Apa solusinya untuk "mendinginkan" harga perumahan yang meroket?

Membangun daftar harga tanah yang wajar

Data penelitian VARS menunjukkan bahwa harga perumahan terus mencapai tingkat baru, pada tingkat tinggi, jauh melampaui tingkat pertumbuhan pendapatan mayoritas orang.

Situasi ini menimbulkan kebutuhan mendesak untuk meningkatkan efektivitas pengelolaan pasar real estat oleh Negara, menurut surat kabar Pemerintah .

Oleh karena itu, setiap kali harga apartemen, rumah bandar, tanah, dll. naik, opini publik akan langsung menyebut pajak properti kedua sebagai solusi untuk "mendinginkan" harga perumahan. Sebenarnya, ini bukan pertama kalinya kebijakan ini diusulkan. Namun, setelah berkali-kali "naik turun", pajak properti kedua masih menjadi topik yang diperbincangkan di media.

“Upaya untuk menstabilkan pasar properti perlu bertumpu pada kebijakan pertanahan, investasi, perumahan sosial, dan sebagainya, alih-alih hanya mengandalkan perpajakan,” tegas Bapak Le Xuan Nga, Direktur Utama BHS Property.

Menurut Bapak Nga, harga tanah di pusat kota sangat tinggi, sehingga investor kesulitan untuk mendapatkan kompensasi pembebasan lahan, pembayaran pajak bumi dan bangunan, dan sebagainya. Dengan adanya daftar harga tanah tahunan, biaya-biaya ini akan terus meningkat di masa mendatang.

Setelah menyaksikan banyak siklus fluktuasi pasar, Bapak Nga mengakui bahwa menyeimbangkan harga produk akhir dan biaya konstruksi proyek belum pernah sesulit ini sebelumnya. Dari perspektif bisnis, Bapak Nga yakin bahwa selama daftar harga tanah dibuat secara wajar, harga rumah pasti akan turun.

Sebelumnya, Kementerian Konstruksi menilai ketika menerapkan regulasi tabel harga tanah tahunan, harga perumahan bisa naik 15-20%.

Meningkatkan penyediaan perumahan sosial bagi masyarakat yang benar-benar membutuhkan

Kepada surat kabar Dau Tu , Bapak Pham Duc Toan, CEO EZ Property Company, mengatakan bahwa untuk segmen apartemen saja, prospek penurunan harga proyek komersial hampir mustahil. Dalam laporan Savills Q3/2024, harga rata-rata apartemen baru telah mencapai 69 juta VND/m2, naik 6% secara kuartalan dan 28% secara tahunan.

"Saya pikir kunci untuk mendinginkan harga properti adalah pembangunan perumahan sosial di kawasan perkotaan di pintu gerbang ibu kota. Setelah proyek-proyek ini selesai, harga perumahan di Hanoi akan turun 30-40% dibandingkan saat ini," tegas Bapak Toan.

Menurut Bapak Toan, banyak proyek perumahan sosial di Hanoi yang lokasinya terlalu jauh dari pusat kota (di distrik Hoai Duc dan Quoc Oai...), dan infrastruktur teknis dan sosialnya masih sangat sederhana, sehingga meskipun harga jualnya relatif rendah, hanya sekitar 10 - 14 juta VND/m2, namun sudah dibuka penjualannya lebih dari 20 kali dan belum juga habis terjual.

CEO EZ Property Company meyakini bahwa Negara harus secara proaktif menggunakan anggaran untuk membangun perumahan sosial. Lembaga pelaksana bahkan dapat mengesampingkan target keuntungan dan menganggapnya sebagai investasi publik, yang dilaksanakan untuk tujuan jaminan sosial.

Singapura adalah salah satu negara pelopor penerapan kebijakan ini. Sejak tahun 1960-an, Pemerintah Pulau Singa telah membentuk Otoritas Pengembangan Perumahan untuk berfokus pada pengembangan perumahan sosial. Saat ini, tingkat kepemilikan rumah di Singapura mencapai hampir 90%, salah satu yang tertinggi di dunia. Lebih dari 80% penduduknya tinggal di proyek perumahan sosial.

Namun, di luar proyek perumahan sosial, harga properti di Singapura termasuk yang tertinggi di Asia. Negara ini menjadi "taman bermain" para "hiu" properti dan taipan keuangan. Bahkan ketika Singapura menaikkan pajak properti kedua menjadi 20-30%, harga proyek komersial terus meningkat.

Perlu mengembangkan kota satelit untuk menurunkan harga properti

Pada tahun 2023, populasi Hanoi akan mencapai sekitar 8,5 juta jiwa, dan rata-rata 200.000 jiwa akan bertambah setiap tahunnya. Sebagian besar penduduk tinggal di distrik-distrik dalam kota, sehingga memberikan tekanan besar pada infrastruktur kota.

Oleh karena itu, dalam jangka panjang, perluasan pembangunan kota satelit perlu dilakukan. Ini akan menjadi langkah yang sangat penting dalam menstabilkan pasar dan menurunkan harga properti. Namun, perlu dicatat bahwa penyelesaian infrastruktur lalu lintas penghubung serta infrastruktur pendukungnya akan menjadi tantangan besar bagi anggaran negara dan akan membutuhkan waktu yang lama untuk diimplementasikan.

Oleh karena itu, daerah pinggiran kota perlu disediakan lebih banyak fasilitas, terutama sistem transportasi umum seperti bus dan kereta api untuk menghubungkan distrik pinggiran kota dengan pusat kota Hanoi.

Pada saat itu, ibu kota tidak lagi menjadi satu-satunya pilihan untuk menetap dan mencari nafkah, beban populasi dan infrastruktur perkotaan juga akan berkurang, dan harga perumahan secara bertahap akan stabil.

Dalam jangka panjang, perlu memperluas pengembangan kota satelit untuk menstabilkan pasar dan mengurangi harga real estat.

Dr. Tran Xuan Luong (Universitas Ekonomi Nasional) mengatakan: “Dalam jangka panjang, kita perlu memperluas pembangunan kota-kota satelit. Ini akan menjadi langkah yang sangat penting dalam menstabilkan pasar dan menurunkan harga properti. Namun, perlu dicatat bahwa penyelesaian infrastruktur lalu lintas penghubung serta infrastruktur pendukungnya akan menjadi tantangan besar bagi anggaran negara dan akan membutuhkan waktu yang lama untuk diimplementasikan.”

Menurut Bapak Pham Duc Toan, kawasan suburban perlu dilengkapi dengan lebih banyak fasilitas, terutama sistem transportasi umum seperti bus dan kereta api. Ini akan menjadi "kartu as" untuk menghubungkan kawasan suburban dengan pusat kota Hanoi.

“Dari sana, perekonomian lokal akan terdongkrak dan menarik lebih banyak bisnis untuk masuk. Ketika ibu kota bukan lagi satu-satunya pilihan untuk menetap dan mencari nafkah, beban populasi dan infrastruktur perkotaan juga akan berkurang, dan harga rumah akan berangsur-angsur stabil,” komentar Bapak Toan.

Bapak Nguyen Giang, Ha Dong, Hanoi, seorang broker real estat, menyampaikan bahwa kunci untuk "mendinginkan" harga properti adalah perumahan sosial perkotaan di kawasan-kawasan gerbang ibu kota. Ketika proyek-proyek ini selesai, harga perumahan di Hanoi akan turun 30-40% dibandingkan saat ini.

"Namun, banyak proyek perumahan sosial di Hanoi terletak terlalu jauh dari pusat kota (di distrik Hoai Duc dan Quoc Oai...), dan infrastruktur teknis serta sosialnya masih sangat sederhana. Oleh karena itu, meskipun harga jualnya relatif rendah, hanya sekitar 10-14 juta VND/m2, proyek-proyek tersebut telah dibuka untuk dijual lebih dari 20 kali dan masih belum terjual habis," ujar Bapak Giang.

Menurut Bapak Giang, Negara harus secara proaktif menggunakan modal anggaran untuk mengembangkan perumahan sosial. Lembaga pelaksana bahkan dapat mengesampingkan target keuntungan dan menganggapnya sebagai investasi publik, yang dilaksanakan untuk tujuan jaminan sosial, menurut surat kabar Thanh Tra.

Jangan menaruh semua telur Anda dalam satu keranjang.

Dari zaman dahulu hingga sekarang, masyarakat Vietnam selalu percaya bahwa "setiap jengkal tanah bernilai emas". Inilah sebabnya mengapa rumah atau sebidang tanah bukan hanya tempat tinggal, tetapi juga sarana untuk menyimpan uang dan berinvestasi secara menguntungkan.

Jangan menaruh semua telur Anda dalam satu keranjang yang disebut real estat.

Namun, menurut Dr. Tran Xuan Luong, konsep ini menjadi agak ekstrem. Banyak orang, ketika memiliki uang menganggur, akan langsung "mencurahkannya" ke properti, yang secara tak terlihat menciptakan "gelombang" dan menyebabkan harga rumah naik.

Bapak Tran Vu, Direktur Penjualan Perusahaan Saham Gabungan Konstruksi DHCONS, mengemukakan bahwa karena keterbatasan pengetahuan keuangan dan pemahaman hukum banyak orang, mereka mudah terpikat dan dimanipulasi oleh individu dan organisasi, yang "menaruh semua telur mereka dalam satu keranjang" yang disebut properti.

Banyak orang bahkan berspekulasi di bidang properti, tetapi mengira mereka sedang berinvestasi. Terutama di sektor tanah, banyak orang menghabiskan uang untuk membeli sebidang tanah di pinggiran kota dan kemudian mematok harga "selangit", meskipun properti tersebut tidak memiliki nilai tambah.

Berdasarkan Proyek Perencanaan Modal untuk periode 2021-2030, dengan visi hingga tahun 2050, Hanoi akan memiliki dua kota di bawah administrasinya: Kota Sains dan Pelatihan Hoa Lac dan Kota Utara, termasuk batas administratif distrik Soc Son dan Me Linh serta sebagian distrik Dong Anh. Selain itu, Hanoi juga mengusulkan untuk mempelajari pembentukan dua kota lagi, termasuk kota wisata di wilayah Son Tay-Ba Vi dan kota bandara selatan di Phu Xuyen-Ung Hoa, menurut surat kabar Thanh Tra .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm