Menghilangkan hambatan dan membuka aliran sumber daya lahan

Para ahli menilai “permasalahan teknis” dalam UU Pertanahan 2024 sebagai “hambatan kelembagaan” yang perlu segera diatasi agar UU ini benar-benar dapat diimplementasikan, membuka dan memanfaatkan sumber daya lahan secara efektif – sumber daya yang sangat penting bagi negara ini.

Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Banyak inovasi yang dituangkan dalam Rancangan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2004 tentang Pertanahan yang mengatur tentang mekanisme dan kebijakan untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan penyelenggaraan Undang-Undang Pertanahan, seperti: menghapus kerangka acuan harga tanah, meningkatkan transparansi, mendorong desentralisasi kepada daerah, serta menjamin keselarasan kepentingan antara negara, rakyat, dan dunia usaha.

Salah satu dari lima hambatan pertama yang disebutkan para ahli adalah kurangnya kesesuaian antara sistem perencanaan pertanahan dan model pemerintahan daerah dua tingkat (provinsi-akar rumput) ketika model ini mulai berlaku pada 1 Juli 2025. Meskipun Undang-Undang Pertanahan 2024 masih mempertahankan ketentuan tentang "perencanaan dan penataan ruang tingkat kabupaten", model organisasi pemerintahan yang berlaku saat ini di kota-kota yang dikelola pusat atau unit-unit administratif- ekonomi khusus telah beroperasi sesuai dengan sistem pemerintahan perkotaan dua tingkat.

Hal ini menyebabkan kurangnya kewenangan dan konsistensi dalam persetujuan perencanaan, yang mengakibatkan proses implementasi terganggu atau tertunda. Menurut Dr. Nguyen Dinh Tho, Wakil Direktur Institut Strategi dan Kebijakan Pertanian dan Lingkungan Hidup ( Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup ), Undang-Undang tersebut perlu disesuaikan agar perencanaan tata guna lahan dapat terintegrasi ke dalam perencanaan pembangunan perkotaan dan perencanaan pemanfaatan sumber daya secara menyeluruh di tingkat akar rumput. Jika tidak, pemerintah daerah akan mengalami kebingungan dalam implementasi dan pengawasan.

Keterlambatan dalam menyesuaikan peraturan perencanaan dengan model pemerintahan dua tingkat tidak hanya memengaruhi kelayakan Undang-Undang, tetapi juga menyebabkan banyak daerah "menunggu instruksi", sehingga menghambat arus investasi. Oleh karena itu, resolusi panduan terpadu perlu segera disusun agar perencanaan tidak menjadi "hambatan kelembagaan" pertama dalam rantai implementasi Undang-Undang Pertanahan yang baru.

Kendala kedua yang teridentifikasi adalah masih banyaknya kekurangan dalam mekanisme lelang dan penawaran tanah yang kurang menguntungkan bagi investor. Tujuan alokasi dan penyewaan tanah melalui lelang dan penawaran merupakan alat penting untuk memastikan publisitas, transparansi, dan mencegah kepentingan kelompok. Namun, proses implementasi saat ini menunjukkan banyak keterbatasan.

Tidak ada panduan yang jelas tentang bentuk sewa tanah dengan pembayaran tahunan untuk dana tanah yang dikelola oleh Negara. Beberapa daerah mencerminkan situasi "tidak tahu solusi mana yang harus diterapkan" ketika harus memastikan pendapatan anggaran dan mendukung bisnis yang berinvestasi di bidang sosial.

Di saat yang sama, persyaratan untuk memiliki rencana rinci 1/500 sebelum melelang tanah menyebabkan kesulitan dalam implementasinya, terutama untuk lahan campuran atau lahan publik yang diselingi dengan kawasan pemukiman. Sementara itu, sistem sewa tanah dengan pembayaran tahunan menyulitkan investor untuk menghitung biaya, menggadaikan, dan memobilisasi modal jangka menengah dan panjang.

Dr. Can Van Luc, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, berkomentar bahwa mekanisme lelang tanah perlu lebih fleksibel, terutama pada tahap awal proyek infrastruktur sosial. Jika terlalu kaku, hal ini secara tidak sengaja akan menghilangkan motivasi sektor swasta—subjek yang paling ingin dimobilisasi oleh Undang-Undang Pertanahan 2024. Pasalnya, kurangnya sinkronisasi dalam peraturan lelang dan penawaran serta mekanisme sewa tanah tidak hanya mengurangi daya tarik investasi tetapi juga menimbulkan risiko kerugian anggaran.

Oleh karena itu, dikeluarkannya Keputusan Pemerintah Nomor 339/NQ-CP tentang Rancangan Keputusan Majelis Nasional yang menetapkan sejumlah mekanisme dan kebijakan untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan, yang memungkinkan pewarisan hasil penelitian dalam Permohonan Nomor 136/TTr-BNNMT Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup tentang Rancangan Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan, merupakan langkah ke arah yang benar, namun perlu segera dikonkretkan dalam bentuk peraturan perundang-undangan yang mengatur pelaksanaannya sehingga pelaku usaha memiliki landasan hukum yang jelas, demikian komentar Bapak Luc.

Selain itu, regulasi pemulihan lahan yang tidak mencakup praktik pembangunan dan kurangnya fleksibilitas merupakan hambatan ketiga yang disebutkan oleh para ahli. Meskipun Pasal 79 UU Pertanahan 2024 dianggap telah memperluas cakupan pemulihan lahan dibandingkan dengan UU Pertanahan 2013, pasal tersebut masih belum mencakup semua proyek yang memiliki kepentingan strategis dan mendesak.

Secara spesifik, UU tersebut belum mengatur secara jelas mekanisme pemulihan lahan untuk pembentukan dana tanah guna membiayai proyek BT ​​(bangun serah terima) atau penataan kembali lahan bagi badan usaha yang terpaksa pindah lokasi akibat pencemaran lingkungan... Selain itu, pengaturan bahwa pemulihan lahan hanya dapat dilakukan setelah rencana ganti rugi, dukungan, dan pemukiman kembali disetujui menyebabkan terjadinya penundaan dan kurangnya fleksibilitas untuk proyek-proyek yang bersifat mendesak.

Terkait dengan hambatan ini, Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, Wakil Ketua Dewan Universitas Hukum Hanoi, mengatakan bahwa Undang-Undang perlu memiliki mekanisme khusus untuk proyek-proyek utama, karena jika kita menunggu prosedur administratif yang cukup, kemajuan infrastruktur strategis nasional seperti jalan raya, bandara, dan kawasan industri besar akan tertunda, yang menyebabkan kerusakan yang jauh lebih besar daripada risiko hukum yang dikhawatirkan oleh badan-badan pengelola.

Hambatan ini juga menunjukkan bahwa kurangnya fleksibilitas dalam merancang peraturan pengadaan tanah menghambat pembangunan infrastruktur—area yang ingin dipercepat oleh Vietnam. Menurut para ahli, solusi langsungnya adalah mengkaji mekanisme otorisasi khusus untuk proyek-proyek utama, serupa dengan mekanisme dalam Undang-Undang Penanaman Modal Publik atau Undang-Undang Lelang, guna menghindari "hambatan" dalam pemberian kompensasi dan pembebasan lahan.

Kendala keempat yang perlu diatasi adalah mekanisme penetapan harga tanah yang tidak memadai dan tidak stabil, yang menimbulkan kekhawatiran di kalangan pelaksana. Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menghapus "kerangka harga tanah" dan beralih ke mekanisme tabel harga tanah yang diperbarui setiap tahun, yang lebih mencerminkan harga pasar. Ini merupakan langkah maju yang luar biasa, tetapi mekanisme penetapan harga saat ini masih memiliki banyak kendala dalam penerapan praktisnya.

Pertama-tama, penentuan harga tanah spesifik terlalu bergantung pada lembaga konsultan dan data pasar, sementara sistem informasi dan basis data harga tanah nasional belum lengkap, sehingga menyebabkan hasil penilaian yang tidak konsisten antar daerah. Metode surplus—alat utama untuk menentukan harga tanah proyek—belum terstandarisasi, sehingga menyebabkan peningkatan biaya investasi, yang berdampak negatif pada daya saing perusahaan.

Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Manajemen Ekonomi Pusat, mengatakan bahwa jika basis data penilaian yang transparan tidak dibangun, para pelaksana akan selalu takut membuat kesalahan. Akibatnya, banyak tempat "menghindari penandatanganan", yang menghambat kemajuan investasi publik maupun pembangunan kawasan perkotaan dan industri. Hambatan ini bukan hanya masalah teknis tetapi juga tanggung jawab psikologis dalam menjalankan tugas publik. Ketika harga tanah dikaitkan dengan kewajiban keuangan, setiap penyimpangan dapat mengakibatkan inspeksi, pemeriksaan, atau pertanggungjawaban pidana.

Oleh karena itu, Pemerintah perlu segera mengeluarkan mekanisme untuk melindungi mereka yang melaksanakan proses dengan benar, sambil mempromosikan digitalisasi data harga tanah, menciptakan koridor hukum yang aman bagi daerah untuk berani bertindak dan berani bertanggung jawab - usul Bapak Chung.

Selain itu, kurangnya sinkronisasi antara Undang-Undang Pertanahan dan undang-undang terkait di masa transisi merupakan hambatan kelima yang perlu diatasi. Ini juga merupakan hambatan sistemik. Ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 diundangkan, serangkaian undang-undang lain juga akan diubah, ditambah, atau berlaku secara bersamaan, seperti Undang-Undang Perumahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti, Undang-Undang Lelang, Undang-Undang Penanaman Modal, dan sebagainya.

Namun, kesesuaian antar undang-undang ini masih belum sinkron, sehingga menimbulkan kebingungan di banyak daerah selama masa transisi. Misalnya, peraturan tentang penerimaan pengalihan hak guna lahan untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial telah disesuaikan dalam Resolusi Majelis Nasional dan Keputusan Pemerintah, tetapi belum "dimasukkan" tepat waktu ke dalam dokumen pedoman Undang-Undang Pertanahan. Beberapa daerah seperti Hanoi, Kota Ho Chi Minh... telah mencerminkan situasi proyek yang "menunggu" Keputusan tersebut, yang menyebabkan pemborosan sumber daya.

Dari perspektif hukum, Pengacara Truong Thanh Duc berkomentar: “Kami telah membuat kemajuan besar dalam mengubah Undang-Undang Pertanahan, tetapi jika undang-undang terkait tidak diubah secara serempak, akan tetap ada “undang-undang yang menunggu undang-undang”, sehingga menyulitkan pelaku usaha untuk menentukan dasar prosedur investasi mereka.”

Untuk mengatasi hambatan ini, Pemerintah telah secara proaktif menerbitkan Resolusi 339/NQ-CP, dan mengajukan Resolusi terpisah tentang mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dalam mengorganisir pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan kepada Majelis Nasional untuk diundangkan. Namun, agar Resolusi ini benar-benar berlaku, masih diperlukan panduan terperinci tentang transisi antara peraturan lama dan baru, untuk menghindari terciptanya "kesenjangan hukum" dalam pelaksanaan proyek investasi - saran para pengacara.

Dengan adanya lima hambatan terbesar dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 pada masa sidang ke-10, Majelis Permusyawaratan Rakyat ke-15 diharapkan akan membahas dan segera mengeluarkan Resolusi khusus tentang mekanisme dan kebijakan untuk menghilangkan kesulitan dalam menyelenggarakan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan berdasarkan usulan dari Pemerintah dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup.

Selain itu, para ahli juga mengusulkan peninjauan dan penyesuaian undang-undang terkait secara sinkron (UU Penanaman Modal, UU Perumahan, UU Lelang, UU Konstruksi) untuk menyatukan pemahaman dan prosedur implementasi. Khususnya, perlu memperkuat digitalisasi data pertanahan, mempublikasikan daftar harga tanah tahunan, menciptakan landasan yang transparan, dan mengurangi risiko hukum bagi badan pengelola. Selain melatih dan melindungi mereka yang mematuhi peraturan, mendorong keberanian bertindak dan berani bertanggung jawab, perlu juga mendorong mekanisme khusus untuk proyek-proyek utama, yang menjamin kemajuan infrastruktur, industrialisasi, dan urbanisasi.

Undang-Undang Pertanahan 2024 akan sepenuhnya berfungsi jika hambatan-hambatan di atas diidentifikasi dan diatasi secara cepat dan sinkron. Hanya dengan demikian, tanah akan benar-benar menjadi penggerak pembangunan berkelanjutan, bukan "hambatan" dalam proses integrasi dan industrialisasi saat ini.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm