Bisnis properti mandek karena biaya penggunaan lahan

Meskipun lebih dari 20 lantai telah dibangun, proyek tersebut belum membayar biaya penggunaan lahan kepada negara, sehingga tidak dapat menjual rumah di masa mendatang, yang menempatkan bisnis tersebut dalam posisi sulit.

Bisnis “terikat” dengan uang tanah

Sebagai perusahaan besar di Provinsi Binh Duong , sejak tahun 2018 hingga sekarang, Bcons Group telah menorehkan prestasi dengan puluhan proyek real estat kelas menengah yang dikembangkan, dibangun, dan diserahterimakan kepada pelanggan. Namun, sejak tahun 2023 hingga sekarang, meskipun proyek-proyek baru terus mendapatkan izin konstruksi, perusahaan ini masih menghadapi kesulitan besar: proyek tersebut telah mendapatkan izin konstruksi, tetapi belum menerima keputusan untuk membayar iuran pemanfaatan lahan.

Seorang pemimpin kelompok ini mengatakan bahwa Bcons memiliki proyek yang telah membangun lebih dari 20 lantai, tetapi Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup provinsi Binh Duong belum mengumumkan keputusan tentang biaya penggunaan lahan yang harus dibayar perusahaan tersebut.

Tidak membayar biaya penggunaan lahan berarti badan usaha tidak dapat membangun rumah dengan harga jual proyek, tidak dapat mengajukan dokumen ke Kementerian Perindustrian dan Perdagangan untuk mendapatkan persetujuan agar proyek tersebut layak dijual, dan menandatangani kontrak penjualan dengan pelanggan. Jika persyaratan pembukaan penjualan tidak terpenuhi, badan usaha tidak dapat memobilisasi modal untuk membiayai konstruksi.

Ketidakcukupan terkait biaya penggunaan lahan tidak hanya membuang-buang sumber daya lahan, menyebabkan kerugian ekonomi bagi bisnis dan pelanggan, tetapi juga berdampak negatif terhadap pasar real estat dan perekonomian secara umum.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh

Setelah membangun hingga lantai 10, Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Phu Dong menyatakan bahwa pada tahun 2022, perusahaan telah mendapatkan persetujuan untuk kebijakan investasi, perencanaan, dan izin konstruksi untuk proyek apartemen di Kota Di An (Provinsi Binh Duong). Segera setelah mendapatkan izin konstruksi, investor tersebut menerima dukungan modal dari bank untuk pembangunan. Hingga saat ini, proyek ini telah dibangun hingga lantai 10, tetapi biaya penggunaan lahan belum dibayarkan, karena Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup belum menilai biaya penggunaan lahan tersebut.

Seperti Bcons, tanpa menyelesaikan kewajiban keuangannya, Phu Dong tidak dapat membuka penjualan proyek masa depan.

Di Binh Duong, bukan hanya dua perusahaan di atas yang terkendala proyek dengan biaya penggunaan lahan, tetapi juga banyak proyek lainnya, seperti PiCity Sky Park milik Pi Group di Kota Di An, A&T Sky Garden yang diinvestasikan oleh A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Bukan hanya Binh Duong, tetapi Long An juga berada dalam situasi serupa. Misalnya, proyek apartemen Destino Centro di distrik Ben Luc telah mendapatkan izin mendirikan bangunan, tetapi belum mampu membayar biaya penggunaan lahan.

Bapak Le Van Thang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Tan Dai Thanh, mengatakan bahwa sebelum tahun 2022, provinsi akan menerbitkan kebijakan investasi terlebih dahulu, kemudian menerbitkan perencanaan 1/500, dan kemudian menghitung biaya penggunaan lahan bagi pelaku usaha untuk memenuhi kewajiban keuangannya sebelum menerbitkan izin mendirikan bangunan. Namun, saat ini, provinsi menerbitkan izin mendirikan bangunan terlebih dahulu, baru kemudian biaya penggunaan lahan dinilai dan diserahkan kepada pelaku usaha untuk diselesaikan kemudian. Namun, langkah ini saat ini terhambat, sehingga menempatkan pelaku usaha dalam posisi yang sulit.

"Jika Anda tidak tahu berapa besar biaya penggunaan lahan yang harus dibayarkan, Anda tidak bisa menentukan harga jual rumah untuk pelanggan. Bahkan jika Anda membangun rumah, tetapi belum membayar biaya penggunaan lahan, Anda tidak akan bisa menjualnya, menandatangani kontrak, atau menerima uang dari pelanggan, sehingga bisnis tidak akan punya uang untuk membangun. Jika Anda meminjam dari bank, bunga yang harus Anda bayarkan untuk pinjaman tersebut harus ditambahkan ke harga jual rumah nanti, dan jika harga rumah terlalu tinggi, pelanggan tidak akan membelinya... Itulah sebabnya bisnis terjebak dengan biaya penggunaan lahan," kata Bapak Thang.

Perlu "dilepaskan"

Menurut Ibu Nguyen Thi Bich Thuy, Wakil Direktur Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Provinsi Binh Duong, alasan mengapa proyek real estat lokal terhenti pada tahap pembayaran biaya penggunaan tanah adalah karena provinsi tersebut kekurangan perusahaan penilai dan sangat sulit untuk mempekerjakan perusahaan untuk menilai harga tanah.

Bapak Nguyen Van Dung, Direktur Utama Perusahaan Real Estat Hoang Long, mengatakan bahwa permasalahan kemacetan dalam penghitungan biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat bagi badan usaha tidaklah sulit diatasi. Hal ini dikarenakan Undang-Undang Pertanahan mengamanatkan bahwa apabila tidak ditemukan badan usaha yang dapat menilai harga tanah, maka Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan kepada DPRD Provinsi untuk membentuk tim interdisipliner guna menilai biaya penggunaan lahan untuk proyek tersebut. Namun, pada kenyataannya, setelah banyaknya pelanggaran dalam penilaian harga yang merugikan anggaran negara belakangan ini, para pejabat daerah justru takut akan kesalahan, tanggung jawab, dan risiko hukum. Demi keamanan dalam penilaian dan menghindari risiko dimintai pertanggungjawaban di kemudian hari, para pejabat daerah seringkali memilih untuk menyetujui harga tanah dengan harga tinggi atau menunda persetujuan.

Bapak Dung mengatakan bahwa perlu untuk "melepaskan" perusahaan properti dalam menyetujui retribusi penggunaan lahan. Khususnya, Negara akan meninjau dan menghitung ulang retribusi penggunaan lahan untuk proyek-proyek yang telah disetujui retribusinya dan perusahaan-perusahaan tersebut dilaporkan memiliki waktu dan metode perhitungan yang tidak wajar. Pada saat yang sama, perusahaan-perusahaan akan dibebaskan dari denda keterlambatan pembayaran jika terdapat kesimpulan bahwa harga proyek tersebut dinilai tidak wajar.

Untuk proyek baru yang sedang menyelesaikan prosedur persetujuan dan belum membayar biaya penggunaan lahan, badan pengelola negara harus menyelesaikan waktu dan metode perhitungan dengan para pelaku usaha sehingga para pelaku usaha dapat menghitung biaya dan efektivitas proyek saat melaksanakannya.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa persetujuan harga tanah yang berlarut-larut, yang dapat berlangsung selama beberapa tahun atau bahkan puluhan tahun, tidak hanya menyebabkan stagnasi, tetapi juga meningkatkan biaya bagi bisnis, karena sambil menunggu penilaian, bisnis masih harus menanggung biaya bunga dan biaya peluang.

Menurut Bapak Chau, apabila proses persetujuan berlarut-larut dan nilai guna tanah tidak dapat diprediksi secara akurat, hal itu juga menyebabkan kesulitan bagi dunia usaha dalam melakukan peramalan dan perencanaan keuangan, sehingga mengakibatkan dunia usaha menghadapi risiko kekurangan dana atau ketidakmampuan membayar utang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html