“Menghambat” aliran modal spekulatif ke sektor properti

Bank-bank komersial akan secara ketat mengontrol pinjaman properti besar. Foto : Duc Thanh

Kredit properti meningkat tajam

Menurut Bank Negara Vietnam, pada akhir Agustus 2025, total kredit di seluruh sistem meningkat lebih dari 11%. Sementara itu, menurut Surat Kabar Dau Tu, kredit untuk pembelian dan perbaikan rumah oleh perorangan tumbuh lambat, sementara kredit bisnis real estat saja meningkat hampir 30%, atau sekitar 3 kali lipat tingkat pertumbuhan kredit seluruh sistem.

Bekerja sama dengan Bank Negara Vietnam minggu lalu, Wakil Perdana Menteri Ho Duc Phoc meminta agar kredit diarahkan ke area prioritas, sembari mengawasi ketat arus kas bank komersial, khususnya pinjaman real estat yang jumlahnya cukup besar.

Melihat struktur permodalan, terlihat bahwa sebagian besar perusahaan properti masih bergantung pada kredit perbankan. Harga properti yang tinggi, tanda-tanda pemulihan pasar, dan pelonggaran ruang kredit oleh Bank Negara telah mendorong bank untuk memberikan pinjaman dalam jumlah besar kepada investor.

Sementara itu, saluran mobilisasi modal jangka menengah dan panjang lainnya belum pulih secara signifikan. Dari awal tahun hingga akhir Agustus 2025, perusahaan properti telah menerbitkan obligasi sekitar 61 miliar VND, yang mencakup 17% dari total penerbitan obligasi. Namun, angka ini belum cukup untuk mengimbangi jumlah obligasi yang jatuh tempo sejak awal tahun.

Obligasi korporasi, yang diharapkan menjadi saluran mobilisasi modal terpenting untuk properti, sejauh ini pulih secara perlahan, sementara tekanan jatuh tempo berada pada level tertinggi. Kabar baiknya adalah periode tersulit telah berlalu (puncak jatuh tempo jatuh pada Agustus 2025). Jika pasar terus pulih, bisnis akan terhindar dari risiko kebangkrutan massal. Namun, di masa mendatang, bisnis perlu mendiversifikasi sumber modal, menghindari penyebaran investasi, dan mengendalikan utang yang jatuh tempo. Khususnya, bank perlu mengatur aliran modal ke segmen yang lebih sehat dan berkelanjutan,” saran Dr. Can Van Luc, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri.

Menurut para ahli, selama setahun terakhir, pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan banyak segmen mengalami kenaikan harga yang tajam, tetapi likuiditasnya masih sangat lemah. Alasan utamanya adalah aliran modal yang condong ke arah pasokan, terkonsentrasi pada proyek-proyek kelas atas. Ketidakrasionalan segmen-segmen ini telah menyebabkan permintaan pinjaman untuk membeli rumah meningkat secara perlahan. Harga rumah yang tinggi melampaui daya beli, meskipun suku bunga KPR berada pada tingkat yang wajar, membuat pembeli properti masih ragu-ragu.

"Harga properti masih tinggi, tetapi para broker mengeluhkan lesunya penjualan. Kecuali segmen menengah senilai beberapa miliar VND yang masih laku, sebagian besar produk sulit dijual, dan likuiditas pasar sangat lemah," ujar Bapak Phan Dung Khanh, Direktur Konsultasi Investasi, Maybank Investment Bank.

Spekulasi real estat menghadapi kesulitan

Bapak Khanh mengatakan bahwa langkah baru Pemerintah menunjukkan bahwa di masa mendatang, aliran modal ke properti spekulatif, jual beli, dan properti lainnya, akan semakin ketat. Di saat yang sama, banyak rancangan undang-undang sedang dikaji dan diamandemen untuk membatasi spekulasi, mengarahkan pasar agar berkembang secara berkelanjutan, dan mendukung pertumbuhan ekonomi .

Terkait pandangan bahwa pasar real estat menunjukkan tanda-tanda gelembung, ketika harga perumahan didorong terlalu tinggi, Tn. Nguyen Quang Huy, CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai) mengatakan bahwa kenaikan harga yang tajam terutama disebabkan oleh ketidakseimbangan dalam struktur penawaran-permintaan, tidak sepenuhnya disebabkan oleh spekulasi.

"Legalitas proyek yang lambat telah menyebabkan kekurangan pasokan, sementara permintaan akan perumahan, kawasan industri, dan infrastruktur logistik sangat tinggi. Harga perumahan yang tinggi merupakan akibat dari kemacetan pasokan, bukan gelembung spekulasi," analisis Bapak Huy.

Menurut perhitungan Dr. Can Van Luc, harga apartemen di Vietnam saat ini setara dengan pendapatan keluarga rata-rata selama hampir 26 tahun, sementara rata-rata dunia hanya sekitar 15 tahun. Pendapatan masyarakat yang tidak sebanding dengan laju kenaikan harga properti merupakan masalah yang sulit, dan menurunkan harga rumah merupakan tantangan yang sangat besar.

Para ahli memperingatkan bahwa meskipun suku bunga KPR saat ini rendah, yang membantu pasar mempertahankan daya beli, jika suku bunga naik lagi, banyak peminjam akan kehilangan kemampuan untuk menyeimbangkan keuangan mereka, yang menyebabkan ketidakstabilan pasar. Faktanya, properti primer masih tersedia untuk dijual, tetapi properti sekunder (beli dan jual) tidak likuid, menimbulkan risiko besar bagi mereka yang memiliki produk berharga tinggi.

"Untuk mencapai pertumbuhan ekonomi dua digit, pasar keuangan dan properti harus stabil. Jika salah satu dari keduanya bermasalah, risiko krisis seperti Tiongkok, yang berjuang selama empat tahun karena properti, sangat jelas," Dr. Can Van Luc memperingatkan.

Terkait badan pengelola negara, Bapak Vuong Duy Dung, Wakil Direktur Departemen Perumahan dan Pengelolaan Pasar Real Estat (Kementerian Konstruksi), mengatakan bahwa pasokan real estat masih terbatas, jauh lebih rendah daripada permintaan. Pemerintah berfokus pada penghapusan hambatan, terutama dalam prosedur investasi, konstruksi, dan perencanaan. Ketika biaya prosedural dan biaya kepatuhan menurun, pasokan akan meningkat.

"Mengenai harga perumahan, meskipun struktur pasar telah disesuaikan, segmen perumahan murah dan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah masih sangat kurang. Ke depannya, Pemerintah akan mengeluarkan lebih banyak solusi untuk mendorong perkembangan segmen ini, sekaligus menerapkan kebijakan untuk mengurangi biaya input bagi pelaku usaha, terutama biaya penggunaan lahan," ujar Bapak Dung.

Forum VWAS 2025: “Era Baru, Ketahanan Baru”

Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025) ketiga, yang diselenggarakan oleh Finance - Investment Newspaper pada hari Kamis, 25 September 2025 di Pullman Hotel (Hanoi), akan menghadirkan para pakar terkemuka dari dalam dan luar negeri, dengan fokus pada diskusi mendalam mengenai dampak lembaga-lembaga baru dan dinamika baru terhadap perekonomian dan pasar keuangan. Forum ini juga akan menganalisis secara detail titik-titik pertumbuhan terobosan kelas aset investasi tradisional serta peluang-peluang yang terkait dengan aset kripto.

Forum ini mencakup kegiatan:

Lokakarya utama dengan 2 sesi yang menyajikan dan membahas topik "Dukungan untuk ketahanan pasar"; "Menemukan terobosan untuk kelas aset".

Menghormati produk/layanan keuangan khas tahun 2025 di bidang perbankan, asuransi, real estat, pengelolaan dana, sekuritas, dan teknologi keuangan.

Detail: wwa.vir.com.vn

Sumber: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html