Pengembangan perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh - Bagian 2: Mengapa masih ada kekurangan perumahan sosial?

Bisnis takut dengan... prosedur

Menurut Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh , tingkat penyelesaian apartemen perumahan sosial belum mencapai harapan, hal itu disebabkan oleh pekerjaan kompensasi dan pembersihan lokasi di beberapa proyek perumahan sosial yang sulit, berlarut-larut, kemajuan proyek lambat, atau bahkan tidak mungkin.

Keterangan foto

Serangkaian proyek apartemen di distrik An Lac (Kota Ho Chi Minh).

Untuk proyek perumahan komersial (NƠTM) dengan skala penggunaan lahan lebih dari 10 hektar, meskipun dana tanah sebesar 20% untuk pembangunan perumahan sosial telah ditetapkan, investor proyek lambat dalam melaksanakan kompensasi pembersihan lokasi atau berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur teknis, sehingga investasi konstruksi belum terlaksana.

"Investor proyek NƠTM lambat dalam menyerahkan 20% dana lahan proyek kepada Negara untuk melaksanakan investasi pembangunan perumahan sosial atau lambat dalam melaksanakan proyek perumahan sosial di 20% lahan tersebut. Sumber modal jangka panjang untuk mendukung investor meminjam dana guna melaksanakan proyek perumahan sosial, meminjam modal untuk konstruksi, dan penerima manfaat kebijakan perumahan sosial untuk meminjam modal guna membeli rumah tidak stabil," tambah seorang perwakilan dari Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh.

Sementara itu, menurut Bapak Nguyen Duy Chuyen, pakar keuangan dan real estat, Kota Ho Chi Minh bukannya kekurangan lahan, melainkan kekurangan perencanaan yang sistematis. "Jika suatu kawasan direncanakan secara menyeluruh dengan infrastruktur, sekolah, taman, dan transportasi, sangat mungkin untuk membangun puluhan gedung apartemen bertingkat tinggi. Namun, ketika perencanaannya terfragmentasi dan lahannya terbagi-bagi menjadi bagian-bagian kecil, hanya beberapa lusin rumah bertingkat rendah yang dapat dibangun, yang menyebabkan pemborosan dana lahan yang serius," kata Bapak Nguyen Duy Chuyen.

Selain itu, prosedur investasi untuk proyek perumahan sosial masih rumit. Selain prosedur persetujuan kebijakan investasi, pengakuan investor, persetujuan perencanaan rinci skala 1/500, persetujuan investasi, alokasi lahan, penghitungan biaya penggunaan lahan, dan pembayaran deposit seperti perumahan komersial, proyek perumahan sosial harus melakukan penilaian harga perumahan sosial, konfirmasi subjek pembelian dan sewa beli perumahan sosial, serta peninjauan dokumen, dan sebagainya, yang memperpanjang waktu, meningkatkan biaya peluang, dan menghambat minat investor. Sementara itu, mekanisme penilaian tanah dan penentuan kewajiban keuangan masih rumit dan tumpang tindih antar instansi.

"Ada banyak alasan kurangnya perumahan sosial, tetapi yang paling menonjol adalah proses pengajuan izin pembangunan perumahan sosial yang sangat rumit. Sementara itu, membangun rumah komersial lebih mudah dan lebih menguntungkan, jadi mengapa memilih opsi yang lebih sulit dengan keuntungan lebih sedikit? Lagipula, perencanaan kota tidak tepat. Banyak bidang tanah hanya diperbolehkan untuk membangun rumah bertingkat rendah dengan kepadatan konstruksi rendah, sehingga mustahil untuk melaksanakan proyek perumahan sosial berskala besar," kata Bapak Nguyen Duy Chuyen.

Bisnis yang bergerak di bidang ini tidak hanya menghadapi kesulitan prosedural, tetapi juga banyak kesulitan keuangan. Bapak Nguyen Van Thanh Huy, Wakil Direktur Jenderal Becamex IDC Corporation, menyampaikan: "Tantangan terbesar bagi bisnis adalah tekanan modal dan biaya input. Biaya untuk pembersihan lokasi, investasi infrastruktur, dan bunga pinjaman semuanya meningkat tajam, sementara margin keuntungan segmen perumahan sosial terkendali pada tingkat yang rendah, sehingga menyulitkan bisnis untuk menjaga arus kas."

Selain itu, pelaksanaan proyek perumahan sosial seringkali membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk menyelesaikan prosedur hukum, mulai dari perubahan peruntukan lahan, persetujuan perencanaan, hingga pemberian izin mendirikan bangunan, konstruksi, hingga prosedur penerbitan buku merah muda... "Prosedur yang panjang menyebabkan banyak proyek mandek, biaya meningkat, dan risiko keuangan meningkat. Tanpa mekanisme dukungan yang spesifik, sangat sulit bagi bisnis untuk mempertahankan motivasi investasi jangka panjang," tegas Bapak Huy.

Menurut Bapak Nguyen Van Thanh Huy, kesulitan lain adalah masalah keseimbangan antara tujuan sosial dan efisiensi ekonomi . Perumahan sosial terpaksa mempertahankan harga jual tetap rendah, sementara biaya material, tenaga kerja, dan infrastruktur tetap pada harga pasar. Tanpa sumber kredit preferensial atau mekanisme dukungan harga, bisnis hampir tidak mendapatkan keuntungan. Hal ini menunjukkan mengapa jumlah bisnis yang berpartisipasi dalam investasi perumahan sosial sangat rendah dibandingkan dengan segmen perumahan komersial.

Masih banyak kekurangannya

Selain prosedur hukum yang rumit, perumahan sosial juga menghadapi masalah lokasi geografis yang tidak sesuai. Ibu Pham Thi Hang, seorang guru di Distrik Chanh Hung (Kota Ho Chi Minh), juga mengatakan: "Tempat kerja saya berada tepat di pusat kota, sementara sebagian besar proyek perumahan sosial dibangun di daerah terpencil seperti Binh Duong atau Hoc Mon. Hal ini membuat perjalanan, mengajar, dan mengurus keluarga menjadi sangat sulit."

Dr. Nguyen Kim Duc, Wakil Direktur Institut Penelitian dan Konsultasi Pembangunan Regional, Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa dana lahan untuk perumahan sosial di Kota Ho Chi Minh masih sangat terbatas. Di banyak tempat, lahan tersedia, tetapi infrastruktur teknis dan sosial yang sinkron seperti transportasi, sekolah, dan rumah sakit masih kurang, sehingga menyulitkan pelaksanaan proyek secara efektif. "Mustahil untuk memiliki kawasan hunian berkelanjutan jika hanya ada perumahan tetapi tidak memiliki infrastruktur layanan dan ruang hidup yang terhubung," komentar Bapak Duc.

Selain itu, meskipun Kota Ho Chi Minh memiliki kebijakan pinjaman untuk masyarakat berpenghasilan rendah melalui Dana Pengembangan Perumahan Kota (hingga 900 juta VND dengan suku bunga preferensial 4,7%/tahun), jumlah pinjaman ini masih rendah dibandingkan dengan nilai rumah dan penerima pinjaman terbatas.

Persyaratan untuk membeli rumah sosial juga tidak memadai. Hanya mereka yang benar-benar kesulitan dan tidak memiliki properti yang dapat membeli, tetapi peraturan saat ini hanya berlaku di satu provinsi. Oleh karena itu, akan ada kasus di mana orang di provinsi lain memiliki banyak rumah, tetapi jika mereka tidak memiliki rumah di Kota Ho Chi Minh, mereka masih dapat membeli rumah sosial. Sebaliknya, pekerja dengan pendapatan sekitar 16 juta/bulan tereliminasi karena tidak memenuhi persyaratan pengajuan,” Bapak Chuyen menganalisis lebih lanjut.

Selain itu, masih terdapat situasi di mana banyak unit hunian sosial terdaftar atas nama orang-orang yang sebenarnya tidak membutuhkannya. Hal ini mendistorsi kebijakan jaminan sosial dan mengurangi kepercayaan publik terhadap program hunian sosial.

Artikel terakhir: Menciptakan mekanisme transparan untuk mencegah spekulasi

Sumber: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm