Butuh setidaknya 10 tahun menabung untuk membeli perumahan sosial: Modal harus didiversifikasi untuk pasar

Menurut Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), struktur pasokan real estat sangat tidak seimbang. Sebagian besar pasokan baru difokuskan pada proyek-proyek mewah dan bernilai tinggi, yang melayani kebutuhan investasi, beberapa di antaranya bersifat spekulatif, sementara segmen perumahan terjangkau sangat terbatas.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah menyebabkan harga perumahan, terutama di segmen apartemen di kota-kota besar, melonjak tajam, menciptakan tingkat harga baru dan jauh melampaui tingkat pertumbuhan pendapatan riil. Hal ini tidak hanya mempersempit peluang akses perumahan bagi sebagian besar masyarakat, tetapi juga meningkatkan risiko terbentuknya gelembung harga.

Dengan asumsi harga rumah dan pendapatan tetap sama, keterjangkauan perumahan menurun tajam. Untuk apartemen 2 kamar tidur di daerah perkotaan dengan harga sekitar VND5 miliar, jika sebuah keluarga berpenghasilan tinggi sekitar VND50 juta/bulan, mereka akan membutuhkan waktu sekitar 8 tahun jika menghabiskan seluruh pendapatan untuk membeli, dan 25 tahun jika mengikuti prinsip biaya perumahan tidak melebihi 1/3 dari pendapatan mereka.

Berdasarkan prinsip ini, bahkan segmen perumahan sosial, yang dirancang untuk masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan, tidak lagi "murah", dengan harga sekitar 1,5 miliar VND untuk apartemen seluas 60 m2, yang memaksa bahkan rumah tangga dengan total pendapatan "pada tingkat tertinggi" menurut kriteria persetujuan - 40 juta VND/bulan, untuk menabung selama sekitar 10 tahun. Faktanya, angka ini jauh lebih besar ketika menggunakan opsi pinjaman.

Akibatnya, kesenjangan antara kelompok yang sudah memiliki aset dan kelompok yang tidak memiliki aset semakin menyempit, padahal pertumbuhan properti justru hanya memperkaya sekelompok kecil orang yang sudah memiliki aset. Sementara itu, mayoritas orang merasa "lebih miskin" meskipun terjadi pertumbuhan ekonomi , karena biaya perumahan meningkat lebih cepat daripada pendapatan. Orang-orang dengan keuntungan finansial dan aset awal cenderung memiliki lebih banyak properti sebagai alat akumulasi dan investasi, terus "menjadi kaya" berkat kenaikan nilai tanah, sementara mereka yang tidak memiliki rumah menghadapi risiko harus menyewa rumah dalam jangka panjang, meskipun ada upaya untuk meningkatkan pendapatan.

Tanpa solusi yang tepat waktu, kesenjangan antara si kaya dan si miskin tidak hanya akan melebar tetapi juga berisiko "membeku" selama beberapa generasi, menjadi tantangan besar bagi tujuan jaminan sosial, strategi urbanisasi, dan pertumbuhan berkelanjutan nasional.

Oleh karena itu, VARS meyakini bahwa agar pasar properti dapat terus tumbuh tanpa membahayakan pasar properti itu sendiri dan perekonomian, perlu ada solusi untuk "mengerem" lonjakan harga perumahan. Solusi terpenting khususnya adalah membersihkan pasokan perumahan terjangkau. Ketika pasokan cukup besar, harga pasar akan mengatur dirinya sendiri sesuai dengan keseimbangan riil antara penawaran dan permintaan.

Pertama, perlu mempercepat penyelesaian dokumen pedoman penerapan sistem hukum baru, seiring dengan peningkatan kapasitas penegakan hukum di instansi daerah.

Kedua, perlu dilakukan diversifikasi saluran permodalan untuk pasar properti guna mengurangi ketergantungan pada kredit perbankan. Pasar obligasi korporasi perlu direstrukturisasi agar menjadi sumber permodalan jangka menengah dan panjang yang efektif. Pada saat yang sama, perlu didorong pembentukan Dana Perumahan Nasional dan pengembangan Dana Investasi Real Estat (DIRE).

Ketiga, proyek perumahan sosial dan perumahan terjangkau harus diprioritaskan dalam perencanaan dan memiliki mekanisme insentif. Pembangunan perkotaan harus terhubung dengan infrastruktur transportasi, terutama jalan lingkar, metro, dan jalan tol untuk memperluas ruang perkotaan dan mengurangi tekanan harga tanah di pusat kota. Pada saat yang sama, perlu dikembangkan pasar sewa yang profesional, yang mengurangi mentalitas "harus memiliki rumah untuk menstabilkan hidup".

Keempat, perlu dilakukan penelitian dan penyusunan seperangkat kriteria dan standar untuk pemantauan dan peringatan dini perkembangan pasar properti, sebagai dasar penilaian, klasifikasi, dan pemantauan aktivitas pelaku pasar. Melalui sistem indikator ini, lembaga pengelola dapat segera mendeteksi tanda-tanda "penyimpangan", seperti spekulasi, ketidakseimbangan pasokan dan permintaan, kenaikan harga yang tidak normal, atau penurunan likuiditas lokal, agar dapat mengambil langkah-langkah intervensi dan penyesuaian yang tepat. Membangun mekanisme pemantauan proaktif ini akan membantu mencegah risiko dan menstabilkan pasar sejak dini dan dari jauh, alih-alih hanya menanganinya ketika masalah muncul, yang menyebabkan reaksi berantai dan sulit dikendalikan.

Selain itu, percepatan pembangunan dan penyelesaian basis data terpadu, sinkron, dan transparan mengenai pasar tanah, perumahan, dan real estat di seluruh negeri juga diperlukan. Ini akan menjadi infrastruktur informasi penting yang membantu lembaga pengelola negara, lembaga riset, dan pelaku usaha memantau, menganalisis, memperkirakan, dan mengoperasikan pasar secara tepat waktu dan akurat.

Sumber: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html