Pengabaian besar-besaran deposit lelang tanah: Sebagian kelompok melihat ini sebagai lelucon, perlu diberi hukuman berat

Fenomena penawaran harga yang sangat tinggi untuk beberapa bidang tanah, kemudian mengabaikan deposit untuk memanipulasi pasar.

Baru-baru ini, hasil lelang tanah di kawasan pinggiran kota Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, dan Dan Phuong... mengejutkan banyak orang karena harga yang ditawarkan berkali-kali lipat lebih tinggi daripada harga awal. Selain itu, segera setelah lelang, sebagian besar kavling tanah diiklankan untuk dijual dengan selisih harga 400-600 juta VND/kavling. Tak hanya itu, setelah lelang ini, harga jual tanah di pasar sekitarnya juga langsung melonjak hingga 5-10 juta VND/m2.

Baru-baru ini, lelang 68 bidang tanah di Distrik Thanh Oai menghasilkan 55 bidang tanah dengan uang muka yang hangus, termasuk bidang tanah dengan harga tertinggi di atas 100 juta VND/m2. Dari 13 bidang tanah yang lunas, harga tertinggi hanya sedikit di atas 55 juta VND/m2.

Menurut Kementerian Konstruksi , lelang hak guna lahan baru-baru ini telah mengungkapkan keterbatasan dan aspek negatif. Dalam proses penyelenggaraan lelang tanah di beberapa tempat, terdapat pula fenomena "perantara lelang", kolusi... yang memengaruhi peserta lelang: "Fenomena membayar harga yang sangat tinggi untuk beberapa bidang tanah dan kemudian mengabaikan deposit, menciptakan tingkat harga virtual untuk memanipulasi pasar, membeli dan menjual kembali banyak bidang tanah lelang untuk mendapatkan keuntungan ilegal cukup umum di banyak tempat, bahkan terorganisir."

Lelang terbaru 19 bidang tanah di Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Baru-baru ini, Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan dokumen yang mengarahkan unit-unit terkait lelang hak guna lahan. Hanoi meminta Kepolisian Kota untuk mempertimbangkan langkah-langkah profesional guna segera mendeteksi pelanggaran lelang lahan, dan membimbing Komite Rakyat distrik, kotamadya, dan kotamadya untuk mengambil langkah-langkah guna mencegah pelanggaran peraturan lelang agar tidak terus berlanjut.

Di samping itu, kepolisian perlu memberikan solusi untuk mencegah dan membatasi keikutsertaan dalam lelang secara terus menerus bagi mereka yang telah mengikuti lelang, membayar harga yang “tidak wajar” untuk memenangkan lelang, tetapi tidak membayar uang kemenangan lelang sebagaimana yang telah ditetapkan.

Hanoi juga meminta distrik-distrik untuk menyusun daftar kasus di mana penawar membayar lebih tinggi dari harga pasar untuk memenangkan lelang tetapi tidak membayar. Daftar ini kemudian akan dipublikasikan di situs web distrik-distrik dan Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

“Kelompok orang yang membayar harga sangat tinggi namun mengabaikan deposit menganggap hal ini sebagai lelucon”

Berbicara dengan reporter Dan Tri, pengacara Pham Thanh Tuan - pakar hukum real estat - mengatakan bahwa ada dua alasan mengapa lelang tanah baru-baru ini menarik banyak peserta.

Pertama, sebelumnya, pasokan tanah yang dibagi-bagi berasal dari badan usaha pengembang proyek dan tanah lelang milik negara, biasanya dari Pusat Pengembangan Dana Pertanahan dan berbagai lembaga. Namun, sejak 1 Agustus, Undang-Undang tentang Usaha Properti mulai berlaku, yang melarang badan usaha properti untuk membagi-bagi tanah di kawasan perkotaan khusus, tipe I, II, dan III.

Oleh karena itu, ketersediaan lahan telah menyempit. Masyarakat yang ingin membeli tanah untuk membangun rumah hanya dapat mencari lelang tanah yang diselenggarakan oleh Negara. Jenis tanah ini memiliki status hukum yang jelas dan aman, sehingga diminati banyak orang.

Yang kedua adalah tentang harga awal. Pada tahun 2017, harga awal ditentukan dengan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Secara spesifik, lembaga konsultan penilaian tanah akan menentukan koefisien tersebut, kemudian mengajukannya kepada dewan penilaian tanah setempat dan Komite Rakyat provinsi untuk disetujui. Oleh karena itu, harga awal saat itu mendekati harga pasar. Artinya, uang muka (20% dari harga awal) peserta juga tinggi.

Pengacara Pham Thanh Tuan - pakar hukum real estat (Foto: NVCC).

Namun, Keputusan Presiden Nomor 12 Tahun 2012 yang berlaku sejak Februari tahun ini, mengharuskan penetapan harga awal dilakukan sendiri oleh DPRD, dan tidak lagi menggunakan jasa perusahaan penilai harga.

Metode penghitungan harga awal saat ini adalah dengan menggunakan koefisien penyesuaian harga tanah tahunan, bukan metode koefisien penyesuaian sebelumnya, dikalikan dengan daftar harga tanah yang ditetapkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kotamadya. Hal ini menghasilkan harga awal dan uang muka yang rendah.

Harga awal yang rendah membuat banyak orang berpartisipasi dengan mentalitas "kalau oke, ya sudah, kalau tidak, ya sudahlah". Selain itu, suku bunga bank saat ini relatif rendah, sehingga masyarakat tidak memiliki banyak pilihan investasi. Oleh karena itu, kebanyakan orang masih bermentalitas berinvestasi tanah untuk menghasilkan keuntungan.

Membahas isu ini, menurut Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), lelang tanah baru-baru ini diikuti ribuan peserta, sementara jumlah kavling tanah terbatas. Hal ini jelas menunjukkan masalah ketidaksesuaian antara penawaran dan permintaan, padahal permintaan investasi dan perumahan sangat tinggi.

Namun, menurutnya, harga yang ditawarkan jauh lebih tinggi daripada rata-rata, sehingga sulit diterima baik untuk kebutuhan investasi maupun hunian. Selain itu, langsung di pelelangan, ada orang yang menawarkan harga lebih tinggi, menunjukkan adanya spekulasi dan inflasi harga di sini.

"Tingkat pembatalan deposito saat ini tinggi dan semua kavling yang telah dibayar lunas berada pada harga moderat. Artinya, kavling yang dibatalkan dengan harga tinggi tersebut menunjukkan indikasi spekulasi," ujar Ibu Mien.

Terkait isu adanya kelompok "pemain besar" yang terlibat dalam spekulasi dan manipulasi pasar, Bapak Pham Thanh Tuan mengatakan bahwa undang-undang yang berlaku saat ini belum memiliki regulasi yang dapat mendefinisikan, menjelaskan, dan menghukum inflasi harga di sektor properti. Oleh karena itu, penanganannya masih di tingkat perdata, yaitu pemenang lelang yang tidak membayar lunas akan kehilangan uang jaminan.

"Undang-undang tidak memiliki peraturan tentang sanksi atas perilaku spekulatif dan inflasi harga yang mengganggu pasar properti. Kami hanya mengatur beberapa bentuk spesifik perilaku spekulatif dan inflasi harga seperti penipuan, tipu daya, dan penipuan dalam bisnis properti; pemalsuan dokumen, pemalsuan informasi properti secara sengaja... Oleh karena itu, belum ditentukan apa yang merupakan inflasi harga atau manipulasi pasar, sehingga tidak ada dasar hukum untuk menangani perilaku yang serupa dengan inflasi harga," ujar Bapak Tuan.

Menurutnya, mengidentifikasi perilaku spekulasi properti memang sulit, tetapi penanganannya jauh lebih sulit. Sebab, meskipun perilaku inflasi harga teridentifikasi, penalti yang dijatuhkan tidak sebanding dengan keuntungan yang diperoleh.

Penanganan terhadap mereka yang membayar harga tinggi namun mengabaikan simpanannya berdasarkan hukum pidana, bergantung pada proses penyidikan untuk mengungkap adanya kolusi antara penawar dengan juru lelang atau penyelenggara lelang, dan harus menunggu hasil penyidikan dari lembaga penyidik.

Menurut Bapak Tuan, beberapa individu dan kelompok masyarakat membayar harga yang sangat tinggi tetapi tidak menyetor karena mereka menganggapnya sebagai lelucon. Akibatnya, informasi pasar properti menjadi kacau dan pada saat yang sama, muncul mentalitas di antara masyarakat bahwa harga properti sedang naik dan mereka semua berspekulasi pada tanah lelang. Faktanya, tren "profesi lelang" kini telah muncul.

Di samping itu, proses pengadaan tanah oleh negara dan badan usaha untuk pelaksanaan proyek akan terkendala karena masyarakat yang tanahnya dibebaskan harus membandingkan harga tanah yang telah diberikan ganti rugi dengan harga tanah yang dilelang.

Lelang terbaru 68 bidang tanah di Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Dalam menyelenggarakan lelang tanah, Negara memiliki dua tujuan: menyediakan perumahan bagi rakyat dan menghasilkan pendapatan bagi anggaran. Tawaran tinggi tanpa uang muka telah menggagalkan kedua tujuan ini.

Beberapa pendapat menyatakan bahwa peserta yang kehilangan setoran anggarannya akan menerima lebih banyak setoran dari peserta. Namun, bidang tanah yang disita harus dilelang kembali, yang akan membebani anggaran negara lebih besar.

Mengenai konsekuensi lelang dengan harga tinggi tetapi pembatalan deposit, Ibu Pham Thi Mien menyatakan bahwa harga pasar tanah di area lelang akan terjangkar tinggi. Meskipun situasi pembatalan deposit terjadi, orang-orang hanya akan mengingat harga kemenangan yang tinggi dan menggunakannya sebagai acuan untuk menjual tanah. "Konsekuensinya akan sangat besar jika tanah di area lelang terdorong ke atas dan terjangkar terlalu tinggi, sehingga mustahil bagi orang-orang yang benar-benar membutuhkan untuk memiliki tanah dan perumahan," ujarnya.

