Sektor lahan pertanian tetap tenang.

Undang-Undang Pertanahan 2024 memungkinkan individu yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian untuk memperoleh lahan sawah melalui pengalihan. Ini menghadirkan peluang bagi investor yang mampu secara finansial, tetapi "bagian dari kue" ini tidak mudah untuk diraih.

Sebelumnya, hanya mereka yang terlibat langsung dalam produksi pertanian yang dapat memperoleh hak untuk menggunakan lahan sawah. Namun, berdasarkan peraturan baru, individu yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian, jika memiliki kondisi dan kemampuan untuk menanam padi, juga dapat memperoleh hak untuk menggunakan lahan tersebut untuk investasi produksi.

Pada seminar real estat baru-baru ini, Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan ( Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup ), menyatakan bahwa ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku, segmen ini akan mengalami perkembangan yang pesat.

Faktanya, selama periode 2020-2022, pasar lahan pertanian cukup ramai. Banyak bisnis dan individu membeli lahan pertanian dengan tujuan mengubahnya menjadi kavling-kavling yang dibagi untuk dijual, sehingga menciptakan booming pada saat itu.

Meskipun pasar diperkirakan akan menjadi lebih dinamis, pada kenyataannya, segmen lahan pertanian dan kehutanan hanya menarik perhatian investor besar dan terorganisir seperti perusahaan. Hal ini karena peraturan baru hanya menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi petani dan cocok untuk bisnis yang berinvestasi di sektor pertanian. Namun, bagi investor skala kecil, praktik membeli lahan pertanian, menunggu konversi peruntukan, kemudian membagi dan menjual kembali lahan tersebut akan sangat sulit untuk dilakukan.

Ibu Ha Kien, seorang pialang dan investor properti di berbagai segmen di Hanoi, Hoa Binh, dan Thai Nguyen, menyampaikan bahwa segmen lahan pertanian relatif sepi karena tingginya pajak dan biaya konversi untuk lahan pertanian dan hutan, yang membuat investor skala kecil enggan berinvestasi di bidang ini. Sebaliknya, investor besar yang ingin mengakuisisi puluhan hektar sawah dan lahan hutan untuk pengembangan kembali di masa depan menjadi lahan jasa, pariwisata , proyek komersial, atau proyek perumahan tampaknya lebih antusias untuk berpartisipasi.

Pemimpin sebuah perusahaan real estat di Hanoi mengungkapkan bahwa perusahaannya berencana untuk "berburu" lahan hutan dan pertanian skala besar di provinsi Hoa Binh dan Thai Nguyen, dan bahkan "menjelajah lebih jauh" ke Dataran Tinggi Tengah untuk mencari lahan yang akan dibeli.

Mengenai konversi lahan pertanian, Bapak Le Van Binh mencatat bahwa hal itu harus dilakukan sesuai rencana dan berpegang pada target lebih dari 3 juta hektar lahan penanaman padi untuk menjamin ketahanan pangan nasional. Oleh karena itu, investor properti perlu berhati-hati dan memahami peraturan hukum untuk menghindari investasi yang tidak efektif, membeli dengan harga tinggi tetapi kesulitan menjual kembali.

Menurut Asosiasi Pialang Properti Vietnam, dalam enam bulan pertama tahun 2024, segmen lahan menunjukkan peningkatan dengan adanya pelelangan lahan dan pembagian lahan. Namun, untuk lahan proyek dan lahan pertanian/kehutanan, masih belum ada tanda-tanda pemulihan; likuiditas tetap lesu, dan transaksi berjalan lambat. Bahkan banyak investor yang memiliki lahan pertanian kesulitan untuk menjualnya saat ini.

Menurut direktur sebuah perusahaan pialang properti, margin keuntungan untuk investasi di segmen ini sekitar 25-30% per tahun, dan jika dapat dikonversi menjadi lahan perumahan, bisa mencapai 35-40% per tahun. Potensi apresiasi harga selama satu dekade adalah lahan pertanian dapat meningkat nilainya 3-5 kali lipat, atau bahkan lebih. Namun, berdasarkan daftar harga lahan yang diproyeksikan, biaya pemrosesan aplikasi untuk mengkonversi lahan pertanian menjadi lahan perumahan akan meningkat sembilan kali lipat dibandingkan dengan biaya saat ini.

Sebagai contoh, jika seorang investor ingin mengajukan permohonan perubahan tujuan penggunaan lahan dan membagi lahan pertanian seluas 1.000 m2 di Dong Anh (Hanoi), biaya penggunaan lahan saat ini adalah 6,6 miliar VND. Namun, jika dihitung berdasarkan draf daftar harga baru, jumlah ini meningkat menjadi 61,8 miliar VND. Dengan demikian, biaya penggunaan lahan saja untuk lahan seluas 100 m2 sudah lebih dari 6 miliar VND. Dengan harga ini, membeli lahan perumahan yang sudah ada akan lebih murah daripada pajak yang harus mereka bayarkan saat mengubah lahan pertanian.

Selain itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa lahan pertanian yang dibiarkan terbengkalai atau tidak digunakan secara terus menerus selama 12-24 bulan akan dikenakan sanksi administratif dan dapat disita. Oleh karena itu, investor yang saat ini memiliki lahan pertanian harus segera menyelesaikan prosedur untuk mengubahnya menjadi lahan perumahan atau mengubah penggunaan lahannya untuk pertanian jika mereka tidak ingin kehilangan segalanya.

"Jika Anda membeli tanah untuk memanfaatkan tren dan perencanaan investasi, tetapi rencana regional ditangguhkan, ditunda, atau disesuaikan, investor mungkin menghadapi skenario terburuk yaitu tidak dapat menjual. Lebih jauh lagi, membeli lahan pertanian, terutama lahan yang tidak dapat dialihfungsikan, membawa risiko kebangkrutan jika menggunakan leverage keuangan," seorang investor membahas risiko kepemilikan lahan pertanian saat ini.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html