Alasan mengapa sangat sedikit bisnis yang dapat menegosiasikan 100% luas lahan

Singkirkan hambatan dan masalah

Pada tanggal 21 Juni, sesuai program kerja Sidang ke-5, Majelis Nasional menghabiskan waktu seharian penuh untuk membahas rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan).

Berbicara kepada Nguoi Dua Tin di sela-sela Majelis Nasional, Delegasi Majelis Nasional Quan Minh Cuong - Kepala Delegasi Majelis Nasional provinsi Dong Nai memberikan pendapatnya tentang beberapa isi tentang penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial-ekonomi .

Terkait pengaturan pemanfaatan tanah untuk pelaksanaan proyek pembangunan sosial ekonomi melalui perjanjian pemberian hak guna usaha atas tanah atau perjanjian hak guna usaha atas tanah, Bapak Cuong menyampaikan bahwa saat ini untuk melaksanakan alokasi dan sewa guna usaha atas tanah bagi proyek yang menggunakan tanah, sesuai dengan isi rancangan, prioritas diberikan dengan urutan sebagai berikut: Sewa guna usaha atas tanah melalui lelang hak guna usaha atas tanah, lelang untuk memilih investor bagi proyek yang menggunakan tanah; dan pemanfaatan tanah melalui perjanjian sebagai pilihan akhir.

Delegasi Majelis Nasional Quan Minh Cuong - Kepala Delegasi Majelis Nasional provinsi Dong Nai .

Padahal, kesepakatan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi telah membantu percepatan pelaksanaan proyek, peningkatan efisiensi pemanfaatan lahan, dan menghindari pengaduan terkait pembebasan lahan, ganti rugi, dukungan, pemukiman kembali, atas dasar kesepakatan sukarela, sehingga diperoleh konsensus rakyat... Di saat yang sama, Negara juga memperoleh pendapatan anggaran melalui pemungutan retribusi alih fungsi lahan.

Namun, sesuai dengan ketentuan Pasal 27 Ayat (1) huruf b, “Dalam hal pemanfaatan tanah untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial, dapat diperkenankan menyepakati penerimaan hak guna usaha atas tanah perumahan atau tanah perumahan dan tanah bukan perumahan”.

Dengan demikian, apabila pada batas proyek tidak terdapat lahan pemukiman seluas "minimal 1m2", maka tidak dapat dicapai kesepakatan dan akan menimbulkan berbagai akibat.

Oleh karena itu, saya berpendapat perlu ada peraturan tersendiri untuk kasus-kasus di mana tanah tersebut bukan merupakan tanah permukiman. Selama sesuai dengan jenis perencanaan, memenuhi persyaratan perubahan peruntukan lahan, dan persyaratan lain untuk pelaksanaan proyek, maka peraturan tersebut akan memungkinkan pelaksanaan perjanjian. Dengan demikian, kesulitan dan kekurangan akan teratasi, ujar Bapak Cuong.

Selain itu, Bapak Cuong juga mengusulkan untuk mempelajari dan mengizinkan pelaksanaan perjanjian di lahan pertanian untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Batasi keluhan tentang nilai kompensasi - dukungan

Bersamaan dengan itu, diusulkan untuk mempelajari penerapan metode "netral" dalam pembukaan lahan untuk melaksanakan proyek pembangunan sosial ekonomi.

Menurut Bapak Cuong, kesepakatan sukarela mengenai hak guna lahan antara badan usaha dan pengguna lahan akan membantu pelaksanaan proyek menjadi cepat, meningkatkan efisiensi penggunaan lahan dan menghindari pengaduan, sehingga memiliki keuntungan yang jelas.

Namun pada kenyataannya, hanya sedikit pelaku usaha yang mampu merundingkan 100% luas lahan, karena sering terjadi segelintir pengguna lahan tidak mau bekerja sama dengan pemodal proyek, apalagi pengguna lahan mengetahui letak bidang tanah tidak bisa dipisahkan dari batas proyek, dan akan meminta harga yang sangat tinggi, bahkan berkali-kali lipat dari harga pasar.

Pada saat itu, investor harus menerima harga yang tidak masuk akal untuk dapat melaksanakan proyek, yang mengakibatkan konsekuensi kenaikan harga tanah, yang menyebabkan kesulitan dalam hal kompensasi, dukungan pemukiman kembali, atau perjanjian hak penggunaan tanah untuk proyek lain di area tersebut.

Apabila investor tidak menerima harga yang terlalu tinggi, maka akan terjadi kemacetan dalam pengembangan proyek, pemborosan sumber daya lahan pada sebagian besar wilayah yang telah disepakati hak guna lahannya.

Oleh karena itu, sebagian besar investor menginginkan agar Negara mengambil alih tanah reklamasi untuk melaksanakan proyek, namun reklamasi tanah seringkali menimbulkan gugatan hukum, terutama gugatan hukum tentang nilai ganti rugi.

Oleh karena itu, saya memandang perlu dikaji dan diterapkan suatu metode yang “netral” yang mengedepankan kelebihan dan mengurangi kekurangan kedua metode di atas, dengan mendorong terciptanya kesepakatan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek-proyek pembangunan sosial ekonomi.

"Jika investor telah menyetujui 80% wilayah dan mengalami kesulitan dalam negosiasi karena minoritas pengguna lahan yang tersisa menuntut harga yang tidak wajar, Negara akan mendukung pemulihan lahan untuk sisa 20% wilayah tersebut," analisis Bapak Cuong.

Pengadaan tanah seringkali menimbulkan keluhan, terutama keluhan tentang nilai ganti rugi.

Ketua delegasi Dong Nai mengatakan bahwa rancangan tersebut juga mengatur metode penetapan harga tanah berdasarkan prinsip pasar dan perhitungan harga tanah spesifik dalam kasus reklamasi lahan oleh negara, sehingga memungkinkan untuk merujuk pada harga satuan yang telah disepakati investor untuk wilayah lain dalam kasus reklamasi lahan. Dari sana, rancangan tersebut juga membatasi pengaduan tentang kompensasi dan nilai dukungan, sehingga menjamin hak-hak masyarakat yang tanahnya direklamasi.

Dengan demikian, hal ini akan menyelesaikan permasalahan pada proyek-proyek pembangunan sosial ekonomi yang dilaksanakan melalui perjanjian hak guna tanah, di mana sebagian kecil pengguna tanah menuntut nilai perjanjian yang terlalu tinggi, sehingga menimbulkan kemacetan dalam pengembangan proyek.

Mengenai metode penilaian tanah, Bapak Cuong mengatakan bahwa rancangan tersebut hanya menetapkan 4 metode penilaian tanah dan menghapus metode surplus. Namun, dalam praktiknya, metode surplus umumnya digunakan dalam menentukan harga tanah untuk lahan yang luas, proyek investasi konstruksi multiguna, yang terkait dengan berbagai tujuan seperti perumahan, perdagangan, jasa, perkantoran, hotel, dll.

"Jadi pertanyaannya adalah apakah metode penilaian tanah yang tersisa dapat memainkan peran metode surplus?", tanyanya.

Ia menyatakan bahwa metode penilaian yang berbeda akan diterapkan, tergantung pada jenis propertinya. Misalnya, untuk lahan yang luas dengan beragam tujuan penggunaan, penerapan metode perbandingan sangat sulit dan tidak layak karena tidak ada informasi mengenai aset pembanding yang serupa dalam skala, tujuan penggunaan lahan, dan kriteria perencanaan.

Untuk metode pendapatan, metode ini diterapkan pada proyek-proyek yang telah beroperasi, telah dioperasikan, dan telah menghasilkan arus kas bisnis tahunan. Saat menerapkan metode koefisien penyesuaian harga tanah, permasalahannya terletak pada kualitas data harga tanah yang dikumpulkan setiap tahun (untuk menyusun daftar harga tahunan) dan kebutuhan untuk mengkuantifikasi faktor-faktor yang belum diperhitungkan dalam hal perencanaan dan struktur penggunaan lahan dari bidang tanah yang akan dinilai.

"Daripada meninggalkan metode surplus karena faktor hipotetis, perlu dikembangkan standar dan regulasi yang lebih spesifik mengenai parameter yang diterapkan dalam perhitungan untuk menyinkronkan dan menyatukan pelaksanaan penetapan harga tanah, guna mendorong keuntungan penerapan metode ini pada beberapa kasus yang memerlukan penetapan harga tanah tertentu," saran Bapak Cuong .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html