Pakar: Tanpa sanksi yang tegas, kasus pengabaian simpanan akan terulang kembali

Menurut para ahli, situasi harga lelang yang tinggi dan kemudian hilangnya uang jaminan akan terus terulang, terutama pada masa transisi, yakni peralihan dari Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 ke Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, di mana daftar harga tanah lama yang dikeluarkan sebelumnya masih digunakan oleh daerah.

Semua orang mengatakan bahwa menawar tinggi lalu membatalkan deposit adalah tindakan inflasi harga yang menyebabkan manipulasi pasar. Namun, untuk menentukan tindakan ini, hukum harus didefinisikan dengan jelas. Tanpa regulasi, tidak ada sanksi yang dapat menghukumnya.

Namun, meskipun ada mekanisme penalti, mencegah spekulasi dan inflasi harga tetap sulit. Misalnya, di sektor sekuritas, terdapat peraturan tentang manipulasi pasar, tetapi pelanggaran masih terjadi. Masalahnya, manfaat dan penalti saat ini belum ada dan akan sulit diimbangi. Jelas, undang-undang yang ada saat ini masih kurang," ujarnya.

Mengenai isu Hanoi yang mengungkapkan identitas penawar tertinggi yang kehilangan deposit mereka kepada publik, Bapak Tuan mengatakan bahwa ini hanyalah langkah informasi dan tidak akan berdampak apa pun bagi mereka yang kehilangan deposit mereka. Karena mereka tidak dilarang berpartisipasi dalam lelang atau kepentingan mereka terpengaruh.

Menurutnya, UU Lelang Properti hasil amandemen telah menambahkan sanksi untuk menangani pelanggaran terhadap peserta lelang pada Pasal 70. Dengan demikian, dalam hal pengadaan tanah atau sewa guna usaha untuk pelaksanaan proyek investasi atau hak pengusahaan sumber daya mineral, pemenang lelang yang kehilangan uang jaminan sehingga mengakibatkan hasil lelang dibatalkan, tidak diperkenankan mengikuti lelang selama 6 bulan hingga 5 tahun.

Namun, ketentuan ini hanya berlaku untuk kasus di mana juru lelang menjalankan proyek investasi atau hak eksploitasi mineral. Undang-Undang Lelang Properti yang direvisi akan berlaku efektif pada 1 Januari 2025.

Menemukan dan mengidentifikasi subjek inflasi harga properti tidak akan efektif. Untuk mencegah spekulasi, diperlukan instrumen pajak properti berdasarkan jumlah atau waktu pengalihan. Misalnya, properti yang dialihkan dalam waktu satu bulan akan dikenakan tarif pajak yang berbeda dengan properti yang dibeli dan dijual setelah 5 tahun. Selain itu, pajak dapat dikenakan berdasarkan jumlah dan luas properti dibandingkan dengan kebutuhan penggunaan rata-rata setiap orang.

Berbagi tentang solusi untuk mencegah spekulasi, Ibu Mien menyampaikan bahwa saat ini sudah ada regulasi yang jelas bahwa apabila harga properti dalam jangka waktu 3 bulan terjadi kenaikan harga yang tidak wajar hingga 20% atau terjadi fluktuasi pasar lainnya yang mempengaruhi kestabilan sosial ekonomi, maka Negara akan turun tangan untuk mengatur.

Namun, untuk mengatasi kenaikan harga properti yang tidak lazim ini, perlu dibangun sistem basis data dan pemutakhiran berkala agar Negara dapat mengambil tindakan intervensi yang tepat waktu.

Pada saat yang sama, ia mengatakan perlu menggunakan instrumen pajak dan intervensi kebijakan kredit. Khususnya, kasus kepemilikan banyak properti tetapi tidak digunakan dan dibiarkan terbengkalai akan dikenakan pajak yang lebih tinggi. Properti yang dibeli dan dijual dalam waktu singkat akan dikenakan pajak yang tinggi. Semakin lama periode pengalihan properti, semakin rendah pajaknya.

Mengenai kebijakan kredit, Ibu Mien mengatakan bahwa jika pasar menunjukkan tanda-tanda ketidakstabilan, tingkat kredit akan berkurang.

Misalnya, biasanya modal yang dikeluarkan adalah 30%, sisanya 70% akan dipinjam dari bank. Namun, jika pasar berfluktuasi tak terduga, tingkat kredit akan dikurangi menjadi sekitar 40-50%, dan sisa modal akan menjadi modal pembeli. Suku bunga yang lebih tinggi bahkan mungkin diterapkan. Namun, ia mencatat bahwa kebijakan ini seharusnya hanya berlaku bagi mereka yang membeli rumah kedua atau lebih. Bagi mereka yang membeli rumah pertama untuk ditinggali, seharusnya ada kebijakan yang lebih preferensial.

Selain itu, untuk mencegah situasi di mana penawar menawar tinggi tetapi mengabaikan deposit, Ibu Mien mengatakan perlu ada langkah-langkah untuk mengevaluasi tingkat reputasi. Pemenang lelang tetapi mengabaikan deposit akan dilarang berpartisipasi selama jangka waktu tertentu.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm