Harga apartemen meroket, tetapi pendapatan warga Hanoi masih tertinggal.

Harga apartemen meroket, tetapi pendapatan warga Hanoi masih tertinggal.

Menurut laporan Savills Vietnam, kuartal kedua tahun 2023 merupakan kuartal ke-18 berturut-turut di mana harga apartemen di Hanoi mengalami kenaikan. Saat ini, harga jual rata-rata apartemen primer di Hanoi adalah 53 juta VND/m2, meningkat 73% dibandingkan 4 tahun lalu (2019).

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior Departemen Konsultasi Savills Hanoi, menjelaskan: Kenaikan harga apartemen primer yang berkelanjutan di Hanoi disebabkan oleh tingginya kenaikan harga tanah dan biaya konstruksi.

Harga apartemen meroket, sementara pendapatan warga Hanoi menurun. (Foto: TTX)

Selain itu, kebutuhan untuk berinvestasi dalam peningkatan kualitas produk dan infrastruktur serta utilitas di sekitarnya, dan proyek internal juga menyebabkan harga pasar primer, atau harga proyek yang baru diluncurkan, selalu lebih tinggi daripada tingkat pasar umum apartemen yang dijual.

Menurut riset Savills, permintaan perumahan di Hanoi terus meningkat setiap tahun karena peningkatan migrasi yang stabil. Selain itu, Hanoi diperkirakan akan memiliki 157.000 rumah tangga tambahan dari tahun 2023 hingga 2025.

Namun, pasokan apartemen sangat rendah, dengan hanya 59.000 apartemen dari semua tipe, 9.000 rumah susun, dan 18.700 rumah sosial yang diperkirakan akan dibuka untuk dijual di masa mendatang. Terdapat kekurangan 70.300 rumah.

Laporan Savills menunjukkan bahwa Hanoi berupaya mencapai pendapatan per kapita rata-rata 150 juta/orang/tahun pada tahun 2023. Dibandingkan dengan tahun 2019, tingkat pertumbuhan pendapatan rata-rata adalah 6%/tahun. Sementara itu, tingkat pertumbuhan harga apartemen dari tahun 2019 hingga paruh pertama tahun 2023 adalah 13%/tahun.

Ibu Hang berkomentar bahwa kenyataannya pertumbuhan pendapatan per kapita rata-rata di Hanoi lebih rendah daripada pertumbuhan harga apartemen. Ini merupakan contoh yang menunjukkan bahwa orang akan memiliki rumah lebih lama jika kesenjangan ini diperlebar.

“Jika kedua angka ini tidak saling mendekat, kepemilikan rumah bagi masyarakat umum, baik yang tinggal di Hanoi maupun yang berasal dari provinsi lain yang ingin memiliki rumah di Hanoi untuk bekerja atau untuk anak-anak mereka, akan semakin lama dan semakin sulit,” ujar Ibu Hang.

Apalagi untuk produk rumah rendah, ketika harganya tinggi, pembeli juga akan mempertimbangkan kewajaran harga tersebut serta kesesuaiannya dengan nilai riil produk tersebut. Dari sini, keputusan pembeli akan lebih lambat dan lebih lama.

Segmen langka didiskon, tapi tidak untuk masyarakat umum

Berbeda dengan segmen apartemen, segmen vila dan rumah bandar mengalami sedikit penurunan. Harga utama vila turun 10% secara kuartalan menjadi 100 juta VND/m2 lahan yang belum terjual di Me Linh. Harga rumah toko turun 7% secara kuartalan. Sebaliknya, harga rumah bandar mencatat kenaikan 4% secara kuartalan, mencapai 173 juta VND/m2. Meskipun mengalami penurunan, segmen ini tidak menjadi perhatian utama karena harganya yang tinggi.

Ibu Hang mengatakan, penurunan harga villa dan townhouse disebabkan banyaknya proyek yang jauh dari pusat kota diluncurkan dengan harga yang wajar, sehingga menyebabkan harga pasar juga ikut menurun.

Kenyataannya, harga segmen rumah susun rendah masih tinggi, terutama di kawasan yang berdekatan dengan Jalan Lingkar 2 dan Jalan Lingkar 3 Hanoi serta kawasan maju dengan infrastruktur sosial dan perencanaan infrastruktur lalu lintas yang stabil, dan kawasan dengan kepadatan penduduk tinggi.

Vila merupakan segmen yang jarang mengalami penurunan harga, tetapi tidak untuk sebagian besar. (Foto: DP)

Menurut Ibu Hang, di pasar vila dan rumah bandar, produk dengan harga terjangkau dan proyek yang terencana dengan baik masih menarik minat pembeli. Hal ini tercermin dari fakta bahwa transaksi di segmen rumah susun di Hanoi cenderung membaik setelah kuartal pertama yang suram, dengan 106 unit terjual, naik 20% dari kuartal ke kuartal.

“Ini merupakan salah satu tanda positif yang tercatat pada akhir kuartal kedua tahun 2023, ketika pasar memiliki proyek-proyek low-rise dengan produk yang ditawarkan dengan harga sekitar 10 miliar VND/unit,” ujar Ibu Hang.

Berdasarkan data kuartal kedua tahun 2023 di Hanoi, proyek dengan harga primer di bawah 10 miliar VND menyumbang 39% transaksi, apartemen dengan harga 10-20 miliar VND menyumbang 28%, dan apartemen di atas 30 miliar VND hanya menyumbang 13%. Data menunjukkan bahwa semakin wajar harga suatu produk, semakin baik tingkat penjualannya.

Pasokan primer memang terbatas, tetapi keuntungan bagi pembeli rumah di pasar Hanoi saat ini adalah mereka dapat memilih pasar sekunder – dengan banyak produk yang telah dikembangkan sebelumnya, dijamin secara hukum, dan memiliki harga yang lebih terjangkau. Dalam kondisi saat ini, harga di pasar sekunder masih kompetitif dibandingkan dengan pasar primer.

Umumnya, menurut Savills, pada kuartal kedua tahun 2023, produk-produk low-rise memiliki harga 20% lebih rendah di pasokan sekunder dibandingkan unit primer. Pasar primer tidak memiliki banyak pilihan, sementara pasar sekunder memiliki lebih banyak pilihan dalam hal harga. Meskipun produknya bukan lagi baru, sebagai gantinya, pembeli dapat langsung menggunakannya atau langsung menggunakannya.

Khususnya, baru-baru ini, Hanoi telah mendorong penyaluran investasi publik. Hal ini merupakan faktor positif bagi kegiatan ekonomi Hanoi secara umum dan kegiatan lainnya, termasuk bisnis properti secara khusus.

Dengan dimulainya pembangunan Jalan Lingkar 4 baru-baru ini, diharapkan akan mendorong pembangunan di daerah pinggiran kota seperti Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai dan Thanh Tri ketika Jalan Lingkar 4 dibuka untuk lalu lintas pada tahun 2027. Pasokan perumahan di daerah sekitar Jalan Lingkar 4 diperkirakan akan meningkat sebesar 36% dibandingkan saat ini.

Ketika infrastruktur dikembangkan secara sinkron, hal tersebut akan mendukung keseimbangan pasokan dan permintaan di semua wilayah. Dengan transportasi yang nyaman, masyarakat yang membutuhkan akan bersedia pindah ke daerah dengan harga yang lebih terjangkau.

“Hal ini dianggap sebagai salah satu faktor yang memecahkan masalah yang belakangan ini terjadi, yaitu tingginya harga rumah di kawasan pusat kota atau kawasan dekat Ring Road 3 pasar Hanoi, sehingga menghambat akses masyarakat untuk membeli rumah,” ujar Ibu Hang.

Sumber: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-tang-phi-ma-thu-nhap-cua-nguoi-ha-noi-duoi-mai-khong-kip-post257957.html