Hanoi menyetujui daftar harga tanah dengan kenaikan tertinggi sebesar 26%, biaya buku merah juga meningkat tajam

Pada sore hari tanggal 26 November, dengan persetujuan mayoritas delegasi, Dewan Rakyat Hanoi mengeluarkan resolusi yang mengatur daftar harga tanah pertama yang akan diumumkan dan diterapkan mulai 1 Januari 2026.

Dengan demikian, daftar harga tanah baru di Hanoi memiliki harga tertinggi hingga lebih dari 702 juta VND/m2, yang diterapkan pada lokasi 1 (sisi depan jalan) di jalan-jalan di area pusat distrik Hoan Kiem lama. Harga ini meningkat sekitar 2% dibandingkan dengan daftar harga tanah lama.

Harga tanah telah meningkat tajam di komune-komune suburban. Di antaranya, area 9 (termasuk komune Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son, dan An Khanh) mengalami peningkatan tertinggi, sekitar 26%. Harga tanah tertinggi di kelompok ini adalah 64,7 juta VND/m2, yang diterapkan pada lokasi 1 di Jalan Raya Nasional 32 (dari perbatasan kelurahan Xuan Phuong hingga persimpangan ke wilayah perkotaan Kim Chung-Di Trach).

Area 7 (termasuk 9 komune Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) dan area 10 (termasuk 12 komune Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) dengan peningkatan sebesar 25%.

Lonjakan harga tanah yang tajam di Hanoi juga menyebabkan kenaikan biaya buku merah. Foto: Huu Chanh

Asosiasi Real Estat Vietnam (VNREA) meyakini bahwa harga tanah yang tinggi juga telah meningkatkan biaya investasi real estat di kawasan pinggiran kota. Hal ini mengurangi daya tarik proyek investasi dan memengaruhi rencana pembangunan perumahan di kawasan pinggiran kota untuk menyebarkan populasi.

Akibatnya, pasokan perumahan di pasar kemungkinan akan terus menurun. Di saat yang sama, harga perumahan komersial juga akan meningkat, sehingga mengurangi aksesibilitas perumahan bagi masyarakat yang benar-benar membutuhkan.

Menurut Asosiasi Real Estat Vietnam, pasar real estat sedang dalam fase pemulihan, dan banyak bisnis harus melakukan restrukturisasi. Oleh karena itu, kenaikan harga tanah saat ini dapat menjadi beban ganda, yang memperlambat proses pemulihan.

"Meningkatnya harga tanah akan menyebabkan kewajiban keuangan yang lebih besar bagi bisnis dan masyarakat. Pada saat yang sama, beban anggaran juga akan meningkat saat melaksanakan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali," jelas VNREA.

Daftar harga tanah digunakan sebagai dasar perhitungan ganti rugi, penetapan harga tanah bagi masyarakat yang direlokasi dan penerima ganti rugi lahan hunian; penghitungan pajak penggunaan tanah dan pajak penghasilan pribadi atas pengalihan hak atas tanah. Daftar ini juga menjadi dasar pemungutan biaya dan pungutan terkait penggunaan tanah, pengalihan hak, atau pelaksanaan prosedur administratif pertanahan seperti penerbitan buku merah.

Menanggapi hal ini, dalam wawancara dengan Lao Dong, Pengacara Nguyen Van Dinh, pakar hukum properti, mengatakan bahwa kenaikan daftar harga tanah secara tidak langsung akan mendorong kenaikan harga tanah tertentu. Sebab, harga tanah tertentu yang dihitung berdasarkan metode perbandingan, pendapatan, dan surplus tidak boleh lebih rendah dari harga yang tercantum dalam daftar harga tanah. Dengan demikian, harga tanah yang tercantum menjadi "harga dasar".

Dengan demikian, jika Negara mengalokasikan lahan untuk pelaksanaan proyek, perusahaan harus membayar lebih, yang akan membantu meningkatkan pendapatan anggaran. Atau, jika Negara mereklamasi lahan, masyarakat juga akan menerima kompensasi yang mendekati harga pasar, sehingga membantu meminimalkan sengketa dan tuntutan hukum di sektor pertanahan.

Namun, Pengacara Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa, di sisi lain, daftar harga tanah dapat mengganggu kehidupan masyarakat, menyebabkan biaya terkait penggunaan lahan menjadi meningkat.

Misalnya, kasus pembayaran retribusi penggunaan tanah pada saat Negara memberikan pengakuan hak atas tanah (menerbitkan sertifikat untuk pertama kalinya), mengizinkan perubahan peruntukan tanah bagi rumah tangga dan perorangan; membayar sewa tanah tahunan; menghitung pajak penggunaan tanah; biaya pendaftaran dan terutama pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah... semuanya didasarkan pada daftar harga tanah.

Menurut para pengacara, jika harga tanah naik dua kali lipat, biaya penggunaan tanah, pajak, retribusi, dan lain-lain yang harus dibayar masyarakat akan menjadi dua kali lipat, padahal ini merupakan kelompok subjek yang besar. Harga tanah tentu akan berdampak luas dan menyeluruh.

Misalnya, pajak penggunaan lahan non -pertanian selama ini dianggap sebagai pajak yang "ringan" karena tarif pajaknya hanya 0,03% dari harga tanah dalam daftar harga tanah. Namun, jika daftar harga tanah diubah menjadi 5 kali lipat, pajak ini akan menjadi beban bagi banyak orang.

Mengenai solusinya, menurut Pengacara Nguyen Van Dinh, badan pengelola perlu mempertimbangkan penyesuaian sistem dokumen hukum terkait kewajiban perpajakan, biaya, pungutan, biaya penggunaan tanah, dan sewa tanah.

"Sebagai contoh, terkait pajak penghasilan dari pengalihan hak guna tanah rumah tangga dan individu, Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi saat ini menetapkan tarif pajak sebesar 2% dan dihitung berdasarkan daftar harga tanah. Dengan asumsi daftar harga tanah meningkat, tarif pajak 2% perlu dikaji dan disesuaikan agar tidak menambah beban pajak bagi subjek pajak," ujar Pengacara Dinh.

Menurut para ahli hukum, pada kenyataannya, solusi ini telah diterapkan oleh Negara. Misalnya, berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 103/2024 tentang Pemungutan Iuran Tetap, dalam hal sewa tanah dengan pembayaran tahunan, harga satuan iuran tetap tahunan dihitung dengan mengalikan persentasenya dengan harga tanah untuk menghitung iuran tetap.

Peraturan 103 menetapkan persentase antara 0,25% hingga 3% (sebelumnya 1% hingga 3%). Dengan demikian, Peraturan 103 telah mengatur bahwa jika harga tanah naik 4 kali lipat, pendapatan sewa tanah rakyat akan tetap stabil.

TUAN

Sumber: https://laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-thong-qua-bang-gia-dat-voi-muc-tang-cao-nhat-26-chi-phi-lam-so-do-cung-tang-manh-1616299.ldo