Dalam pertemuan dengan para pemilih di Hanoi sebelum sidang ke-10 Majelis Nasional ke-15 pada 30 September, Sekretaris Jenderal To Lam menghabiskan banyak waktu membahas isu pertanahan. Sekretaris Jenderal tersebut menunjukkan fakta bahwa negara mengelola harga bensin, listrik, dan banyak barang lainnya, tetapi harga tanah diserahkan kepada dewan dan perusahaan konsultan untuk menetapkan harga sesuai pasar. Hal ini menyebabkan manipulasi pasar, inflasi harga, yang menyebabkan kesulitan bagi kehidupan masyarakat.
Banyak kekurangan dalam manajemen
Sekretaris Jenderal menunjukkan bahwa terdapat bidang-bidang tanah yang sangat kecil dan tersebar yang tidak dapat digunakan untuk apa pun, tetapi ketika dilelang, "calo tanah" menaikkan harga begitu tinggi sehingga ribuan hektar tanah di sebelahnya dijual dengan harga yang sangat tinggi. Dari situ, Sekretaris Jenderal mengatakan bahwa amandemen Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Perencanaan harus memastikan pemanfaatan lahan yang efektif dan merata.
Sebidang tanah di pinggiran kota Ho Chi Minh City tetapi sekarang memiliki harga jual yang sangat tinggi dibandingkan beberapa tahun yang lalu
Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir, banyak kasus yang justru menjadi pelajaran berharga. Contohnya, dalam lelang tanah di Soc Son (Hanoi) pada tahun 2025, Pham Ngoc Tuan membayar hingga 30 miliar VND/m², ratusan kali lipat dari harga sebenarnya yang hanya sekitar 40 juta VND/m². Setelah memenangkan lelang, pelaku ini mengabaikan deposit dan akhirnya dijatuhi hukuman 3 tahun penjara karena melanggar peraturan lelang properti. Demikian pula di Thanh Oai (Hanoi), pada bulan Februari tahun ini, trik "inflasi harga" juga terulang ketika 54 bidang tanah dengan luas lebih dari 4.400 m² dinaikkan hingga dua kali lipat dari harga awal, dan kemudian serangkaian spekulan mengabaikan deposit tersebut, yang menyebabkan kekacauan lebih lanjut di pasar.
Bukan hanya harga tanah, pasar perumahan di banyak daerah, terutama Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, juga mengalami lonjakan harga yang luar biasa.
Banyak sebab yang dikemukakan, mulai dari spekulasi, inflasi harga, hingga pasokan yang langka akibat permasalahan hukum yang berkepanjangan, lambatnya penetapan biaya pemanfaatan lahan, sehingga menyebabkan biaya investasi meningkat dan harga jual akhir melambung tinggi.
Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur - Kepala Departemen Pemasaran Proyek Perumahan CBRE Vietnam, mengatakan bahwa perubahan besar setelah Kota Ho Chi Minh bergabung menjadi megakota telah mendatangkan gelombang investasi yang kuat. Pembangunan infrastruktur transportasi, terutama sistem metro, jalan lingkar, dan model pembangunan perkotaan yang berorientasi pada transportasi umum (TOD) telah meningkatkan daya tarik modal asing ke pasar properti. "Namun, dikombinasikan dengan penyesuaian harga tanah dan kebijakan pajak terkait properti, pasar telah menetapkan tingkat harga baru, terutama di daerah pinggiran kota," analisis Bapak Kiet.
Membangun kerangka harga tanah standar nasional
Faktanya, harga tanah selalu menjadi salah satu faktor yang sangat memengaruhi pasar properti, sekaligus secara langsung memengaruhi kehidupan ekonomi dan sosial. Fluktuasi yang tidak wajar, spekulasi, dan kepentingan kelompok telah mendistorsi pasar, sehingga menyulitkan masyarakat dan pelaku bisnis. Banyak pakar berpendapat bahwa inilah saatnya dibutuhkan mekanisme yang transparan, ilmiah, dan sinkron untuk mengembalikan harga tanah ke nilai sebenarnya, yang akan menciptakan fondasi bagi pembangunan berkelanjutan.
Dr. Nguyen Si Dung, mantan Wakil Kepala Kantor Majelis Nasional, mengatakan bahwa solusi paling mendasar adalah membangun kerangka kerja harga tanah standar nasional. "Dewan harga tanah nasional yang independen perlu dibentuk, yang akan menerbitkan kerangka kerja harga berdasarkan data besar, dengan konsultasi ahli dan pengawasan ketat. Tidak mungkin membiarkan setiap daerah menetapkan harganya sendiri, karena risiko kepentingan kelompok sangat tinggi," tegasnya.
Pada saat yang sama, pembangunan basis data tanah terpadu di seluruh negeri merupakan tugas utama. Sistem ini harus sepenuhnya mencatat transaksi, informasi pajak, dan kredit secara real-time, membantu mencerminkan penawaran dan permintaan secara akurat, serta menghilangkan transaksi virtual yang menjadi "taman bermain" untuk spekulasi.
Menurut Dr. Nguyen Si Dung, untuk menghilangkan motif spekulasi, Negara perlu menerapkan pajak anti-spekulasi, pajak progresif atas tanah terlantar, atau transaksi jangka pendek. Selain itu, mekanisme pemulihan selisih sewa tanah juga perlu diimplementasikan secara serius. Artinya, ketika Negara berinvestasi dalam infrastruktur yang menyebabkan kenaikan harga tanah, nilai tambah tersebut harus menjadi milik seluruh penduduk melalui pajak, retribusi, atau lelang, dan tidak boleh mengalir ke kantong segelintir orang. Beliau juga mengusulkan agar harga transaksi sipil dapat berbeda dari harga Negara dalam rentang yang wajar, tetapi harus memiliki batas atas, agar tetap fleksibel sekaligus menjamin stabilitas.
Menentukan strategi penggunaan lahan
Dari praktik pasar, Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa penerapan daftar harga tanah baru berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menunjukkan banyak kekurangan. "Hanya dalam satu tahun, daftar harga tanah baru telah meningkat 2,3 hingga 38 kali lipat dibandingkan sebelum undang-undang tersebut berlaku. Sementara itu, Keputusan 103/2024 menetapkan bahwa pajak 100% harus dibayarkan ketika mengubah penggunaan tanah menjadi lahan perumahan, yang berada di luar kemampuan masyarakat, yang mengakibatkan hilangnya pendapatan dan sangat memengaruhi pembangunan sosial-ekonomi, terutama mata pencaharian dan jaminan sosial masyarakat," ujarnya.
Pakar ini berpendapat bahwa penyebabnya berasal dari konstruksi daftar harga tanah yang tidak wajar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2024, sehingga perlu disesuaikan. "Penentuan strategi pemanfaatan lahan dalam pengaturan ekonomi makro sangatlah penting. Oleh karena itu, daftar harga tanah harus stabil di setiap provinsi dan kota, dan koefisien K perlu diterapkan untuk penyesuaian."
Secara teori, koefisien K merupakan alat pengelolaan tanah negara, yang membantu membatasi amplitudo fluktuasi. Oleh karena itu, dalam Undang-Undang Pertanahan yang direvisi ini, perlu ditetapkan secara jelas bahwa dasar penyusunan daftar harga tanah baru yang berlaku mulai 1 Januari 2026 adalah daftar harga tanah sebelum undang-undang ini berlaku, dengan menggunakan koefisien K untuk menyesuaikan dengan amplitudo kenaikan/penurunan sebesar 3%-5% setiap kali. Pendekatan ini akan berkontribusi pada stabilisasi ekonomi makro dalam jangka panjang," saran Bapak Thuan.
Beliau juga menekankan bahwa tanah merupakan alat produksi dan jasa, sehingga harga tanah harus selaras untuk mendorong investasi dan menciptakan lapangan kerja. Membatasi spekulasi merupakan tren yang tak terelakkan, karena mencegah pemborosan lahan juga merupakan prasyarat bagi masyarakat kaya dan negara yang kuat. Alih-alih menaikkan harga tanah, Negara seharusnya memperhitungkan biaya tanah dan biaya konstruksi perkotaan untuk menciptakan sumber pendapatan yang lebih berkelanjutan.
Pengembangan perumahan untuk kebutuhan riil
Dr. Nguyen Van Khoi, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, menekankan bahwa pengembangan perumahan untuk kebutuhan riil merupakan solusi berkelanjutan, alih-alih membiarkan pasar mengambang karena spekulasi. Ia menganalisis: "Penting untuk mempromosikan kebijakan preferensial dan mekanisme khusus untuk proyek perumahan sosial dan perumahan komersial dengan harga menengah, sambil secara fleksibel mengubah inventaris kelas atas menjadi segmen perumahan riil untuk menghindari pemborosan sumber daya."
Bapak Khoi juga menyampaikan bahwa prosedur hukum harus disederhanakan dan perencanaan harus transparan, terutama selama fase penggabungan unit administratif, agar pelaku usaha memiliki dasar untuk investasi jangka panjang. Isu lainnya adalah pengendalian risiko dari infrastruktur yang berjalan lambat dan proyek-proyek yang tertunda, yang menyebabkan kerugian besar bagi masyarakat.
Bapak Khoi juga mengusulkan agar Pemerintah segera membentuk Dana Perumahan Nasional dan Dana Perumahan Daerah untuk mendukung modal, mengatur pasokan dan permintaan, serta mengembangkan perumahan sewa. Model kemitraan publik-swasta (KPS) perlu didorong dalam pengembangan perumahan sosial dan infrastruktur satelit. Pada saat yang sama, mekanisme pemantauan dan pengendalian spekulasi dan inflasi harga perlu diperketat untuk memastikan "aset berkelanjutan" bagi masyarakat.
Sumber: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Komentar (0)