Pembatalan besar-besaran atas uang jaminan lelang tanah: Beberapa kelompok menganggap ini sebagai lelucon dan perlu dihukum berat.

"Fenomena ini melibatkan penawaran harga yang sangat tinggi untuk bidang tanah tertentu, kemudian menyita uang muka untuk memanipulasi pasar."

Baru-baru ini, hasil lelang tanah di daerah pinggiran Hanoi, seperti distrik Hoai Duc, Thanh Oai, dan Dan Phuong, mengejutkan banyak orang karena penawaran tertinggi berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Lebih jauh lagi, segera setelah lelang, sebagian besar lahan dijual kembali dengan harga lebih tinggi 400-600 juta VND per bidang. Tidak hanya itu, setelah lelang tersebut, harga jual tanah di daerah sekitarnya juga langsung naik 5-10 juta VND per meter persegi.

Baru-baru ini, dalam lelang 68 bidang tanah di distrik Thanh Oai, 55 bidang tanah uang mukanya hangus, termasuk bidang tanah dengan harga tertinggi yang melebihi 100 juta VND/m2. Dari 13 bidang tanah yang pembayarannya diterima penuh, harga tertingginya hanya sedikit di atas 55 juta VND/m2.

Menurut Kementerian Konstruksi , lelang hak penggunaan lahan akhir-akhir ini telah menunjukkan keterbatasan dan aspek negatif. Selama proses lelang lahan di beberapa daerah, terdapat kasus "makelar lelang" dan kolusi, yang memengaruhi peserta lelang: "Fenomena penawaran harga yang sangat tinggi untuk bidang tanah tertentu dan kemudian kehilangan uang muka, menciptakan tingkat harga buatan untuk memanipulasi pasar, dan berulang kali membeli dan menjual bidang tanah yang dilelang untuk mendapatkan keuntungan ilegal cukup umum terjadi di banyak tempat dan bahkan terorganisir."

Lelang 19 bidang tanah di Hoai Duc baru-baru ini (Foto: Duong Tam).

Baru-baru ini, Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan arahan kepada unit-unit terkait mengenai lelang hak guna lahan. Hanoi meminta Kepolisian Hanoi untuk mempertimbangkan langkah-langkah operasional guna mendeteksi pelanggaran dalam lelang lahan secara cepat, dan untuk membimbing Komite Rakyat di tingkat distrik, kabupaten, dan kota untuk mengambil langkah-langkah guna mencegah kasus pelanggaran peraturan lelang agar tidak terus berpartisipasi dalam lelang.

Selain itu, kepolisian perlu mengusulkan solusi untuk mencegah dan membatasi partisipasi berkelanjutan dalam lelang bagi mereka yang sebelumnya telah berpartisipasi dalam lelang, menawar harga yang sangat tinggi untuk menang, tetapi gagal membayar jumlah penawaran yang dimenangkan sebagaimana dipersyaratkan.

Hanoi juga mewajibkan distrik dan kecamatan untuk menyusun daftar kasus di mana para penawar menawarkan harga lebih tinggi dari nilai pasar untuk memenangkan lelang tetapi gagal membayar. Daftar ini kemudian akan dipublikasikan di situs web distrik dan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan.

"Kelompok orang yang menawar sangat tinggi tetapi kemudian kehilangan uang muka mereka menganggap ini sebagai lelucon."

Berbicara dengan seorang reporter dari surat kabar Dan Tri, pengacara Pham Thanh Tuan - seorang ahli hukum real estat - mengatakan ada dua alasan mengapa lelang tanah baru-baru ini menarik banyak peserta.

Pertama, sebelumnya, pasokan lahan yang telah dibagi-bagi berasal dari perusahaan pengembang proyek dan lahan lelang negara, biasanya dari Pusat Pengembangan Dana Tanah atau organisasi lain. Namun, mulai 1 Agustus, Undang-Undang tentang Bisnis Properti mulai berlaku yang melarang perusahaan properti untuk membagi-bagi lahan di kawasan perkotaan khusus, tipe I, II, dan III.

Oleh karena itu, pasokan lahan menjadi terbatas. Orang-orang yang ingin membeli lahan untuk membangun rumah hanya dapat menemukan lahan yang dilelang oleh Negara. Jenis lahan ini memiliki status hukum yang jelas dan karenanya aman, sehingga populer di kalangan banyak orang.

Kedua, mengenai harga awal. Pada tahun 2017, harga awal ditentukan menggunakan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Secara spesifik, organisasi konsultan penilaian tanah akan menentukan koefisien tersebut, kemudian menyerahkannya kepada dewan penilaian tanah setempat dan Komite Rakyat Provinsi untuk disetujui. Oleh karena itu, harga awal pada saat itu mendekati harga pasar. Ini juga berarti bahwa uang muka (20% dari harga awal) untuk peserta juga tinggi.

Pengacara Pham Thanh Tuan - seorang ahli hukum real estat (Foto: Disediakan oleh narasumber).

Namun, Keputusan Nomor 12, yang mulai berlaku pada bulan Februari tahun ini, mensyaratkan bahwa penentuan harga awal harus diatur oleh Komite Rakyat Distrik itu sendiri, alih-alih menyewa perusahaan penilai.

Metode perhitungan harga awal sekarang menggunakan koefisien penyesuaian harga tanah tahunan, menggantikan metode sebelumnya yang mengalikan koefisien penyesuaian dengan tabel harga tanah yang ditetapkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kota yang dikelola secara pusat. Hal ini menghasilkan harga awal dan jumlah uang muka yang lebih rendah.

Harga awal yang rendah membuat banyak orang berpartisipasi dengan mentalitas "jika berhasil, bagus; jika tidak, ya sudahlah". Selain itu, suku bunga bank saat ini relatif rendah, dan masyarakat tidak memiliki banyak saluran investasi. Oleh karena itu, sebagian besar orang masih memiliki pola pikir berinvestasi di tanah untuk menghasilkan keuntungan.

Membahas masalah ini, menurut Ibu Pham Thi Mien - Wakil Direktur Lembaga Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE) - lelang tanah baru-baru ini menarik ribuan peserta, sementara jumlah lahan yang tersedia terbatas. Hal ini jelas menunjukkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, dengan kebutuhan investasi dan perumahan yang sangat tinggi.

Namun, menurutnya, penawaran tertinggi jauh lebih tinggi daripada harga rata-rata, sehingga tidak dapat diterima baik untuk investasi maupun tujuan hunian. Lebih lanjut, fakta bahwa beberapa orang menawarkan untuk menjual kembali dengan harga yang dinaikkan selama lelang itu sendiri menunjukkan tanda-tanda spekulasi dan manipulasi harga.

"Tingkat penyitaan uang muka yang tinggi saat ini, ditambah dengan fakta bahwa lahan yang pembayarannya lunas dihargai secara wajar, menunjukkan bahwa lahan-lahan mahal yang uang mukanya disita menunjukkan tanda-tanda spekulasi," kata Ibu Mien.

Mengenai isu apakah ada "pemain besar" yang terlibat dalam spekulasi yang memanipulasi pasar, Bapak Pham Thanh Tuan menyatakan bahwa undang-undang saat ini tidak memuat peraturan apa pun yang mendefinisikan, menggambarkan, atau menghukum manipulasi harga di sektor real estat. Oleh karena itu, penanganannya tetap berada di tingkat perdata, artinya mereka yang memenangkan lelang tetapi gagal membayar jumlah penuh akan kehilangan uang muka mereka.

"Hukum tidak memiliki ketentuan untuk menghukum tindakan spekulasi dan manipulasi harga yang mengganggu pasar properti. Kami hanya mengatur bentuk-bentuk spesifik perilaku spekulatif dan manipulasi harga seperti penipuan, penggelapan, dan kecurangan dalam bisnis properti; pemalsuan dokumen, sengaja memutarbalikkan informasi tentang properti... Oleh karena itu, kami belum mendefinisikan apa yang termasuk manipulasi harga atau gangguan pasar, sehingga tidak ada dasar hukum untuk menuntut tindakan yang serupa dengan manipulasi harga," kata Bapak Tuan.

Menurutnya, mengidentifikasi tindakan manipulasi harga properti itu sulit, tetapi menuntut pelakunya bahkan lebih menantang. Sekalipun manipulasi harga teridentifikasi, hukuman yang dijatuhkan tidak berarti dibandingkan dengan keuntungan yang mereka peroleh.

Penanganan terhadap penawar tertinggi yang kehilangan uang jaminan mereka berdasarkan hukum pidana bergantung pada apakah penyelidikan mengungkap adanya kolusi antara penawar dan juru lelang atau organisasi lelang; hal ini bergantung pada hasil dari lembaga investigasi.

Menurut Bapak Tuan, beberapa individu dan kelompok yang menawar dengan harga sangat tinggi tetapi kemudian membatalkan uang muka mereka menganggapnya sebagai lelucon. Akibatnya, hal itu mengganggu informasi pasar properti dan menciptakan pola pikir di kalangan masyarakat bahwa harga properti sedang melonjak, yang menyebabkan spekulasi besar-besaran pada tanah yang dilelang. Pada kenyataannya, tren "pelelangan sebagai profesi" telah muncul.

Selain itu, proses pengadaan lahan oleh Negara dan perusahaan untuk pelaksanaan proyek akan menghadapi kesulitan karena pihak yang lahannya diambil alih akan membandingkan harga kompensasi dengan harga yang mereka peroleh saat memenangkan lelang lahan.

Lelang 68 bidang tanah di Thanh Oai baru-baru ini (Foto: Duong Tam).

Ketika menyelenggarakan lelang tanah, Negara memiliki dua tujuan: menyediakan perumahan bagi masyarakat dan menghasilkan pendapatan bagi anggaran negara. Harga lelang yang tinggi diikuti dengan penyitaan uang muka telah merusak kedua tujuan tersebut.

Sebagian pihak berpendapat bahwa mengizinkan peserta untuk kehilangan uang deposit mereka akan menghasilkan dana tambahan untuk anggaran negara. Namun, lahan yang ditinggalkan tersebut harus dilelang kembali, sehingga menimbulkan biaya tambahan bagi anggaran negara.

Mengenai konsekuensi dari lelang dengan harga tinggi yang diikuti dengan hilangnya uang jaminan, Ibu Pham Thi Mien menyatakan bahwa harga tanah di pasar di daerah yang dilelang akan tetap tinggi. Terlepas dari hilangnya uang jaminan, orang hanya akan mengingat tawaran tertinggi yang menang dan menggunakannya sebagai referensi saat menjual tanah. "Konsekuensinya akan signifikan jika semua bidang tanah di daerah yang dilelang dinaikkan harganya secara artifisial dan dipertahankan pada harga yang sangat tinggi, sehingga mustahil bagi mereka yang benar-benar membutuhkan untuk memiliki tanah dan perumahan," katanya.

Para ahli: Tanpa sanksi khusus, praktik penyitaan deposit akan terulang kembali.

Menurut para ahli, praktik penawaran harga tinggi dan kemudian kehilangan uang muka akan terus berulang, terutama selama masa transisi dari Undang-Undang Pertanahan 2013 ke Undang-Undang Pertanahan 2024, ketika daftar harga tanah lama yang dikeluarkan sebelumnya masih digunakan oleh pemerintah daerah.

"Semua orang mengatakan bahwa menawar dengan harga tinggi lalu membatalkan uang muka adalah manipulasi harga yang mengganggu pasar. Namun, untuk mendefinisikan perilaku ini, hukum harus diatur dengan jelas. Tanpa peraturan, tidak ada sanksi untuk menghukumnya."

Namun, bahkan dengan adanya mekanisme hukuman, sulit untuk mencegah spekulasi dan manipulasi harga. Misalnya, di sektor sekuritas, terdapat peraturan mengenai manipulasi pasar, tetapi pelanggaran masih terjadi. Masalahnya adalah manfaat dan hukuman yang diberikan saat ini masih kurang dan kemungkinan besar tidak seimbang. Jelas, hukum yang berlaku saat ini cacat," katanya.

Mengenai isu pengungkapan identitas para penawar tertinggi namun kehilangan deposit mereka oleh Hanoi, Bapak Tuan menyatakan bahwa ini hanyalah tindakan informatif dan tidak akan menimbulkan konsekuensi negatif bagi mereka yang kehilangan deposit. Mereka tidak akan dilarang berpartisipasi dalam lelang atau kepentingan mereka akan terpengaruh.

Menurutnya, Undang-Undang tentang Lelang Aset yang telah diubah telah menambahkan sanksi bagi pelanggaran yang dilakukan oleh peserta lelang dalam Pasal 70. Dengan demikian, dalam kasus alokasi atau sewa lahan untuk proyek investasi atau hak eksploitasi mineral, jika penawar yang menang kehilangan uang jaminannya, sehingga hasil lelang dibatalkan, mereka akan dilarang berpartisipasi dalam lelang selama 6 bulan hingga 5 tahun.

Namun, peraturan ini hanya berlaku untuk kasus di mana penawar sedang melaksanakan proyek investasi atau memperoleh hak eksploitasi mineral. Undang-Undang tentang Lelang Aset yang telah diubah baru akan berlaku efektif pada tanggal 1 Januari 2025.

Menemukan dan mengidentifikasi mereka yang menaikkan harga properti secara tidak wajar tidak akan efektif. Untuk mencegah spekulasi, diperlukan instrumen pajak properti yang didasarkan pada kuantitas atau waktu pengalihan. Misalnya, tarif pajak untuk properti yang dialihkan dalam satu bulan akan berbeda dengan tarif pajak untuk properti yang dibeli dan dijual setelah 5 tahun. Selain itu, pajak dapat dikenakan berdasarkan kuantitas dan luas relatif terhadap kebutuhan penggunaan rata-rata setiap orang.

Menyampaikan pandangannya tentang solusi untuk mencegah spekulasi, Ibu Mien menyatakan bahwa sekarang ada peraturan yang jelas yang menyatakan bahwa jika harga properti meningkat secara tidak normal sebesar 20% dalam tiga bulan, atau jika pasar mengalami fluktuasi lain yang memengaruhi stabilitas sosial -ekonomi, Negara akan turun tangan untuk mengatur pasar.

Namun, untuk melacak secara akurat kenaikan harga properti yang tidak normal, perlu dibangun basis data yang diperbarui secara berkala agar pemerintah dapat mengambil tindakan intervensi tepat waktu.

Pada saat yang sama, ia berpendapat bahwa instrumen kebijakan pajak dan kredit harus digunakan untuk intervensi. Secara khusus, mereka yang memiliki banyak properti tetapi membiarkannya kosong dan tidak digunakan harus dikenakan pajak yang lebih tinggi. Properti yang dibeli dan dijual dalam waktu singkat harus dikenakan pajak yang lebih tinggi. Semakin lama waktu antara transfer properti, semakin rendah pajaknya.

Mengenai kebijakan kredit, Ibu Mien menyatakan bahwa jika pasar menunjukkan tanda-tanda ketidakstabilan, tingkat kredit akan dikurangi.

Sebagai contoh, biasanya uang muka adalah 30%, dan sisanya 70% dipinjam dari bank. Tetapi jika pasar tidak dapat diprediksi, batas kredit mungkin diturunkan menjadi sekitar 40-50%, dengan pembeli harus menyumbangkan sisanya. Suku bunga yang lebih tinggi bahkan mungkin diterapkan. Namun, ia mencatat bahwa langkah ini hanya boleh diterapkan kepada mereka yang membeli rumah kedua atau lebih. Bagi mereka yang membeli rumah pertama untuk ditinggali, seharusnya ada kebijakan yang lebih menguntungkan.

Selain itu, untuk mencegah penawaran tinggi yang kemudian diikuti dengan penyitaan deposit, Ibu Mien menyarankan agar diperlukan langkah-langkah untuk menilai kredibilitas. Mereka yang memenangkan penawaran tetapi kemudian menyita deposit mereka harus dilarang berpartisipasi untuk jangka waktu tertentu.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm