Memprediksi waktu pemulihan pasar, harga rumah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh sangat tinggi, kekurangan apartemen terjangkau

Pasar masih memiliki banyak kesulitan, kebijakan perlu ditunda, akan membaik pada paruh kedua tahun 2024; harga perumahan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan masyarakat; Thai Nguyen bertekad untuk menagih utang yang terkait dengan biaya penggunaan lahan, sewa tanah... adalah berita real estat terbaru.

Industri properti masih menghadapi banyak kesulitan, tetapi kemungkinan akan pulih pada paruh kedua tahun 2024. (Sumber: SBV)

Pasar properti akan berkembang pesat pada paruh kedua tahun 2024

Salah satu sinyal yang memprediksi pemulihan industri properti adalah penurunan suku bunga kredit ke level yang lebih rendah, yang akan menjadi pendorong utama pemulihan seluruh industri. Saat ini, suku bunga mobilisasi telah disesuaikan sejak kuartal pertama tahun 2023, tetapi perkembangan suku bunga kredit mengalami keterlambatan.

Menurut laporan WiGroup tentang hasil bisnis pada kuartal kedua tahun 2023, industri real estat masih menghadapi banyak kesulitan tetapi dapat pulih pada paruh kedua tahun 2024.

Secara spesifik, pertumbuhan laba setelah pajak (NPAT) pada kuartal kedua tahun 2023 dari seluruh industri real estat perumahan (tidak termasuk Vinhomes) mencatat pertumbuhan negatif sekitar -46% dibandingkan periode yang sama, meskipun nilai absolut mencatat peningkatan dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2023, tetapi belum ada katalis yang benar-benar kuat untuk mendorong laba seluruh industri untuk pulih dari bawah.

Berdasarkan analisis pertumbuhan 20 perusahaan (yang mewakili 90% kapitalisasi industri), data menunjukkan hanya 5 perusahaan real estate yang mencatat pertumbuhan positif pada kuartal kedua.

Tetapi ini disebabkan oleh dua alasan utama: pertumbuhan mendadak dari laba lain dan bukan dari bisnis inti atau pertumbuhan tinggi akibat laba periode yang sama yang rendah.

Perusahaan-perusahaan berkapitalisasi besar lainnya dalam industri ini semuanya mencatat penurunan laba lebih dari 20% dibandingkan periode yang sama, mencerminkan kesulitan umum pasar real estat.

Nilai inventaris seluruh industri menurun dibandingkan kuartal pertama tahun 2023. Koridor hukum yang ketat dan arus kredit yang semakin ketat ke pasar properti menjadi dua alasan utama mengapa bisnis kesulitan melaksanakan proyek.

Permintaan juga tidak terlalu optimis ketika total transaksi real estat pada kuartal kedua tahun 2023 menurun sebesar 66% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dan menurun sebesar 9% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Menurut WiGroup, untuk memastikan "kelangsungan hidup", manajer properti harus menerapkan strategi defensif dengan menurunkan leverage keuangan ke tingkat yang aman, mengurangi beban bunga, dan menghindari kebangkrutan sementara aktivitas penjualan melambat secara signifikan. Hingga akhir kuartal kedua tahun 2023, total rasio utang terhadap bunga/ekuitas seluruh industri mencapai 0,48 kali.

Total beban bunga selama periode tersebut mencapai VND 2.030 miliar, sedikit meningkat dibandingkan kuartal pertama, mencerminkan bahwa suku bunga kredit masih cukup tinggi dan belum menunjukkan tanda-tanda mereda. Solvabilitas bisnis di industri ini, yang diukur dengan rasio EBIT/Bunga, menurun dibandingkan kuartal pertama tahun 2023.

Selain itu, penghapusan koridor hukum membantu membuka kembali pasokan properti. Segmen perumahan sosial dapat menjadi katalis bagi industri properti residensial ketika segmen ini mendapatkan manfaat dari berbagai kebijakan dukungan Pemerintah .

"Oleh karena itu, pemulihan pasar properti secara umum, dan industri properti residensial khususnya, akan terjadi sekitar paruh kedua tahun 2024 ketika kebijakan dukungan mulai diterapkan," demikian penilaian WiGroup.

Persetujuan kebijakan investasi untuk proyek kawasan perumahan Ho Son 3

Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Lang Son Luong Trong Quynh baru saja mengeluarkan Keputusan No. 1282/QD-UBND yang menyetujui kebijakan investasi proyek Kawasan Perumahan Ho Son 3, distrik Huu Lung, melalui bentuk penawaran untuk memilih investor.

Berdasarkan Keputusan tersebut, ruang lingkup proyek kawasan perumahan Ho Son 3 meliputi: Sebelah Utara dan Timur Laut berbatasan dengan jalan provinsi DT.242 dan jalan menuju jalan tol Hanoi - Lang Son; Sebelah Selatan berbatasan dengan jalan tol Hanoi - Lang Son; Sebelah Timur berbatasan dengan tanah pemukiman komune Ho Son dan Komite Rakyat komune Ho Son; Sebelah Barat dan Barat Daya berbatasan dengan Sungai Thuong.

