Menguraikan pertanyaan Perdana Menteri: Mengapa harga apartemen terus naik?

(NLDO)- Perusahaan ingin melakukan proyek mewah, tetapi biaya pembuatan produk, termasuk biaya tanah, tinggi, sehingga harga apartemen terus meningkat.

Pada sore hari tanggal 22 September, pada pertemuan rutin Komite Pengarah Pusat tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat, Perdana Menteri Pham Minh Chinh - Kepala Komite Pengarah - mengajukan pertanyaan: mengapa harga apartemen terus naik?

"Dengan harga 70-100 juta VND/m², bagaimana orang bisa membeli rumah?" - Perdana Menteri berkata dan meminta kedua lembaga manajemen dan bisnis untuk menanggapi dan menyelesaikan masalah ini bersama-sama.

Pertanyaan itu menyentuh realitas yang dialami para pembeli rumah di Kota Ho Chi Minh selama 1-2 tahun terakhir: proyek yang layak dijual di kawasan pusat hampir semuanya berada di segmen kelas atas, dengan harga umum di atas 100 juta VND/m².

Survei yang dilakukan oleh reporter Surat Kabar Nguoi Lao Dong menunjukkan bahwa proyek-proyek di sekitar Thu Thiem Center seperti The OpusK Residence menawarkan harga 250-350 juta VND/m²; 1-2 km dari pusat kota, The Privé juga di atas 100 juta VND/m², Lumiere Midtown di atas 130 juta VND/m², dan Eton Park di atas 120 juta VND/m². Lebih jauh lagi, bahkan Vinhomes Grand Park—yang dianggap sebagai pilihan "mudah", kini harganya tidak kurang dari 70 juta VND/m².

Laporan pasar dari perusahaan riset real estat menunjukkan bahwa harga rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh sangat tinggi. Statistik yang dirilis oleh DKRA Group pada Agustus 2025 mencatat bahwa harga rata-rata di kawasan pusat kota telah meningkat menjadi sekitar 80 juta VND/m², meningkat 12-18% dibandingkan sebelumnya; kawasan pinggiran kota seperti Binh Duong (lama) meningkat 8-10%, saat ini sekitar 47 juta VND/m². Harapan bahwa "setelah merger akan ada lebih banyak produk, harga lebih rendah" hanya muncul sesekali di kawasan sekitarnya, sementara di kota itu sendiri, tingkat harga masih terus meningkat.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh berbicara pada pertemuan rutin Komite Pengarah Pusat tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat.

Menjelaskan situasi di atas, Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, menunjukkan bahwa masalahnya terletak pada tujuan pengembang sendiri. Menurutnya, "target penetapan tingkat keuntungan yang diharapkan terlalu tinggi. Jika kita melaksanakan proyek-proyek mewah, harga perumahan tidak akan rendah, yang menyebabkan harga apartemen lebih tinggi setiap tahun dibandingkan tahun sebelumnya, dan jika tinggi, harganya akan tetap tinggi selamanya."

Selain itu, ia juga menunjukkan bahwa sebagian masalahnya berasal dari "mekanisme": daftar harga tanah dan metode penghitungan retribusi penggunaan lahan membebani biaya proyek, "untuk memungut pajak penggunaan lahan yang tinggi... sulit bagi proyek untuk dijual dengan harga rendah". Selain itu, biaya input, terutama bahan bangunan, "melayang" dan tidak dapat dikendalikan, yang semuanya ditambahkan ke harga jual akhir.

Dari perspektif pasar, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa ia secara langsung menghadiri pertemuan dengan Pemerintah dan "memahami rasa frustrasi Perdana Menteri".

Menurut Tn. Chau, ada banyak alasan di balik tingginya tingkat harga di kota-kota besar, tetapi akar permasalahan yang telah berlangsung selama bertahun-tahun adalah kurangnya pasokan di segmen yang terjangkau.

"Pasokan terbatas karena banyak proyek berbiaya rendah terhambat. Setelah bertahun-tahun diimplementasikan, harga melonjak tinggi," ujarnya, seraya menekankan bahwa "lebih dari 70% proyek yang tidak dapat diimplementasikan disebabkan oleh masalah hukum."

Bapak Chau mengatakan bahwa ketika produk yang beredar di pasaran sebagian besar adalah apartemen mewah dengan harga rata-rata di atas 70 juta VND/m², struktur pasokannya terbalik, menciptakan "model menara terbalik", yang berarti kesenjangan segmen, dan pasar pun menjadi sepi dari apartemen murah selama bertahun-tahun.

Yang ditunggu HoREA saat ini adalah dampak kebijakan yang cukup kuat untuk mengatasi hambatan tersebut. Bapak Chau berharap revisi dan penyempurnaan kerangka hukum yang akan datang, terutama ketentuan Undang-Undang Pertanahan, akan menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi "proyek konversi lahan", terutama lahan pertanian dan industri yang dapat digunakan untuk pembangunan perumahan.

"Ketika ada lebih banyak lahan bersih, pasokan baru akan meningkat dan itulah daya tarik alami untuk mendinginkan harga perumahan," ujarnya. Selain itu, penting untuk mempromosikan program perumahan sosial secara intensif. "Pemerintah perlu mempercepat kemajuan, mendorong pelaku usaha untuk mengembangkan perumahan sosial guna menciptakan landasan bersama, menurunkan harga perumahan, dan menyediakan rumah bagi masyarakat," saran ketua HoREA.

Sumber: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm