Segmen lahan pertanian masih sepi

Undang-Undang Pertanahan 2024 memungkinkan individu yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian untuk mengalihkan lahan padi. ​​Ini merupakan peluang bagi calon investor, tetapi "sepotong kue" ini tidak mudah untuk dinikmati.

Bila pada masa lampau hanya orang-orang yang terlibat langsung dalam produksi pertanian saja yang boleh menerima hak guna usaha atas tanah persawahan, maka dengan peraturan baru saat ini, orang-orang yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian, apabila memiliki syarat dan kemampuan untuk menanam padi, dapat pula menerima hak pengalihan untuk diinvestasikan dalam produksi.

Dalam seminar real estate baru-baru ini, Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan ( Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup ) mengatakan bahwa ketika Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku, segmen ini akan berkembang pesat.

Faktanya, pada periode 2020-2022, transaksi lahan pertanian sedang marak. Banyak pelaku bisnis dan individu membeli lahan pertanian dengan tujuan dikonversi menjadi kavling untuk dijual, sehingga memicu demam jual beli pada saat itu.

Meskipun pasar diperkirakan akan lebih bergairah, pada kenyataannya, segmen lahan pertanian dan hutan hanya diminati oleh investor besar dan terorganisir seperti perusahaan. Peraturan baru ini hanya menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi petani dan cocok untuk perusahaan yang berinvestasi di sektor pertanian. Sementara itu, kegiatan pengumpulan dan pembelian lahan pertanian, menunggu alih fungsi lahan, pembagian lahan, dan penjualan lahan bagi investor kecil akan sangat sulit dilaksanakan.

Ibu Ha Kien, seorang broker dan investor lahan di berbagai sektor di Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen, menyampaikan bahwa saat ini sektor lahan pertanian masih "sepi", karena pajak dan biaya konversi lahan pertanian dan hutan cukup tinggi, sehingga investor kecil enggan berinvestasi di sektor ini. Sebaliknya, "pemain besar" yang perlu berinvestasi hingga puluhan hektar lahan sawah dan hutan, agar nantinya dapat dialihfungsikan menjadi lahan jasa, pariwisata, perdagangan, perumahan, dan sebagainya, tampaknya antusias untuk ikut serta.

Pemimpin perusahaan real estate di Hanoi menyampaikan bahwa perusahaannya berencana untuk "berburu" lahan hutan dan pertanian skala besar di Hoa Binh dan Thai Nguyen, dan bahkan "memancing jauh dari pantai" dengan pergi ke Dataran Tinggi Tengah untuk membeli tanah.

Terkait alih fungsi lahan pertanian, Bapak Le Van Binh menekankan pentingnya mengikuti perencanaan dan memenuhi target lebih dari 3 juta hektar lahan padi untuk menjamin ketahanan pangan nasional. Oleh karena itu, investor properti perlu berhati-hati dan memahami ketentuan hukum agar terhindar dari investasi yang tidak efektif, membeli dengan harga tinggi, dan kesulitan likuidasi.

Menurut Asosiasi Pialang Properti Vietnam, dalam 6 bulan pertama tahun 2024, segmen lahan telah membaik dengan adanya lahan lelang dan lahan subdivisi. Sementara itu, lahan proyek dan lahan pertanian serta kehutanan belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan likuiditas yang suram dan transaksi yang lambat. Bahkan banyak investor yang memiliki lahan pertanian ingin menjual aset mereka saat ini, tetapi hal itu sulit.

Direktur perusahaan pialang properti menganalisis bahwa margin keuntungan investasi segmen ini sekitar 25-30% per tahun, dan jika dapat dikonversi menjadi lahan perumahan, akan mencapai 35-40% per tahun. Peluang kenaikan harga lahan pertanian selama satu dekade dapat meningkat 3-5 kali lipat, atau bahkan lebih tinggi. Namun, berdasarkan daftar harga lahan yang diperkirakan, biaya untuk menyiapkan dokumen konversi lahan perumahan menjadi lahan pertanian akan meningkat 9 kali lipat dibandingkan saat ini.

Misalnya, jika seorang investor ingin mengubah tujuan penggunaan dan memisahkan sebidang tanah pertanian seluas 1.000 m² di Dong Anh (Hanoi), biaya penggunaan lahan saat ini adalah 6,6 miliar VND. Namun, jika dihitung berdasarkan rancangan daftar harga yang baru, jumlah ini meningkat menjadi 61,8 miliar VND. Dengan demikian, biaya penggunaan lahan saja, untuk sebidang tanah seluas 100 m², lebih dari 6 miliar VND. Dengan harga ini, orang yang membeli tanah hunian yang tersedia lebih murah daripada pajak yang harus dibayar saat mengalihfungsikan lahan pertanian.

Selain itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa lahan pertanian yang dibiarkan terbengkalai atau tidak dimanfaatkan secara terus-menerus selama 12-24 bulan akan dikenakan sanksi administratif dan dapat dicabut. Oleh karena itu, investor yang memegang lahan pertanian harus segera menyelesaikan prosedur konversi lahan menjadi lahan pemukiman atau lahan pertanian jika tidak ingin kehilangan segalanya.

"Jika Anda membeli lahan untuk mengejar gelombang investasi, setelah perencanaan, tetapi perencanaan wilayahnya tertunda, lambat diimplementasikan, atau disesuaikan, investor mungkin menghadapi skenario buruk di mana tidak ada yang membelinya. Selain itu, membeli lahan pertanian, terutama lahan yang tidak dapat dikonversi, juga dapat menimbulkan risiko kebangkrutan jika menggunakan leverage keuangan," seorang investor membahas risiko kepemilikan lahan pertanian hari ini.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html