Tujuan proyek investasi ini adalah membangun kawasan perumahan dengan sistem infrastruktur teknis yang sinkron dan modern, dengan pekerjaan sesuai perencanaan yang telah disetujui. Proyek ini akan memanfaatkan sepenuhnya dana lahan yang tersedia, memenuhi kebutuhan semua pihak yang membutuhkan lahan dan perumahan, serta berkontribusi aktif terhadap Program Pembangunan Perumahan di Kabupaten Huu Lung khususnya dan Provinsi Lang Son pada umumnya.

Proyek kawasan perumahan Ho Son 3 memiliki total modal investasi (tidak termasuk biaya kompensasi, dukungan, dan relokasi) sebesar 1,379 miliar VND dengan total luas lahan 400.000 m² (40 ha). Skala proyek meliputi: perumahan bertingkat tinggi seluas 4.656 m², rumah bandar bertingkat rendah seluas 111.392 m² (1.102 bidang tanah), vila bertingkat rendah seluas 20.510,7 m² (131 bidang tanah), perumahan relokasi seluas 8.216 m² (84 bidang tanah), dan pekerjaan lain seperti infrastruktur teknis, pusat layanan komersial... Populasi proyek ini adalah 7.000 orang.

Jangka waktu pengoperasian proyek adalah 50 tahun terhitung sejak tanggal Investor ditetapkan mengalokasikan tanah atau menyewa tanah, dengan progres pelaksanaan proyek tidak melebihi 48 bulan.

Thai Nguyen: Tegas menagih utang terkait biaya penggunaan lahan dan sewa lahan

Ketua Komite Rakyat Provinsi Thai Nguyen baru saja meminta para Kepala Dinas, Kepala Cabang, Kepala Sektor, dan Ketua Komite Rakyat Kabupaten dan Kota untuk segera dan tegas melaksanakan sejumlah tugas untuk terus secara serempak melaksanakan solusi guna mendesak penagihan utang yang terkait dengan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah di provinsi tersebut, dengan berupaya keras untuk mencapai hasil yang setinggi-tingginya dalam tugas penagihan anggaran negara.

Pada tahun 2023, Dewan Rakyat Provinsi Thai Nguyen menugaskan pengumpulan anggaran negara sebesar 20.000 miliar VND, yang terdiri dari retribusi penggunaan tanah sebesar 4.800 miliar VND dan sewa tanah sebesar 700 miliar VND. Per 31 Juli, retribusi penggunaan tanah di Provinsi Thai Nguyen hanya sebesar 734.778 miliar VND, mencapai 15,3% dari alokasi anggaran provinsi, sementara sewa tanah sebesar 296.086 miliar VND, setara dengan 42,3% dari alokasi anggaran provinsi.

Berdasarkan pengumuman otoritas pajak, jumlah biaya penggunaan tanah yang telah diumumkan terutang adalah 681,240 miliar VND dan jumlah biaya sewa tanah yang telah diumumkan terutang adalah 94,865 miliar VND pada 14 proyek perumahan dan kawasan perkotaan.

Beberapa alasan rendahnya penerimaan bea penggunaan lahan untuk proyek-proyek di Provinsi Thai Nguyen adalah lesunya pasar properti selama setahun terakhir, yang menyebabkan rendahnya tingkat transaksi; banyak bisnis bergantung pada pinjaman dan modal yang dimobilisasi, sementara suku bunga pinjaman tetap tinggi dan modal sulit diakses. Selain itu, sejumlah wajib pajak belum mematuhi peraturan perpajakan dengan baik.

Menurut rencana Departemen Pajak Provinsi Thai Nguyen, paling lambat akhir September 2023, proyek-proyek yang memiliki utang penggunaan tanah harus memenuhi kewajibannya terhadap anggaran Negara.

Dalam Dokumen No. 4151/UBND-KT tertanggal 18 Agustus, Ketua Komite Rakyat Provinsi Thai Nguyen menugaskan Departemen Pajak Provinsi untuk: Menerapkan langkah-langkah penagihan utang pajak yang tepat untuk setiap kasus utang pajak sesuai dengan peraturan; terutama fokus pada penerapan segera langkah-langkah untuk mendesak, menegakkan dan mempublikasikan informasi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Administrasi Perpajakan dan dokumen panduan bagi wajib pajak dengan utang pajak yang besar, menunda-nunda, dan penagihan utang yang berkepanjangan untuk memulihkan utang pajak ke anggaran negara.

Mengarahkan unit-unit terkait untuk melakukan pemeriksaan dan pemantauan secara ketat terhadap perkembangan penanganan utang bea dan cukai hasil bumi di tingkat provinsi; secara berkala setiap bulan melakukan penilaian terhadap kondisi penanganan utang bea dan cukai hasil bumi di tingkat provinsi, memberikan ringkasan kesulitan dan permasalahan yang timbul dalam proses pelaksanaannya, melaporkan dan memberikan nasihat kepada Pemerintah Daerah Provinsi untuk dipertimbangkan dan diarahkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Komite Rakyat kabupaten dan kota: Memimpin dan berkoordinasi dengan Dinas Pajak Provinsi untuk bekerja sama secara langsung dengan perusahaan-perusahaan yang memiliki tunggakan retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan di wilayah tersebut, mendesak mereka untuk membayar APBN tepat waktu. Menyusun program dan menugaskan tugas-tugas khusus kepada departemen, kantor, dan unit terkait untuk berkoordinasi erat dengan Dinas Pajak Daerah agar fokus pada upaya mendesak dan menangani utang terkait lahan secara menyeluruh.

Juga menurut Ketua Komite Rakyat Provinsi Thai Nguyen: Dalam hal pemenang lelang tidak membayar atau tidak membayar cukup uang untuk lelang hak guna tanah dalam waktu 120 hari sejak tanggal keputusan pengakuan hasil lelang, Komite Rakyat pada tingkat yang berwenang akan membatalkan keputusan pengakuan hasil lelang hak guna tanah sesuai ketentuan Klausul 2, Pasal 3 Keputusan Pemerintah No. 10/2023/ND-CP tanggal 3 April 2023.

Harga perumahan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh 18-32 kali lebih tinggi daripada pendapatan.

Savills baru saja merilis angka terkait kemampuan memiliki rumah bagi masyarakat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Secara khusus, unit ini mengutip laporan Indeks Keterjangkauan Perumahan di Asia Pasifik 2023 dari Urban Land Institute (ULI) yang menunjukkan bahwa Kota Ho Chi Minh dan Hanoi adalah dua kota dengan harga perumahan rata-rata di kawasan tersebut. Namun, perbedaannya cukup besar dibandingkan dengan pendapatan penduduk.

Secara khusus, di Kota Ho Chi Minh, harga rumah rata-rata adalah 296.000 USD (lebih dari 7 miliar VND) dengan pendapatan rata-rata rumah tangga sebesar 9.120 USD/tahun (sekitar 220 juta VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Kebijakan dukungan negara merupakan kunci dalam membangun keterjangkauan perumahan bagi masyarakat. (Sumber: Tangkapan Layar/DT)

Menurut perhitungan laporan tersebut, kesenjangan antara harga rumah dan pendapatan di Kota Ho Chi Minh mencapai 32,5 kali lipat. Angka ini merupakan yang tertinggi kedua di kawasan ini, setelah Shenzhen (35 kali lipat), bahkan lebih tinggi daripada Beijing (29,3 kali lipat), Shanghai (24,1 kali lipat), dan Hong Kong-Tiongkok (26,5 kali lipat).

Sementara itu, indeks di Hanoi adalah 18,3 kali dengan pendapatan rumah tangga tahunan rata-rata sebesar 9.967 USD (sekitar 240 juta VND); lebih tinggi dari Seoul (17,3 kali), Tokyo (16,1 kali), dan perumahan komersial Singapura (13,7 kali).

Di pasar perumahan sewa, rata-rata sewa bulanan per apartemen di Kota Ho Chi Minh adalah 592 dolar AS, setara dengan lebih dari 14 juta VND. Pasar ini terutama cocok untuk pekerja muda berpenghasilan tinggi atau warga negara asing yang bekerja di Vietnam.

Menganalisis keterjangkauan perumahan masyarakat di Kota Ho Chi Minh, Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Penelitian dan S22M Savills Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa kebanyakan orang hanya mampu membeli perumahan terjangkau dan apartemen berbiaya rendah.

Menurut Ibu Giang, apartemen terjangkau dengan harga VND2-4 miliar saat ini masih terbatas. Sebelumnya, lini produk ini menyumbang sekitar 60% dari pasokan pasar; pada tahun 2023, hanya akan menyumbang sekitar 25%. Hal ini memengaruhi peluang kepemilikan rumah masyarakat.

Ibu Giang meyakini bahwa kebijakan dukungan negara merupakan kunci dalam membangun kemampuan masyarakat untuk membayar perumahan. Pengalaman praktis dari berbagai negara telah menunjukkan dampak positif solusi perumahan terhadap pembangunan sosial-ekonomi.

“Pertimbangan Pemerintah untuk mengenakan pajak guna membatasi pembelian spekulatif dan meningkatkan dana tanah untuk pembangunan perumahan murah menunjukkan komitmennya untuk mendorong pasar perumahan yang stabil dan berkelanjutan, yang akan menguntungkan para pembeli rumah,” ujar Ibu Huynh.

Sejalan dengan itu, ia mengatakan bahwa pengembangan perumahan sosial merupakan isu prioritas karena membantu memecahkan masalah perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, merangsang sosial ekonomi, mempercepat penyebaran penduduk, memperluas wilayah perkotaan ke daerah pinggiran kota, dan meningkatkan keberlanjutan dalam perencanaan perkotaan.

[iklan_2]
Sumber