'Mengubah peraturan kepemilikan untuk membatasi perselisihan di gedung apartemen'

[iklan_1]

Ketua Federasi Pengacara Vietnam Do Ngoc Thinh mengusulkan perubahan peraturan tentang kepemilikan bersama dan terpisah dalam Undang-Undang Perumahan untuk membatasi perselisihan.

Sengketa di gedung apartemen belakangan ini kerap terjadi terkait dengan luas lahan, utilitas, dan infrastruktur yang dimiliki oleh investor dan penghuni. Sengketa yang paling sengit adalah pembagian kepemilikan dan area parkir sepeda motor dan mobil di ruang bawah tanah. Dr. Do Ngoc Thinh, Ketua Federasi Advokat Vietnam dan anggota Komite Yudisial Majelis Nasional , menjawab pertanyaan VnExpress mengenai hal ini, bertepatan dengan pengajuan rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen pada sidang ke-5 Majelis Nasional ke-15.

- Perselisihan antara investor dan penghuni mengenai kepemilikan apartemen telah berlangsung selama bertahun-tahun, tetapi mengapa Undang-Undang Perumahan dan peraturan perundang-undangan lainnya, melalui amandemen dan tambahannya, tidak dapat menyelesaikan situasi ini secara tuntas?

Sistem dokumen hukum, meskipun telah diubah dan ditambah berkali-kali, masih belum memenuhi persyaratan praktis akibat sengketa yang semakin kompleks. Terdapat kasus-kasus yang muncul bahkan sebelum peraturan perundang-undangan diterbitkan, berlarut-larut hingga kini, dan belum terselesaikan secara tuntas. Inspeksi dan penanganan pelanggaran di bidang ini belum menyeluruh dan tepat waktu. Banyak tempat yang melonggarkan tata kelola, banyak investor yang lambat membayar utang dana pemeliharaan, dan terdapat indikasi pelanggaran hukum pidana yang belum ditindaklanjuti oleh otoritas yang berwenang.

Sementara itu, dewan manajemen yang dipilih oleh warga melalui konferensi kondominium belum sepenuhnya menjalankan peran perwakilannya karena kurangnya panduan khusus mengenai operasional dan legalitas organisasi ini. Sebagian besar dewan manajemen kondominium saat ini kurang memiliki keahlian dalam mengelola dan mengoperasikan kondominium serta belum terlatih secara profesional, sehingga sulit untuk mewakili dan melindungi hak-hak hukum warga ketika terjadi perselisihan dengan investor.

Pengacara Do Ngoc Thinh berpidato di Majelis Nasional. Foto: Pham Thinh — Pengacara Do Ngoc Thinh berpidato di Majelis Nasional. *Foto: Pham Thinh*

- Menurut Anda, mengapa peraturan perundang-undangan tentang pembagian utilitas serta wilayah kepemilikan umum dan pribadi pada bangunan apartemen tidak dapat dilaksanakan dalam praktiknya?

Hak milik bersama dan hak milik pribadi telah diatur dalam Undang-Undang Perumahan 2014, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015, dan Peraturan tentang Pengelolaan dan Pemanfaatan Bangunan Gedung Apartemen (dikeluarkan melalui Surat Edaran No. 02/2016 dari Kementerian Konstruksi ) serta sejumlah dokumen panduan terkait lainnya. Namun, dalam praktiknya, masih terdapat banyak kekurangan, yang biasanya berupa sengketa lahan parkir.

Sesuai dengan Surat Edaran 02, luas dan peralatan yang dimiliki oleh pemilik, serta kepemilikan bersama pemilik, harus dicantumkan secara jelas dalam kontrak jual beli dan sewa apartemen. Bersamaan dengan kontrak tersebut, investor wajib memberikan gambar rencana dan daftar kepemilikan bersama kepada pembeli sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perumahan.

Sengketa yang timbul antara nasabah dan investor disebabkan oleh ketidakmampuan membedakan antara kepemilikan umum dan kepemilikan pribadi, dan tidak jelas sejak penandatanganan kontrak, seperti apakah akan menjual atau tidak tempat parkir, berapa banyak tempat parkir yang ada di gedung, prinsip-prinsip pendaftaran tempat parkir, dan sebagainya. Oleh karena itu, saya berpendapat bahwa peraturan perundang-undangan telah ada, tetapi pada kenyataannya, ketika para pihak menandatangani kontrak tanpa adanya pemisahan yang jelas, masih terdapat potensi risiko sengketa.

Sebelum Surat Edaran 02 ini berlaku efektif pada tanggal 15 Februari 2016, banyak gedung apartemen yang perjanjian jual beli dan sewa apartemennya tidak secara jelas mengatur hal tersebut, sehingga menimbulkan banyak konflik dan pertikaian mengenai kepemilikan ruang bawah tanah.

- Bagaimana pendapat anda bila seorang pengacara mengatakan bahwa peraturan yang berlaku saat ini yang menyebutkan bahwa lahan parkir mobil di gedung apartemen adalah milik pengelola atau milik investor menjadi penyebab utama timbulnya sengketa, padahal seharusnya ini adalah milik bersama?

Salah satu poin penting dalam Surat Edaran No. 02/2016 adalah pengaturan kepemilikan dan pengelolaan tempat parkir mobil di gedung apartemen. Pembelian dan sewa tempat parkir mobil dicatat dalam kontrak jual beli dan sewa apartemen atau kontrak tersendiri.

Tempat parkir untuk sepeda motor, kendaraan roda tiga, dan kendaraan untuk penyandang disabilitas merupakan milik bersama para pemilik gedung apartemen. Untuk tempat parkir mobil, pembeli atau penyewa apartemen atau area lain di dalam gedung apartemen dapat membeli atau menyewa tempat tersebut; jika tidak membeli atau menyewa, tempat parkir tersebut akan dikelola oleh investor. Investor tidak diperbolehkan memasukkan biaya investasi pembangunan tempat parkir ini ke dalam harga jual atau harga sewa.

Dengan demikian, selain memutuskan untuk membeli atau menyewa tempat parkir di gedung apartemen tempat tinggal mereka, pemilik apartemen juga dapat menjual kembali atau menyewakan tempat parkir mereka. Namun, permintaan tempat parkir di apartemen belakangan ini meningkat, dan pembelian serta penjualan tempat parkir pada dasarnya merupakan perjanjian antara dua pihak, yang dapat menyebabkan monopoli oleh investor, sehingga harga jual pun meningkat.

Saya pikir jika Negara mengakui bahwa lahan parkir adalah milik investor, Negara seharusnya menetapkan harga tertinggi, dan investor tidak akan menuntut harga yang terlalu tinggi untuk membeli atau menyewa lahan parkir. Namun, dengan tingginya permintaan lahan parkir saat ini, peraturan yang memperbolehkan pembelian dan penjualan kembali lahan parkir, serta pengalihan area umum dan pribadi investor terkait lahan parkir, dapat dengan mudah menimbulkan sengketa perdata. Meskipun masalah ini sangat berkaitan dengan kepentingan publik,

Penting juga untuk mengkaji dengan saksama masalah pengalihan kepemilikan lahan parkir bawah tanah ke kepemilikan bersama para pemilik apartemen. Karena jika area parkir tersebut termasuk dalam kepemilikan bersama, biaya pembangunan lahan parkir akan masuk ke dalam biaya penjualan rumah atau apartemen, dan ada rumah tangga yang belum atau tidak perlu menggunakan mobil tetapi tetap harus menanggung biaya ini saat membeli rumah.

Undang-undang menetapkan bahwa investor tidak diperbolehkan memasukkan biaya pembangunan tempat parkir ke dalam harga jual apartemen, tetapi bagaimana kita tahu apakah mereka memasukkannya ke dalam harga jual atau tidak? Kenyataannya, banyak gedung apartemen yang bersengketa mengenai hal ini?

Saya belum melihat peraturan terkini yang mengklarifikasi hal ini. Ini benar-benar celah hukum, masyarakat tidak dapat mengontrol apakah biaya investasi pembangunan tempat parkir sudah termasuk dalam biaya penjualan apartemen atau tidak. Ketidakmampuan untuk menentukan bagian mana dari tempat parkir tersebut merupakan penyebab munculnya perselisihan antara investor dan penghuni.

