampir "punah" di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Konsep perumahan terjangkau telah berubah.

Dalam acara tahunan "Forum Real Estat Musim Semi ke-4 dan Upacara Penghormatan Merek-Merek Real Estat Terkemuka Tahun 2023-2024" yang diselenggarakan pada pagi hari tanggal 15 Maret, Pengacara Dr. Doan Van Binh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VARS), sekaligus Ketua CEO Group, mengatakan bahwa setiap negara memiliki perhatian terhadap perumahan, ketenagakerjaan, layanan kesehatan, dan pendidikan . Khususnya, perumahan merupakan isu yang sangat penting, tidak hanya memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat, tetapi juga berdampak pada berbagai masalah sosial lainnya.

Namun, setelah 2 tahun Covid-19, dunia telah mengalami banyak kesulitan, inflasi tinggi, dan banyak negara di dunia menghadapi krisis perumahan, bukan hanya Vietnam. Negara-negara dan wilayah di AS, Eropa, termasuk Jerman dan Tiongkok, semuanya menghadapi masalah ini.

Di Vietnam, untuk mengatasi masalah perumahan, Pemerintah mengeluarkan Keputusan No. 2161/QD-TTg tanggal 22 Desember 2021 dari Perdana Menteri yang menyetujui Strategi Pengembangan Perumahan Nasional untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga 2045, untuk mengembangkan perumahan bagi keluarga berpenghasilan menengah dan rendah, terutama perumahan yang sesuai dengan keterjangkauan sebagian besar orang.

Dari sudut pandang pasar, perumahan terjangkau akan memiliki harga untuk apartemen dasar yang telah selesai kurang dari 1.000 USD/m2, artinya apartemen 2 kamar tidur berukuran 65m2 berharga sekitar 65.000 USD, setara dengan 1,6 miliar VND, sekitar 25 juta VND/m2.

Namun, menurut penelitian Asosiasi Real Estat Vietnam (VNRea), kenyataannya apartemen dengan harga ini hampir "punah" di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Saat ini, harga "standar" perumahan terjangkau di kedua kota tersebut telah meningkat 20-30%, menjadi 2-2,4 miliar VND/apartemen.

“Meskipun demikian, konsep perumahan terjangkau telah berubah secara dramatis, harganya tidak lagi $1.000, tetapi mungkin telah berlipat ganda,” kata Bapak Binh.

Ketua Grup CEO berbicara di forum.

Oleh karena itu, Tn. Binh mengatakan bahwa Vietnam harus melihat pengalaman pengembangan perumahan terjangkau di beberapa negara.

Di Amerika Serikat, menurut Koalisi Perumahan Nasional Berpenghasilan Rendah, negara tersebut saat ini kekurangan 5,5 hingga 7,3 juta unit rumah terjangkau; menurut Asosiasi Realtor Nasional (NAR), pasar kekurangan 320.000 unit di bawah harga $256.000. Amerika Serikat harus membangun 550.000 unit lagi setiap tahun untuk menutupi kekurangan tersebut. Tiga negara bagian—California, Florida, dan Texas—menyumbang 40 persen dari unit-unit ini.

Untuk mengatasi masalah perumahan yang terjangkau, negara tersebut menggunakan dana dari Rencana Penyelamatan Amerika untuk menciptakan lebih banyak perumahan sewa yang terjangkau.

California mendanai konversi ruang kantor yang kurang dimanfaatkan menjadi perumahan terjangkau; menyediakan dukungan sebesar $8.000 bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat untuk menyewa perumahan terjangkau guna menutupi biaya seperti penilaian, biaya pengacara, dll.; memberikan insentif pajak bagi pengembang yang mengalokasikan 20% apartemen mereka untuk perumahan terjangkau, dll. Secara khusus, bank menyediakan pinjaman hipotek sebesar 100% dari nilai kontrak.

Di Jerman, negara terkaya di Eropa, tingkat kepemilikan rumah cukup rendah, hanya 46%. Pemerintah Jerman juga harus turun tangan dengan mengeluarkan perintah administratif untuk mengatasi masalah perumahan terjangkau bagi masyarakat.

Atau bahkan seperti "tetangga" kita, Tiongkok, Bapak Binh mengatakan bahwa Pemerintah negara ini juga menetapkan target penambahan 6,5 juta unit rumah sewa baru bagi masyarakat berpenghasilan rendah di 40 kota besar pada tahun 2025, seraya menerapkan 17 solusi finansial dan nonfinansial, dan perbankan juga mengalihkan aliran dana untuk perumahan terjangkau.

Insentif negara tidak sesuai dengan aturan pasar.

Turut berbagi mengenai isu di atas, Bapak Le Viet Hai - Ketua Hoa Binh Construction Group mengatakan bahwa pada tahun 2021, Negara mengeluarkan Resolusi untuk mendorong pembangunan perumahan sosial, namun kemudian pada tahun 2021 - 2022 tidak ada transaksi.

Faktanya, di pasar properti Kota Ho Chi Minh, sejak sebelum pandemi hingga tahun 2023, segmen properti kelas atas menyumbang 82% dari total pasokan sebelum pandemi. Sementara itu, perumahan terjangkau menurun hingga 40% dan menjadi "punah" di pasar.

Yang menyebabkan situasi di atas, Ketua Hoa Binh Construction mengatakan bahwa masalah inti adalah bahwa insentif untuk perumahan sosial seperti persetujuan proyek, persetujuan desain, target pembeli, skala proyek, dan harga jual masih sangat rumit.

"Sekitar 2 tahun yang lalu, kami bekerja sama dengan investor perumahan sosial. Proyek tersebut sudah memiliki izin investasi, tetapi baru awal tahun ini kami dapat menyelesaikan sementara prosedur pembangunan perumahan sosial agar dapat mulai dilaksanakan," ujar Bapak Hai.

Mengutip statistik dari Kementerian Konstruksi, terlihat bahwa jumlah proyek perumahan sosial yang diusulkan sangat rendah dibandingkan dengan target yang ditetapkan. Alasan yang dianalisis oleh Bapak Hai adalah bahwa insentif Negara terkait pajak penggunaan lahan, PPN, kredit, dan biaya manajemen tidak sejalan dengan aturan pasar, sehingga tidak mungkin mencapai kesepakatan antara Negara dan investor.

Bapak Le Viet Hai mengatakan bahwa insentif yang diberikan Negara tidak sesuai dengan aturan pasar.

Namun, Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh, berpendapat bahwa jika menyangkut perumahan sosial, perlu untuk membedakan dan mendefinisikan dengan jelas perumahan sosial, perumahan komersial yang terjangkau, atau perumahan mewah, tetapi hal ini belum dibahas.

Dengan demikian, perumahan sosial adalah perumahan yang direncanakan oleh Negara untuk mendukung masyarakat rentan. Perumahan komersial yang terjangkau didukung oleh Negara untuk masyarakat umum, memenuhi kebutuhan mayoritas penduduk. Perumahan mewah juga perlu memiliki standar dan peraturan yang jelas.

Oleh karena itu, langkah pertama yang perlu diperhatikan adalah mendefinisikan jenis rumah dan perencanaannya dengan jelas. Mengalokasikan 20% lahan proyek perumahan komersial untuk membangun perumahan sosial terdengar masuk akal, tetapi saya rasa masih terfragmentasi. Akan sulit untuk memastikan konsistensi ketika dibangun," analisis pakar tersebut.

Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh berbicara di forum tersebut.

Dari sana, Bapak Thinh berpendapat bahwa perencanaan yang baik perlu dilakukan untuk memenuhi karakteristik kawasan hunian yang memenuhi kebutuhan akomodasi, pekerjaan, dan kehidupan sehari-hari. Khususnya, perlu dihilangkan anggapan bahwa perumahan sosial berbiaya rendah berkualitas rendah, yang menyebabkan banyak area dibangun tetapi tidak terjual, dan orang-orang tidak datang untuk tinggal di sana. Untuk perumahan terjangkau, pemerintah perlu memiliki kebijakan, mulai dari perencanaan hingga sumber modal untuk mendukungnya .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/chung-cu-gia-25-trieum2-gan-nhu-da-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-a654244.html