Harga sewa lahan di kawasan industri utara meningkat, mengurangi keunggulan kompetitif

Daya tarik real estate industri di Utara

Pada paruh pertama tahun 2023, provinsi dan kota di utara menarik investasi asing terbesar di sektor manufaktur dengan 3,4 miliar USD, setara dengan 63% proyek manufaktur FDI yang baru terdaftar dengan 238 proyek baru.

Di antaranya, Bac Giang menyumbang 20% ​​dari total proyek baru terdaftar senilai 1,06 miliar dolar AS, termasuk investasi di pabrik Fulian Precision Technology di Singapura senilai 621 juta dolar AS dan proyek LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd senilai 140 juta dolar AS. Bac Ninh menempati peringkat ketiga nasional dalam menarik FDI di bidang manufaktur dengan 9% dari total modal terdaftar senilai 486 juta dolar AS.

Berdasarkan sektor investasi, pada paruh pertama tahun 2023, peralatan listrik menyumbang jumlah modal FDI baru terbesar di sektor manufaktur, yaitu 21%, senilai 1,14 miliar dolar AS. Selanjutnya, industri komputer, elektronik, dan produk listrik menyumbang total modal investasi sebesar 20%, dan produk karet dan plastik sebesar 15%.

Foto ilustrasi. (Sumber: DK)

Berdasarkan wilayah ekonomi , dapat dilihat bahwa di Kawasan Ekonomi Utara, sektor utama yang menerima modal investasi baru adalah komputer, elektronik, dan produk listrik, yang menyumbang 19% dari total modal investasi di seluruh kawasan; diikuti oleh peralatan listrik (15%); produk karet dan plastik hanya 5%; dan kendaraan bermotor 4%. Sementara itu, di Kawasan Ekonomi Selatan, situasinya agak berbeda, di mana produk karet dan plastik memiliki jumlah modal investasi terbesar, yaitu 10% dari total modal investasi di seluruh kawasan, manufaktur logam menyumbang 4%, dan air minum sekitar 3%.

Selain itu, produsen dan energi surya juga tercatat bergeser ke utara. Tiga dari lima proyek manufaktur teratas di Zona Ekonomi Utara pada tahun 2022 berada di sektor energi surya. Dari 30 produsen produk surya di seluruh negeri, 77% berlokasi di Zona Ekonomi Utara dan hanya 23% di Zona Ekonomi Selatan.

Di antara mereka, Trina Solar merupakan investor terbesar dengan proyek senilai 275 juta dolar AS di Kawasan Industri Yen Binh, Provinsi Thai Nguyen. Investor tersebut sebagian besar berasal dari Tiongkok, Hong Kong, dan Singapura. Pada paruh pertama tahun 2023, produsen modul surya AS, Thornava Solar, juga memulai produksi di pabrik modern berkapasitas 1 gigawatt per tahun di Kawasan Industri Que Vo, Provinsi Bac Ninh .

Pada tahun 2023, perusahaan swasta Vietnam, AD Green, meresmikan pabrik berkapasitas 3 gigawatt senilai $45 juta, yang memproduksi panel surya untuk pasar domestik dan internasional. Fasilitas ini mencakup area seluas hampir 8 hektar di Klaster Industri An Ninh, Distrik Tien Hai, Provinsi Thai Binh.

Dapat dilihat bahwa kelompok penyewa utama di Wilayah Utara adalah penyewa di sektor bernilai tambah tinggi, termasuk elektronik dan komputer, mobil, mesin dan peralatan, serta manufaktur terkait tenaga surya, dengan penyewa berupa perusahaan berskala besar seperti Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda, dan Vinfast.

Sementara itu, penyewa utama di Selatan adalah perusahaan pengolahan produk karet dan plastik, makanan dan minuman, bahan bangunan, dan garmen – industri yang dinilai memiliki nilai tambah rendah.

Bapak Thomas Rooney, Manajer Senior, Layanan Konsultasi Industri, Savills Hanoi berkomentar: Zona Ekonomi Utara memiliki lokasi yang strategis, dengan akses yang baik ke pasar domestik dan internasional.

Selama 5 tahun terakhir, infrastruktur di kawasan ini telah meningkat pesat berkat serangkaian proyek jalan tol yang menghubungkan tiga pelabuhan utama, termasuk Pelabuhan Hai Phong, Pelabuhan Laut Dalam Lach Huyen, dan Pelabuhan Cai Lan. Selain itu, Zona Ekonomi Utara memiliki dana lahan yang besar, memenuhi permintaan penyewa di sektor bernilai tambah tinggi, sehingga menarik banyak proyek investasi besar di bidang perakitan mobil, komponen elektronik, dan produk energi surya.

"Dapat dilihat bahwa Zona Ekonomi Utara dianggap sebagai keuntungan besar bagi investor, tidak hanya memanfaatkan salah satu rute impor-ekspor penting Vietnam melalui Hai Phong, tetapi juga dapat dengan mudah mengangkut barang untuk melayani pasar-pasar tetangga," kata Bapak Thomas Rooney.

Sewa yang tinggi dapat mengurangi keunggulan kompetitif

Menurut Savills Vietnam, pada paruh pertama tahun 2023, Korea Utara mencatat 68 proyek kawasan industri dengan total luas hingga 12.000 hektar. Tingkat hunian rata-rata mencapai 83%, naik dari 81% pada periode yang sama tahun lalu. Harga sewa lahan rata-rata mencapai 138 USD/m2/siklus sewa, naik dari 102 USD/m2/siklus sewa.

Tarif pajak bumi dan bangunan di kawasan industri di Utara meningkat, sehingga mengurangi daya saing kawasan ekonomi Utara dibandingkan dengan Selatan. (Foto: DP)

Di antaranya, Bac Ninh memiliki kenaikan harga sewa tanah terbesar sebesar 48% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2022, mencapai 156 USD/m2/siklus sewa berkat minat baru perusahaan dan pemasok elektronik dengan kebutuhan untuk mendiversifikasi rantai pasokan di luar Tiongkok.

Hung Yen meningkat sebesar 45% selama periode yang sama, mencapai 132 USD/m2/siklus sewa. Provinsi-provinsi utama juga mencatat peningkatan serupa, seperti Hai Duong (naik 33%, mencapai 101 USD/m2/siklus sewa) dan Hai Phong (naik 28%, mencapai 129 USD/m2/siklus sewa).

Laporan Savills juga menunjukkan bahwa pasokan pabrik siap pakai di wilayah ekonomi Utara mencapai 3,5 juta m² luas area yang dapat disewakan bersih (NLA), dengan sisa NLA sekitar 618.000 m². Harga sewa rata-rata adalah 4,8 USD/m²/bulan (belum termasuk PPN) pada paruh pertama tahun 2023. Sementara itu, tingkat hunian pabrik dan gudang siap pakai di wilayah Utara tercatat menurun menjadi 83% karena adanya pasokan baru di Hai Phong dan Bac Ninh.

Menurut Bapak John Campbell, Wakil Direktur, Kepala Layanan Industri, Savills Vietnam: “Harga sewa lahan saat ini di Zona Ekonomi Utara telah melampaui dua digit, mengurangi daya saing Zona Ekonomi Utara dibandingkan dengan Zona Ekonomi Selatan. Harga lahan yang lebih tinggi dapat menghambat masuknya perusahaan-perusahaan manufaktur elektronik, otomotif, dan energi surya baru. Mereka adalah investor yang ingin memiliki lahan luas dengan harga terjangkau.”

Sumber: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html