Menurut saya, hakikat tempat parkir gedung apartemen adalah milik bersama. Bahkan, semua area umum di gedung apartemen, termasuk tempat parkir, sudah termasuk dalam harga jual gedung apartemen, dan sejak saat serah terima, investor akan mengakhiri kepemilikannya.

- Melalui pemantauan atau secara langsung memberikan pendapat dan menyelesaikan pengaduan terkait sengketa kepemilikan di gedung apartemen, menurut Anda mengapa hanya sedikit sengketa yang dibawa ke pengadilan?

Proses penanganan kasus-kasus ini menunjukkan bahwa semua ini merupakan sengketa yang telah berlangsung lama dan mendesak di masyarakat. Jumlah penduduk yang besar terkadang merugikan karena sulitnya menemukan suara bersama. Mengotorisasi penyelesaian sengketa juga sulit karena tidak ada yang bersedia mengajukan gugatan. Di sisi lain, dengan jumlah penduduk yang besar, sulit untuk menyepakati biaya pengajuan gugatan, sehingga kasus tersebut lambat laun berlarut-larut dan dibiarkan terbuka.

Saat mengajukan gugatan di pengadilan, penghuni atau pengurus gedung apartemen harus terlebih dahulu membayar uang muka biaya pengadilan berdasarkan nilai properti. Hal ini menyebabkan banyak orang mengurungkan niat mengajukan gugatan dan berkompromi dengan investor.

Lebih jauh lagi, kontrak penjualan yang ditandatangani kedua belah pihak seringkali dibuat oleh investor dan tidak secara jelas menyatakan hak-hak penghuni terkait area umum (basement, tangga, teras, dan lain-lain), sehingga penghuni tidak memiliki dasar yang kuat untuk mengajukan gugatan ke pengadilan guna menuntut haknya apabila terjadi perselisihan.

Menurut pendapat saya, sengketa bangunan rumah susun perlu diselesaikan oleh para pihak melalui negosiasi dan konsiliasi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jika negosiasi dan konsiliasi tidak dapat dicapai, pengadilan rakyat harus diminta untuk menyelesaikannya. Instansi pemerintah dan pemerintah daerah perlu memeriksa, memantau, dan menangani pelanggaran yang dilakukan oleh para pihak secara ketat.

Rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah direvisi sedang diajukan ke sidang ke-5 Majelis Permusyawaratan Rakyat ke-15. Sebagai delegasi Majelis Permusyawaratan Rakyat, bagaimana Anda akan menyuarakan aspirasi untuk berkontribusi dalam penyelesaian sengketa kepemilikan rumah susun?

- Rancangan Undang-Undang ini masih dalam tahap konsultasi, yang mana di dalamnya telah diatur secara spesifik berbagai isi terkait kepemilikan umum dan kepemilikan privat pada bangunan apartemen untuk meminimalisir sengketa yang terjadi, sehingga bangunan apartemen menjadi lebih aman saat digunakan.

Saya telah mencatat pendapat para pengacara di Federasi Pengacara Vietnam untuk berkontribusi dalam amandemen dan penyempurnaan draf ke-5 Undang-Undang Perumahan. Kami telah mengusulkan 4 kelompok isu terkait kepemilikan, kebijakan pembangunan, transaksi dan pengelolaan perumahan, untuk meminimalkan sengketa terkait perumahan, memaksimalkan perlindungan hak dan kepentingan sah para pihak terkait, serta mendorong penyempurnaan sistem hukum di sektor perumahan di Vietnam.

Saya mengusulkan untuk mengubah peraturan tentang kepemilikan bersama dan kepemilikan pribadi atas gedung apartemen dalam rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah direvisi. Dengan demikian, tempat parkir di gedung apartemen diklasifikasikan sebagai kepemilikan bersama dan isu jual beli tempat parkir ini tidak akan muncul. Hal ini akan meminimalkan sengketa terkait.

Komentar (0)