Kekhawatiran tentang meminta dan memberi ketika melakukan uji coba perumahan komersial dengan lahan lain

Federasi Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) baru saja menerima beberapa komentar mengenai usulan untuk mengembangkan Resolusi mengenai uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna lahan atau kepemilikan hak guna lahan untuk lahan lain (selanjutnya disebut rancangan).

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup berencana mengusulkan periode percontohan selama 5 tahun, dimulai sejak 1 Januari 2025. Prioritas akan diberikan pada percontohan di wilayah perkotaan dan wilayah dengan perencanaan pembangunan perkotaan yang telah disetujui.

Menurut VCCI, mengizinkan perusahaan untuk menerima pengalihan hak penggunaan tanah lainnya dan mengizinkan perusahaan yang memiliki tanah lain untuk menjalankan proyek perumahan komersial merupakan salah satu rekomendasi utama dan penting bagi perusahaan dalam proses penyusunan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 yang baru hanya mengatur bahwa badan usaha hanya dapat menerima pengalihan hak atas tanah perumahan, sedangkan badan usaha yang telah memiliki tanah perumahan atau tanah perumahan dan tanah lainnya, dapat melaksanakan proyek investasi pembangunan perumahan komersial.

VCCI sangat setuju dengan pengembangan Resolusi percontohan yang memungkinkan perusahaan untuk menerima pengalihan hak guna lahan lain, sehingga perusahaan yang memiliki lahan lain dapat melaksanakan proyek perumahan komersial. Peraturan ini sangat diperlukan, memenuhi kebutuhan praktis, mengatasi kendala yang ada, dan menghilangkan hambatan dari banyak proyek yang sedang berjalan.

Terkait dengan subjek permohonan, rancangan usulan ini mendefinisikan subjek permohonan sebagai "perusahaan yang menjalankan kegiatan usaha di bidang real estat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang usaha real estat; pengguna tanah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan".

"Pengguna tanah" sebagaimana diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mencakup "badan usaha yang bergerak di bidang properti". Oleh karena itu, VCCI berpendapat bahwa tidak perlu menetapkan "badan usaha yang bergerak di bidang properti" sebagai subjek yang berlaku.

Terkait tanah yang dialihkan, menurut VCCI, Pasal 127 Ayat 2 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, menyatakan bahwa pada tanah yang akan dialihkan terdapat "tanah yang dikelola oleh instansi dan organisasi negara, tetapi tidak dapat dipisahkan menjadi proyek-proyek yang berdiri sendiri, tanah yang dikelola oleh instansi dan organisasi negara tersebut termasuk dalam keseluruhan tanah untuk pendirian proyek dan diambil alih oleh negara untuk dialokasikan atau disewakan kepada investor guna melaksanakan proyek tersebut tanpa harus melalui lelang hak guna tanah, tanpa harus melalui proses lelang untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek yang menggunakan tanah tersebut".

Rancangan resolusi ini menyediakan mekanisme penerimaan pengalihan tanah lainnya untuk pembangunan perumahan komersial, serupa dengan mekanisme penerimaan hak guna lahan yang diatur dalam Poin b, Klausul 1, Pasal 127 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024. Untuk memfasilitasi proses implementasi, VCCI mengusulkan untuk mempertimbangkan penambahan mekanisme pemulihan lahan, serupa dengan ketentuan dalam Klausul 2, Pasal 127 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 yang disebutkan di atas.

Usulan untuk mempertimbangkan pengaturan kriteria umum

Khususnya mengenai wilayah pelaksanaan, rancangan tersebut mengusulkan agar daerah mengeluarkan kriteria mengenai luas wilayah, modal investasi, dan kriteria lain yang sesuai dengan realitas setempat untuk memilih proyek di wilayah yang diizinkan untuk uji coba.

Mengingat usulan ini dapat menimbulkan kekhawatiran mengenai mekanisme permohonan-pemberian ketika menentukan proyek investasi untuk menerapkan mekanisme percontohan, VCCI mengusulkan untuk mempertimbangkan penetapan kriteria umum langsung dalam resolusi, daerah akan mengandalkan kriteria ini untuk menentukan proyek yang sesuai.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan untuk mengembangkan Resolusi Majelis Nasional tentang uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak penggunaan lahan atau kepemilikan hak penggunaan lahan yang bukan merupakan lahan perumahan.

Menurut kementerian ini, setelah Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 berlaku, pasar properti diperkirakan hanya akan terdapat proyek perumahan komersial yang merupakan proyek investasi pembangunan perkotaan, proyek kawasan perumahan pedesaan yang terbentuk melalui pengadaan tanah Negara, atau proyek yang telah beralih fungsi menjadi perumahan komersial karena adanya tanah perumahan dan tanah lainnya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 127 Ayat 6 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024.

Hal ini akan membatasi perkembangan pasar properti dan tidak akan sepenuhnya melaksanakan kebijakan Resolusi No. 18-NQ/TW tentang "melanjutkan pelaksanaan mekanisme negosiasi mandiri antara masyarakat dan badan usaha dalam pengalihan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek perumahan perkotaan dan komersial".

Selain itu, UU Agraria Tahun 2024 hanya memperbolehkan penanam modal yang berhak menggunakan tanah permukiman atau tanah permukiman dan tanah lainnya mengubah peruntukan tanahnya untuk melaksanakan proyek investasi pembangunan perumahan komersial (ayat 2, ayat 6, pasal 127).

Hal ini akan menyebabkan proyek-proyek produksi dan usaha, misalnya kawasan industri dan kawasan wisata yang penataan ruangnya telah disesuaikan oleh Negara menjadi lahan pemukiman, tidak dapat terlaksana perencanaan yang telah disesuaikan, sehingga mengakibatkan pemborosan anggaran belanja negara dalam rangka penyusunan dan penyesuaian penataan ruang.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa isu-isu di atas memerlukan pengembangan resolusi Majelis Nasional untuk memungkinkan pelaksanaan percontohan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak penggunaan lahan atau kepemilikan hak penggunaan lahan yang bukan merupakan tanah perumahan agar organisasi dapat menerapkannya dalam praktik.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup berencana mengusulkan periode percontohan selama 5 tahun, dimulai sejak 1 Januari 2025. Prioritas akan diberikan pada percontohan di wilayah perkotaan dan wilayah dengan perencanaan pembangunan perkotaan yang telah disetujui.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/lo-ngai-xin-cho-khi-thi-diem-thuc-hien-nha-o-thuong-mai-voi-dat-khac-185240318065713587.htm