Tanpa menentukan harga tanah yang benar menurut pasar, ganti rugi akan terhenti.

Dalam rapat pembahasan kelompok mengenai rancangan Keputusan Majelis Permusyawaratan Rakyat yang menetapkan sejumlah mekanisme dan kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan pada pagi hari tanggal 19 November, para anggota Majelis Permusyawaratan Rakyat menghabiskan banyak waktu untuk menganalisis alasan mengapa masalah ganti rugi, dukungan dan pemukiman kembali masih menjadi isu hangat.

Secara khusus, delegasi Nguyen Quang Huan (HCMC) menekankan bahwa jika masalah harga tanah tidak diselesaikan secara menyeluruh, semua upaya reformasi akan mudah menemui jalan buntu.

“Cara yang salah dalam menentukan harga tanah”

Menurut Bapak Huan, rancangan Resolusi tersebut telah menunjukkan dua kesulitan utama: pengumpulan informasi masukan untuk menentukan harga tanah dan mekanisme pemilihan konsultan penilai. Hal ini juga menjadi alasan mengapa masyarakat merasa tidak puas dan telah mengeluh selama bertahun-tahun.

"Alasannya adalah karena sejak awal, kami telah menetapkan bahwa informasi harga tanah masukan tidak benar, tidak sesuai dengan semangat Resolusi 18, yaitu mengikuti mekanisme pasar. Kami mengatakan kami mengikuti harga pasar, tetapi kemudian kembali ke cara lama, yang menyebabkan kebingungan sejak tahap penentuan harga. Sementara itu, kami belum mengklarifikasi apa yang dimaksud dengan "harga pasar", "analisis delegasi tersebut.

Delegasi Nguyen Quang Huan (HCMC) (Foto: Quang Khanh).

Ia mengatakan bahwa pemahaman saat ini tentang "harga pasar" sangat berbeda. Beberapa tempat hanya mengandalkan beberapa transaksi terisolasi atau kasus penjualan tanah dengan harga tinggi dan menganggapnya sebagai kesepakatan bersama, padahal sebenarnya itu hanyalah transaksi pribadi, tidak mencerminkan nilai sebenarnya.

Menurutnya, harga pasar harus ditentukan dalam jangka waktu yang cukup panjang, kemungkinan antara 6 bulan sampai 1 tahun, terkait dengan proses pengumuman perencanaan, penyusunan laporan penilaian dampak pemukiman kembali, dan pengumuman pemulihan lahan.

Delegasi tersebut mengutip pengalaman internasional, seperti Bank Dunia , yang menggunakan "tanggal penutupan"—waktu ketika Negara mengumumkan pengambilalihan; aset yang muncul setelah tanggal ini tidak dipertimbangkan untuk kompensasi guna menghindari fluktuasi harga akibat faktor psikologis. Ia menekankan bahwa sekadar mengumumkan perencanaan akan menyebabkan harga tanah langsung naik karena faktor perilaku, bukan sewa tanah.

Tanpa laporan pemukiman kembali yang sistematis, Dewan Rakyat Provinsi atau Komite Rakyat pun sulit mendapatkan gambaran menyeluruh tentang harga pasar di wilayah kelola mereka. Hal ini mengakibatkan setiap proyek memberikan kompensasi yang berbeda untuk wilayah yang sama, sehingga mudah menimbulkan perbandingan dan keluhan yang berkepanjangan.

Masyarakat tidak memahami harga pasar secara detail seperti para pembuat kebijakan, tetapi begitu mereka melihat harga tanah mereka lebih rendah daripada tanah di sekitarnya, mereka langsung bertanya-tanya. Oleh karena itu, untuk menyelesaikan masalah kompensasi hingga ke akar-akarnya, kita harus terlebih dahulu mengatasi masalah harga tanah," ujar delegasi Nguyen Quang Huan.

Mengenai kesulitan kekurangan unit konsultasi lokal, Bapak Huan mengatakan bahwa hal ini tidak boleh dianggap sebagai hambatan. Jika penawaran terbuka dan layanan memiliki harga satuan yang wajar, unit konsultasi di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh dapat sepenuhnya menjangkau provinsi, bahkan daerah perbatasan, untuk melakukan pekerjaan.

Ia mencontohkan proyek ODA Bank Dunia (WB) dan Bank Pembangunan Asia (ADB) yang mana laporan pemukiman kembali selalu lebih rinci daripada laporan kelayakan teknis.

"Karena dilakukan secara ketat sejak awal, hampir tidak ada keluhan. Vietnam dapat sepenuhnya menerapkan metode ini untuk proyek-proyek modal anggaran domestik," ujarnya.

Perlunya transparansi dalam koefisien kompensasi dan pemantauan pemulihan

Delegasi Thi Bich Chau (HCMC) mengatakan bahwa peraturan yang memperbolehkan pembebasan lahan sebelum menyetujui rencana kompensasi seharusnya hanya diterapkan jika terdapat mekanisme pemantauan independen. Ia menyarankan agar Dewan Rakyat Provinsi melakukan pemantauan langsung dan seluruh perkembangan serta daftar rumah tangga terdampak harus dipublikasikan dan diperbarui secara berkala di portal informasi elektronik.

Menurutnya, penyalahgunaan konsep "proyek mendesak" untuk mempersingkat proses dan menghindari tanggung jawab mutlak diperlukan. Selama proses pelaksanaan, harus ada pengawasan oleh perwakilan masyarakat setempat, terutama Front Tanah Air, dengan proses pengawasan yang "jelas, lengkap, dan terverifikasi".

Terkait harga ganti rugi, ia mengatakan, penerapan tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian memang tepat, namun harus ada pagu koefisien, kecuali untuk kasus-kasus khusus.

"Rumus perhitungan koefisien perlu dipublikasikan agar masyarakat dan pelaku usaha memiliki dasar untuk membandingkan, merefleksikan diri, dan menyampaikan keluhan. Masalah ini telah menjadi perhatian masyarakat selama bertahun-tahun karena kurangnya transparansi," ujar delegasi tersebut.

Delegasi Kepada Thi Bich Chau (Foto: Quang Khanh).

Terkait kegiatan kritik sosial, Ibu Chau menekankan bahwa Front Tanah Air harus menyelenggarakan konferensi kritik secara menyeluruh, bukan hanya mengirimkan dokumen untuk meminta pendapat. Undang-undang memperbolehkan pengiriman dokumen 15 hari kerja sebelumnya, tetapi kenyataannya, banyak tempat mengirimkannya dengan sangat mendesak, sehingga kritik tidak menjamin kualitas. Oleh karena itu, beliau mengusulkan untuk menetapkan secara tegas dalam peraturan koordinasi antara Front - Komite Rakyat - Dewan Rakyat bahwa untuk konten sensitif seperti harga kompensasi, kritik harus dilakukan melalui konferensi resmi dengan dokumen penutup.

Terkait mekanisme dialog, delegasi Nguyen Quang Huan mengatakan bahwa waktu untuk mengumumkan rencana kompensasi yang hanya 10 hari dan dialog selama 30 hari "terlalu singkat". Meskipun laporan kelayakan biasanya membutuhkan waktu 6 bulan hingga 1 tahun, masyarakat—yang terdampak langsung—hanya memiliki waktu lebih dari sebulan untuk meninjau dan menanggapi.

"Proyek boleh tertunda 2-3 tahun, tapi masyarakat hanya punya waktu 30 hari untuk berdialog, itu terlalu singkat. Mereka butuh waktu untuk berkonsultasi dengan pengacara, pakar, dan orang-orang yang berpengetahuan sebelum mengambil keputusan," ujar Bapak Huan, seraya menyarankan untuk mengundang pakar yang pernah bekerja untuk Bank Dunia dan ADB guna menyempurnakan mekanisme konsultasi.

Dantri.com.vn

Source: https://dantri.com.vn/thoi-su/khong-xac-dinh-dung-gia-dat-theo-thi-truong-boi-thuong-se-mai-be-tac-20251119122820493.htm