Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan): Fokus pada penyelesaian masalah mendesak yang menimbulkan kesulitan dan hambatan

(Chinhphu.vn) - Pada sore hari tanggal 10 September, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha memimpin rapat untuk mendengarkan laporan penerimaan komentar dari anggota Pemerintah mengenai Rancangan Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan 2024 (Rancangan Undang-Undang).

Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha memimpin rapat untuk mendengarkan laporan penerimaan pendapat dari anggota Pemerintah mengenai Rancangan Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 - Foto: VGP/Minh Khoi

Wakil Perdana Menteri meminta para pemimpin kementerian, cabang, asosiasi, dll. untuk fokus menganalisis dan membahas konten mendesak yang perlu diamandemen dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, yang menyebabkan kesulitan dan menghambat pembangunan sosial -ekonomi; dan menyelesaikan kekurangan ketika menerapkan daftar harga tanah berbasis pasar, yang menyebabkan biaya penggunaan tanah meningkat bagi rumah tangga dan individu yang mengubah tujuan penggunaan tanah (dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan, atau memberikannya kepada anak-anak), sehingga menimbulkan kesulitan bagi masyarakat.

Peraturan yang jelas memastikan konsistensi dalam implementasi

Dalam laporannya pada rapat tersebut, Penjabat Menteri Pertanian dan Lingkungan Hidup Tran Duc Thang mengatakan bahwa Rancangan Undang-Undang tersebut berfokus pada 3 kelompok konten.

Penjabat Menteri Pertanian dan Lingkungan Hidup Tran Duc Thang mengatakan bahwa Rancangan Undang-Undang tersebut berfokus pada tiga kelompok konten - Foto: VGP/Minh Khoi

Kelompok 1 adalah isi yang tercantum dalam Kesimpulan Komite Eksekutif Pusat tentang amandemen dan penambahan Resolusi 18-NQ/TW tentang "Melanjutkan inovasi dan penyempurnaan lembaga dan kebijakan, meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan pemanfaatan lahan, menciptakan momentum untuk menjadikan negara kita negara maju berpendapatan tinggi", meliputi: Perencanaan dan rencana pemanfaatan lahan; pemulihan lahan, kompensasi, dukungan, pemukiman kembali ketika Negara mengambil alih lahan; alokasi lahan, sewa lahan, izin perubahan peruntukan lahan; pembiayaan lahan, harga lahan; penyempurnaan sistem informasi pertanahan nasional dan basis data pertanahan.

Kelompok 2 meliputi amandemen dan suplemen yang ditujukan untuk lebih menyederhanakan prosedur administratif, mengurangi kondisi investasi dan bisnis; menyinkronkan sistem hukum dan terus menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam proses penerapan Undang-Undang.

Kelompok 3 mencakup amandemen yang terkait dengan desentralisasi, pendelegasian kekuasaan, dan penetapan kewenangan untuk melaksanakan pemerintahan daerah dua tingkat.

Setelah menerima pendapat dari anggota Pemerintah dan pendapat pada sesi khusus Pemerintah tentang pembuatan undang-undang pada tanggal 4 September 2025, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah merevisi konten utama berikut: Rencana penggunaan lahan tingkat komune; melengkapi kasus-kasus di mana Negara memulihkan tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi untuk kepentingan nasional dan publik, atau kasus-kasus di mana tanah digunakan untuk melaksanakan proyek melalui perjanjian tentang penerimaan hak penggunaan tanah; alokasi tanah, sewa tanah melalui lelang, penawaran, hak hipotek aset di atas tanah selama periode pembayaran sewa tanah tahunan; melaksanakan proyek-proyek pembangunan sosial-ekonomi melalui perjanjian tentang penerimaan hak penggunaan tanah atau memiliki hak penggunaan tanah; menghitung biaya konstruksi infrastruktur menjadi harga tanah, kewenangan untuk memutuskan daftar harga tanah dan mengubah dan melengkapi daftar harga tanah; melengkapi rezim penggunaan lahan untuk zona teknologi digital terkonsentrasi.

Usulan Penyempitan Cakupan Pengadaan Tanah Negara dan Perluasan Mekanisme Negosiasi

Prof. Hoang Van Cuong, mantan Wakil Presiden Universitas Ekonomi Nasional, berbicara di pertemuan tersebut - Foto: VGP/Minh Khoi

Dalam pertemuan tersebut, Prof. Hoang Van Cuong, mantan Wakil Presiden Universitas Ekonomi Nasional, mengusulkan penyempitan cakupan pengadaan tanah oleh Negara, dan hanya menerapkannya untuk kepentingan publik, pertahanan, dan keamanan. Untuk proyek komersial dan jasa, beliau menyatakan bahwa pelaku usaha dan masyarakat sebaiknya bernegosiasi sendiri, dan pengadaan tanah wajib hanya dapat dilakukan dalam kasus-kasus khusus ketika mayoritas rumah tangga (75-80%) telah menyetujui.

Banyak pendapat juga berpendapat, perlu dibedakan secara tegas antara lelang dan bidding dalam alokasi dan penyewaan tanah: lelang hanya berlaku pada tanah yang infrastruktur dan perencanaannya sudah mantap, sedangkan bidding bertujuan memilih investor yang memiliki kapasitas dan rencana pengembangan terbaik, bukan hanya berdasarkan harga.

Mengenai daftar harga tanah, para delegasi sepakat untuk mempertahankan siklus 5 tahun, dan pada saat yang sama menambahkan mekanisme penyesuaian tahunan menggunakan koefisien, atau membangun kembali daftar harga baru jika ada fluktuasi besar, untuk mencerminkan kenyataan, mengurangi tumpang tindih, dan menghemat sumber daya.

Terkait dengan kebijakan pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah, perlu adanya mekanisme dukungan yang tepat, terutama bagi rumah tangga yang secara sah menggunakan tanah tetapi belum memiliki sertifikat, untuk menghindari kerugian saat menerapkan daftar harga yang baru.

Wakil Menteri Keuangan Bui Van Khang mengatakan bahwa Kementerian sedang menyusun dokumen untuk menghilangkan hambatan terkait kewajiban keuangan ketika rumah tangga dan individu mengubah tujuan lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan - Foto: VGP/Minh Khoi

Wakil Menteri Keuangan Bui Van Khang secara khusus mengatakan bahwa Kementerian sedang menyusun dokumen untuk menghilangkan hambatan terkait kewajiban keuangan ketika rumah tangga dan individu mengubah peruntukan lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Oleh karena itu, akan ada peraturan khusus untuk setiap kasus yang berada di dalam dan di luar batas tersebut, serta berapa kali insentif dapat diberikan.

Kementerian Keuangan juga mengusulkan untuk melengkapi peraturan yang jelas tentang pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah bagi perusahaan, atau menugaskan Pemerintah untuk memutuskan setiap tahun dan melaporkan kepada Majelis Nasional, memastikan transparansi dan stabilitas untuk kegiatan produksi dan bisnis.

Desain yang ketat, fleksibel, mudah diimplementasikan

Menutup pertemuan, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha menekankan perlunya menyelesaikan Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen) dengan cara yang ketat dan transparan, sekaligus menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengelolaan dan implementasi praktis.

Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha menekankan perlunya menyelesaikan Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) secara ketat dan transparan, sambil menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengelolaan dan implementasi praktis - Foto: VGP/Minh Khoi

Mengenai perencanaan dan rencana penggunaan lahan di tingkat komune, Wakil Perdana Menteri setuju dengan usulan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup bahwa tidak boleh ada rencana penggunaan lahan di tingkat komune, sementara rencana penggunaan lahan di tingkat komune harus dikaitkan erat dengan perencanaan perkotaan dan pedesaan untuk memastikan efisiensi tata ruang.

Terkait peraturan tambahan terkait kasus-kasus di mana Negara mereklamasi lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik, Wakil Perdana Menteri menyatakan: Proyek-proyek pertahanan dan keamanan nasional, kawasan perdagangan bebas, dan pusat-pusat keuangan internasional di bawah kewenangan Perdana Menteri dan Negara akan direklamasi, sementara proyek-proyek infrastruktur sosial seperti perumahan sosial, pendidikan, layanan kesehatan, dll. memerlukan peraturan khusus. Selain itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup perlu mengkaji peraturan yang menugaskan Perdana Menteri untuk menyetujui keputusan reklamasi lahan dalam kasus-kasus khusus.

Wakil Perdana Menteri meminta adanya perbedaan yang jelas antara pengadaan tanah untuk pelaksanaan proyek melalui perjanjian hak guna tanah berdasarkan hukum perdata dan mekanisme pengadaan tanah Negara berdasarkan kebijakannya sendiri. Untuk proyek yang menjadi subjek pengadaan tanah Negara, tetapi investor telah mencapai kesepakatan dengan mayoritas rumah tangga (70-80%), dimungkinkan untuk mempertimbangkan agar mereka tetap mengikuti mekanisme kesepakatan antara investor dan masyarakat, alih-alih memaksa Negara untuk mengambil alih pengadaan tanah, dengan syarat tidak melanggar Resolusi No. 18-NQ/TW.

Mengomentari bahwa saat ini belum ada kriteria yang jelas untuk lelang dan penawaran, Wakil Perdana Menteri mengatakan bahwa lelang diterapkan pada lahan publik yang telah dibebaskan, memiliki perencanaan yang terperinci, dan memiliki infrastruktur; meskipun penawaran cocok untuk wilayah tanpa infrastruktur yang sinkron, yang membutuhkan investasi besar untuk pembangunan, "jika undang-undang tidak dapat memberikan peraturan yang terperinci, Pemerintah dapat memberikan panduan". Lelang hak guna lahan perlu dikaitkan dengan perencanaan yang terperinci, bukan hanya perencanaan zonasi, untuk memastikan transparansi dan kelayakan.

Terkait hak guna tanah, Wakil Perdana Menteri menegaskan bahwa badan usaha dapat memilih untuk membayar sewa tanah secara sekaligus atau tahunan; apabila membayar sewa tanah secara sekaligus, maka penyewa tanah dapat menggadaikan harta benda yang melekat pada tanah tersebut, sedangkan peraturan percontohan mengenai penggadaian harta benda yang melekat pada tanah untuk membayar sewa tanah secara tahunan "hanya akan dimasukkan ke dalam undang-undang setelah ringkasan lengkap".

Terkait penetapan harga tanah, Wakil Perdana Menteri sependapat dengan pandangan bahwa perlu untuk mempertahankan daftar harga tanah setiap lima tahun, dengan koefisien penyesuaian sesuai dengan fluktuasi pasar. Koefisien ini harus memiliki metode penetapan yang jelas, dasar hukum yang spesifik, dan peraturan tentang ambang batas fluktuasi untuk penyesuaian. Dalam jangka panjang, perlu untuk bergerak menuju harga tanah terpadu berdasarkan data tanah, tetapi untuk saat ini, daftar harga dan koefisien tersebut tetap harus diterapkan.

Wakil Perdana Menteri juga mencatat bahwa regulasi kelompok lahan baru perlu selektif, menghindari pencatatan yang meluas dan menyebabkan tumpang tindih. Kebijakan pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan perlu dilengkapi di bidang pendidikan, layanan kesehatan, dan infrastruktur; sekaligus membuka lebih banyak mekanisme bagi Perdana Menteri untuk memutuskan kasus-kasus khusus dan melapor kepada Komite Tetap Majelis Nasional.

Untuk proyek BT ​​(Bangun-Serah), Wakil Perdana Menteri meminta Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk berkoordinasi dengan Kementerian Konstruksi guna meninjau dan merancang peraturan untuk memastikan konsistensi waktu penilaian tanah saat mengalokasikan tanah dan menandatangani kontrak.

Terakhir, terkait pemungutan biaya tambahan akibat keterlambatan pembayaran biaya penggunaan tanah, Wakil Perdana Menteri menekankan perlunya pengaturan dalam kasus-kasus force majeure seperti bencana alam, epidemi, dan sebagainya, atau dalam kasus-kasus di mana Negara menyesuaikan perencanaan, yang menyebabkan para pengguna tanah menunda pembayaran biaya penggunaan tanah, untuk menghindari pemungutan yang tidak wajar bagi para pelaku bisnis dan masyarakat; dan untuk memiliki kebijakan yang adil bagi rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah secara stabil dan sah tetapi lambat dalam menyelesaikan prosedur pemberian Sertifikat Hak Penggunaan Tanah.

Wakil Perdana Menteri meminta Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup serta instansi terkait untuk menyerap, menganalisis dengan cermat, mempertahankan sudut pandang dan menyempurnakan Rancangan Undang-Undang tersebut, sambil mencatat bahwa harus ada mekanisme yang fleksibel untuk menghindari kekakuan dan menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk implementasi.

Minh Khoi

Source: https://baochinhphu.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-tap-trung-giai-quyet-nhung-van-de-cap-thiet-dang-gay-vuong-mac-can-tro-102250910183957795.htm